Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D'[M]-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

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[M] Civil

N° RG 24/10618

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGAO

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Société ALSACE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Hugo DA COSTA

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

Société ALSACE HABITAT, Société Anonyme d’Economie Mixte

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [Z]

né le 18 Juin 1982 à

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par M^e Hugo DA COSTA, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 18

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 23 Avril 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 3 octobre 2023, la société ALSACE HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel initial de 317,59 € et 246,33 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ALSACE HABITAT a fait signifier un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire le 17 juillet 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[M]-GRAFFENSTADEN par un acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 23 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue après deux renvois, la société ALSACE HABITAT, représentée par Monsieur [O] [R], Chargé de contentieux et médiation, reprend les terme de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Z],condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 6 836,91 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [G] [Z], représenté par son conseil, reprend le bénéfice de ses écritures du 22 avril 2025. Il reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme complémentaire par mois en règlement de l’arriéré. Il précise également qu’il a souscrit une assurance contre les risques locatifs

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

Par note en délibéré, autorisée par le Tribunal et reçue au Greffe le 22 mai 2025, la société ALSACE HABITAT a actualisé le montant de sa créance à hauteur de 5 818,97 €.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ALSACE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).

Le bail conclu le 3 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 18) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2024, pour la somme en principal de 2 875,19 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai figurant sur le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 17 septembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La société ALSACE HABITAT produit, en cours de délibéré, un décompte démontrant que Monsieur [G] [Z] reste lui devoir la somme de 5 818,97 € à la date du 22 mai 2025.

Monsieur [G] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 5 818,97 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Monsieur [G] [Z] est représenté à l’audience et demande à se maintenir dans les lieux. Il démontre également avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, il apparaît en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [G] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [G] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation Au surplus, il pourrait être procédé à son expulsion.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [G] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de débouter la société ALSACE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2023 entre la société ALSACE HABITAT et Monsieur [G] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 17 septembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] à verser à la société ALSACE HABITAT la somme de 5 818,97 € (décompte arrêté au 22 mai 2025, incluant un paiement par carte bancaire en date du 13 mai 2025 pour un montant de 800 € ), avec les intérêts au taux à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [G] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 160 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 août 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ALSACE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [G] [Z] soit condamné à verser à la société ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la société ALSACE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision .

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection