N° RG 23/08217 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MFHB

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/08217 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MFHB

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Philippe LOEW

M^e Audrey PALLUCCI

M^e Carole VOGT

Le

Le greffier

M^e Philippe LOEW

M^e Audrey PALLUCCI

M^e Carole VOGT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Madame [L] [M]

née le 25 Novembre 1968 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe LOEW, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 38

DEFENDEURS :

Madame [R] [X] époux de Madame [U]

née le 29 Août 1978 à [Localité 10] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], Agissant par son syndic B et S IMMOBILIER, nommé par ordonnance du Tribunal Judiciaire de Strasbourg en date du 12 octobre 2022, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Carole VOGT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 296

S.C.I. PYGOSCELIS, inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° 820.789.865. prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

Monsieur [D] [U]

né le 02 Mai 1977 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2025.

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JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] [M] est propriétaire des lots numéros 4, 5, 9 et 13 correspondant à un appartement, une cave, un garage et un jardin au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 9].

Monsieur [D] [U] et Madame [R] [X] épouse [U] (ci-dessous « les époux [U] ») sont propriétaires des lots numéros 2,3, 10, 14 et 15 dans le même immeuble, tandis que la S.C.I. Pygoscelis, dont Monsieur [D] [U] est cogérant, est propriétaire des lots numéros 1, 6, 7, 11 et 12.

La S.C.I. Pygoscelis loue les locaux à la S.E.L.A.R.L. Vétérinaire [U], qui y exploite une clinique vétérinaire.

Les relations entre Madame [L] [M] et les époux [U] au sein de la copropriété sont conflictuelles depuis plusieurs années.

La S.C.I. Pygoscelis et les époux [U] ont procédé à divers travaux affectant les parties communes de l’immeuble sans solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est tenue le 18 juillet 2023, au cours de laquelle ont notamment été votées des résolutions numéros 14 à 21 autorisant a posteriori les époux [U] à procéder aux travaux affectant les parties communes de l’immeuble et les autorisant a priori à réaliser de nouveaux travaux. Madame [L] [M] était absente et non représentée lors de cette assemblée.

Arguant d’un abus de majorité, Madame [L] [M] a, par actes de commissaire de justice délivrés le 20 et le 21 septembre 2023, fait attraire Monsieur [D] [U], Madame [R] [X] épouse [U], la SCI Pygoscelis et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] prise en la personne de son syndic devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir annuler les résolutions 14 à 21 de l’assemblée générale, de voir les époux [U] et la S.C.I. Pygoscelis condamnés à procéder à des travaux de remise en état et de voir l’ensemble des défendeurs condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts.

L’instruction a été clôturée le 11 septembre 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 29 janvier 2025 et la décision mise en délibéré au 21 mai 2025.

Par requête notifiée le 12 septembre 2024, Madame [L] [M] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture au motif qu’elle souhaitait faire valoir de nouveaux éléments et produire de nouvelles pièces. Par conclusions notifiées le 25 octobre 2024 et le 12 novembre 2024, les autres parties s’y sont opposées. Par message en date du 21 janvier 2025, Madame [L] [M] a indiqué renoncer à sa demande.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 5 septembre 2024, Madame [L] [M] demande au tribunal de :

— DECLARER nulles et non avenues les résolutions 14 à 21 de l’Assemblée générale ordinaire du 18 juillet 2023 ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [U] et la SCI PYGOSCELIS à procéder :

Au retrait du sport lumineux complémentaire sur le palier du 1er étage (PC4),

Au retrait du coffrage sur le palier du 1er étage pour le passage de l’alimentation électrique des appartements de cet étage,

Au retrait de l’encoffrement de 10cm d’épaisseur sur une longueur de 2m sur le palier du 1er étage en PC4 suite à la condamnation de la porte d’entrée,

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Au rebouchage de la dalle entre la cave et le rez-de-chaussée et au retrait des câbles de téléphone et d’internet,

Au rebouchage du mur existant à la cave entre le dégagement PC2 et le lot chaufferie, partie privative et au retrait du raccordement à la colonne montante d’eau froide,

Au rebouchage du mur existant entre le lot 8 et les PC2 et de raccordement et au retrait de l’arrivée de l’eau et du gaz

Au rebouchage du mur et au retrait des canalisations permettant d’acheminer et d’évacuer l’eau et le gaz aux RDC et 1er étage,

A la remise en leur état antérieur des conduites d’eau et des quatre sous-compteurs situés dans la cave de Madame [M] vers les parties communes (dégagement).

Le tout sous astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard suivant le 30ème jour après la signification dit jugement à intervenir.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [U], la SCI PYGOSCELIS et le Syndicat des copropriétaires à payer à Madame [M] la somme de 2 000 € (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [U], la SCI PYGOSCELIS et le Syndicat des copropriétaires à payer à la demanderesse une indemnité d’un montant de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [U], la SCI PYGOSCELIS et le Syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens ;

— DIRE que Madame [M] sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— DECLARER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires au tribunal de :

— DEBOUTER Madame [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER Madame [M] à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [M] aux entiers frais et dépens.

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées le 2 septembre 2024, la S.C.I. Pygoscelis et les époux [U] demandent au tribunal de :

— DEBOUTER Madame [L] [M] de l’intégralité de ses fins, conclusions et prétentions ;

— CONDAMNER Madame [L] [M] à régler à Monsieur et Madame [U] et à la SCI PYGOSCELIS la somme de 5.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [L] [M] aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et quant aux moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur les demandes d’annulation des résolutions numéros 14 à 21

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

A ce titre, il sera précisé que l’absence d’intérêt pour la copropriété de travaux autorisés dans les conditions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ne saurait être assimilé à une contrariété d’intérêt. En effet, les travaux qu’un copropriétaire effectue à ses frais, et qui affectent les parties communes, ont vocation, par principe, à servir ses intérêts et non ceux de la copropriété. En revanche, ils ne doivent pas être contraires à l’intérêt de cette dernière. En l’espèce, le défaut d’intérêt des travaux litigieux pour la copropriété, et a fortiori pour Madame [M], n’est donc pas en lui-même de nature à entraîner la nullité de la résolution.

Par ailleurs, le fait qu’une demande d’autorisation similaire ait été rejetée lors d’une assemblée générale précédente est sans emport quant à la validité d’une autorisation ultérieurement accordée.

S’agissant de la résolution numéro 14 :

La résolution numéro 14 emporte autorisation, pour les époux [U], de réaliser dans les parties communes 4 des travaux d’ajout d’un point d’éclairage complémentaire constitué d’un spot lumineux sur le pallier du premier étage, à leurs frais.

Madame [M], qui prétend que ces travaux ont en réalité pour objectif d’éclairer un corridor privatif insuffisamment éclairé en branchant l’éclairage sur un compteur commun, ne démontre pas ses allégations à ce titre. Elle ne produit en effet aucun élément de nature à démontrer que les parties communes numéros 4 visées par la résolution seraient en réalité des parties privatives, et que les travaux auraient ainsi pour conséquence d’éclairer une partie privative aux frais de l’ensemble des copropriétaires.

Au contraire, l’examen des pièces annexées à la convocation à l’assemblée générale démontre que l’implantation du point lumineux est bien située dans la partie commune numéro 4. Le fait que ce point lumineux n’ait vocation qu’à éclairer le palier situé devant une partie privative n’entraîne ni une contrariété à l’intérêt de la copropriété, ni aux intérêts de Madame [M], qui reconnaît que cette partie est mal éclairée.

Sa demande d’annulation de la résolution numéro 14 sera donc rejetée.

S’agissant des résolutions numéros 15 et 16 :

La résolution numéro 15 emporte autorisation a posteriori, pour les époux [U], de réaliser un coffrage sur le pallier du premier étage afin de permettre le passage de l’alimentation électrique des appartements situés à cet étage. Une photographie dudit coffrage a été communiquée avec la convocation à l’assemblée générale.

La résolution numéro 16 emporte quant à elle autorisation a posteriori, pour les époux [U], de réaliser des travaux de coffrage de 10 centimètres d’épaisseur sur une longueur de deux mètres sur le pallier du premier étage au sein des parties communes numéros 4 suite à la condamnation de la porte d’entrée de leurs lots. Ont été jointes à la convocation des photographies du coffrage réalisé et la visualisation de l’emplacement dudit coffrage sur l’état descriptif de division.

Là encore, Madame [M] ne justifie pas en quoi la réalisation de ces coffrages serait contraire aux intérêts de la copropriété ou nuirait à ses propres intérêts. Ainsi qu’il a été exposé à titre liminaire, le seul fait qu’elle n’y trouve personnellement aucun intérêt, de même que la copropriété, est en effet insuffisant à caractériser un abus de majorité. De même, le seul fait qu’il serait possible de faire passer les câbles par un autre cheminement dans les parties privatives, ce qui n’est pas démontré, ne permet pas davantage d’établir cette contrariété d’intérêt. Il en est ainsi également quant au fait que le coffrage de la porte aurait pu être réalisé de façon différente.

Ses demandes d’annulation des résolutions numéro 15 et 16 seront donc rejetées.

S’agissant de la résolution numéro 17 :

La résolution numéro 17 emporte autorisation a posteriori, pour la S.C.I. Pygoscelis, de procéder au percement de la cave entre la dalle et le rez-de-chaussée pour permettre le passage des câbles téléphoniques et relatifs à internet alimentant leurs lots. Ont été jointes à la convocation des photographies des percements réalisés et la visualisation de leur emplacement sur l’état descriptif de division.

Là encore, Madame [M] ne justifie pas en quoi la réalisation de ces travaux serait contraire aux intérêts de la copropriété ou nuirait à ses propres intérêts.

Sa demande d’annulation de la résolution numéro 17 sera donc rejetée.

S’agissant des résolutions numéros 18, 19 et 20 :

La résolution numéro 18 emporte autorisation a posteriori, pour les époux [U] et la S.C.I. Pygoscelis, de procéder au percement du mur existant à la cave entre le dégagement constituant la partie commune numéro 2 et le lot chaufferie, partie privative, afin de permettre le passage de l’alimentation en eau et le raccordement à la colonne montante.

La résolution numéro 19 emporte autorisation a posteriori, pour les époux [U] et la S.C.I. Pygoscelis, de procéder au percement du mur existant entre le lot privatif numéro 8 et la partie commune numéro 2 afin de permettre le passage de l’alimentation en eau et en gaz.

Enfin, la résolution numéro 20 emporte autorisation a posteriori, pour les époux [U] et la S.C.I. Pygoscelis, de percer un mur situé à la cave, partie commune, pour permettre l’acheminement et l’évacuation de l’eau et du gaz au rez-de-chaussée et au premier étage.

Ont été joints à ces résolutions des photographies des percements réalisés et la visualisation des emplacements des percements sur l’état descriptif de division.

S’agissant de la résolution numéro 18, Madame [M] indique qu’elle ne peut savoir si le raccordement traverse une dalle et donc une partie commune. S’agissant des résolutions numéros 19 et 20, elle indique ne disposer d’aucune information quant au cheminement des raccordements. Elle ajoute que les raccordements en gaz réalisés portent atteinte à la sécurité de l’immeuble.

Toutefois, d’une part l’atteinte à la sécurité n’est pas démontrée ; d’autre part, les seuls questionnements de Madame [M] quant au passage des tuyaux ne sont pas de nature à caractériser une atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires ni à ses propres intérêts. A ce titre, il n’est pas contesté que les raccordements litigieux ont été effectués dans la cave, en effectuant un percement entre une partie commune et une partie privative.

Ses demandes d’annulation des résolutions numéros 18, 19 et 20 seront donc rejetées.

S’agissant de la résolution numéro 21 :

La résolution numéro 21 emporte autorisation aux époux [U] et à la S.C.I. Pygoscelis, d’effectuer des travaux de déplacement des conduites d’eau et des quatre sous-compteurs situés dans la cave de Madame [M] vers les parties communes.

Les travaux autorisés n’affectent pas uniquement les parties communes mais également la cave appartenant à Madame [M], qui constitue une partie privative.

Or, aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 ne permet à l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux dans le lot privatif d’un autre copropriétaire sans l’accord de ce dernier. Seuls les travaux à l’initiative du syndicat, d’intérêt collectif, peuvent en effet affecter les parties privatives.

En autorisant un copropriétaire à réaliser des travaux dans le lot privatif d’un autre copropriétaire, l’assemblée générale a outrepassé ses pouvoirs et porté atteinte aux intérêts de Madame [M], de sorte que la résolution litigieuse encourt l’annulation.

La résolution numéro 21 sera ainsi annulée.

II. Sur les demandes de remise en état

Au regard des développements qui précèdent, dont il résulte que les résolutions numéros 14 à 20 n’encourent pas l’annulation, les demandes de remise en état subséquentes ne peuvent qu’être rejetées.

S’agissant de la demande de remise en état des conduites d’eau et des quatre sous-compteurs situés dans la cave de Madame [M], il sera observé que l’autorisation y afférente ne constitue pas une ratification a posteriori mais une autorisation a priori. Or, force est de constater que Madame [M] n’allègue ni ne démontre que les travaux objets de l’autorisation auraient déjà été réalisés, les époux [U] et la S.C.I. Pygoscelis soutenant le contraire.

Cette demande sera donc également rejetée.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A l’appui de sa demande de dommages-intérêts, Madame [M] indique subir un préjudice du fait du comportement et de la mauvaise foi des défendeurs.

Ces seules énonciations sont insuffisantes à établir non seulement l’existence d’une faute, mais également d’un préjudice – ce dernier n’étant nullement explicité – et enfin d’un lien de causalité entre ces derniers.

La demande de Madame [M] sera donc rejetée.

IV. Sur les mesures accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamné aux dépens. Cette condamnation emporte rejet de sa demande tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.

Il sera également condamné à verser à Madame [M] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [M] succombant en ses prétentions à l’égard des époux [U] et de la S.C.I. Pygoscelis, elle sera condamnée à leur verser une somme de 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, Madame [M] sera dispensée de participation à ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande d’annulation des résolutions numéros 14 à 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du 18 juillet 2023 ;

ANNULE la résolution numéro 21 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du 18 juillet 2023 ;

REJETTE l’ensemble des demandes de Madame [L] [M] tendant à voir condamner Monsieur [D] [U], Madame [R] [X] épouse [U] et la S.C.I. Pygoscelis à procéder à des travaux de remise en état ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par Madame [L] [M] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à Madame [L] [M] la somme de mille-cinq-cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [M] à payer à la S.C.I. Pygoscelis, Monsieur [D] [U], Madame [R] [X] épouse [U] la somme de cinq-cents euros (500 €) chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Madame [L] [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13] le 21 mai 2025

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER