N° RG 21/03321 – N° Portalis DBZT-W-B7F-FTQZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 21/03321 – N° Portalis DBZT-W-B7F-FTQZ

N° minute : 25/223

Code NAC : 50G

LG/AFB

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS

M. [C] [F] [X] [L]

né le 12 Avril 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Laurent GUILMAIN de l’AARPI ANGLE DROIT AVOCATS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

Mme [U] [D] [V]

née le 01 Juillet 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Laurent GUILMAIN de l’AARPI ANGLE DROIT AVOCATS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES

Mme [A] [N]

née le 14 Septembre 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne MACCHIA, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

Mme [K] [G]

née le 13 Avril 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne MACCHIA, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 22 Août 2024 prorogé à la date de ce jour par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 11 Avril 2024 devant Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assistée de Madame Sophie DELVALLEE, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant compromis en date du 28 octobre 2020, Madame [A] [N] et Madame [K] [G], souhaitant effectuer un investissement immobilier via une société civile immobilière non encore constituée, se sont engagées à acheter à Monsieur [C] [L] et Madame [U] [V], une maison d’habitation située à [Adresse 9] ainsi qu’un garage situé [Adresse 2], ce, moyennant le prix de 250 000 euros net vendeur.

Dans cette perspective, il était inséré dans l’acte une clause de substitution permettant à la future entité d’intervenir aux lieu et place des acquéreurs, sous réserve que cette faculté soit mise exercée avant le 11 décembre 2020.

Aux termes de ce compromis, régularisé par l’intermédiaire de l’agence [B] [Y] Immobilier, les parties avaient convenu que le règlement effectif de la totalité du prix de vente et des frais de réalisation s’effectuerait le jour de la signature de l’acte authentique, fixée au 18 janvier 2021 au plus tard par la SCP PANTOU et [E], Notaires à VALENCIENNES et avec la participation de Maître [S] [O], notaire des acquéreurs à Arras et que la réalisation de la vente s’effectuerait sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

A cet effet, les acquéreurs s’étaient notamment engagés à déposer dans les plus brefs délais des demandes de financement «auprès de tout organisme préteur ayant son siège social en France et dans au moins deux établissements financiers ou banque(s) et à en justifier au vendeur et au rédacteur » de ( l’acte) dans un délai maximum de 30 jours à compter de la conclusion du compromis.

Il était par ailleurs indiqué que « chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque aux acquéreurs d’une offre écrite, ferme et sans réserve» laquelle devait être réceptionnée au plus tard le 15 décembre 2020.

Madame [A] [N] et Madame [K] [R] ont, le 1er décembre 2020, créé la SCI FBAO Immobilier, dont Madame [R] est devenue la gérante.

Le 10 décembre 2020, Mesdames [N], [G] et la SCI FBAO ont manifesté leur intention de mettre en oeuvre la clause de substitution.

Par mail en date du 13 janvier 2021, les époux [L] n’ayant reçu à cette date aucun document de la part de l’acquéreur attestant de ses démarches pour obtenir un financement, ont informé Madame [A] [N] de ce qu’ils constataient le défaut de réalisation de la condition suspensive imputable à la SCI FBAO et qu’ils entendaient se prévaloir de la clause pénale insérée dans le compromis de vente sauf à, soit, proroger d’un mois maximum la date de réitération par acte authentique, soit réduire le périmètre d’achat

(diminution de 15 000 euros du prix de vente de la maison en y retirant le garage).

Par courriel en date du 15 janvier 2021, la SCI FBAO a informé les vendeurs de ce que sa demande de financement avait été refusée et de ce qu’elle allait dès lors consulter de nouveaux partenaires financiers, démarche nécessitant un délai de prorogation supérieur à 1 mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 janvier 2021, elle a notifié aux époux [L] et aux intervenants à l’opération de vente, la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et a invoqué la caducité du compromis de vente.

La vente n’a par la suite pas été réitérée par acte authentique.

Monsieur et Madame [L] ont vendu le bien immobilier à d’autres acquéreurs le 11 juin 2021.

Estimant avoir été lésés par le comportement des acquéreurs, Monsieur et Madame [L] ont, par exploits délivrés les 27 et 29 octobre 2021, assigné Mesdames [N] et [G] devant le Tribunal Judiciaire de Valenciennes aux fins de voir, au visa des articles 1187, 1204 et 1231-5 du code civil :

constater la caducité du compromis de vente au défaut de comparution de Mesdames [N] et [G] à la signature de l’acte authentique le 30 janvier 2021.condamner solidairement Mesdames [N] et [G] au versement de la clause pénale prévue au compromis pour une somme de 25000 euros.condamner solidairement Mesdames [N] et [G] au versement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts supplémentaires.condamner solidairement Mesdames [N] et [G] à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions (conclusions récapitulatives) auxquelles il y a lieu de se référer pour le détail des moyens développés, les époux [L] réitèrent leurs demandes initiales sauf celle relative aux dommages et intérêts supplémentaires, portée à 7877 euros, en faisant valoir que la vente n’a pu être finalisée en raison de la carence et de la négligence des acquéreurs lesquels, en violation des stipulations contractuelles, n’ont pas déposé leur dossier de prêt dans au moins deux établissements bancaires ou financiers, ne les ont pas informés dans le délai de 30 jours suivant la signature du compromis de l’état d’avancement de leurs démarches et n’ont pas transmis la copie d’une offre de prêt dans le délai soit jusqu’au 15 décembre 2020.

Ils précisent que l’accord de financement de principe de la banque CIC dont ont font état les défenderesses ne constitue pas une offre de prêt régulière, ferme et définitive. Ils relèvent également que Mesdames [N] et [G] n’ont débuté leurs démarches auprès d’établissements de crédit qu’en décembre 2020, soit hors du délai prévu dans le compromis.

Ils soutiennent n’avoir jamais donné leur accord quant à une prorogation du délai pour procéder auxdites démarches. Ils rappellent à ce titre que si une telle possibilité était effectivement prévue dans le compromis, celle-ci requérait, pour être efficiente, une demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et une acceptation écrite de leur part avant l’expiration du délai prévu.

Ils considèrent donc que Mesdames [N] et [G] ont fait preuve de mauvaise foi, ce qui justifie la mise en œuvre de la clause pénale prévue dans l’acte et le versement à leur profit de la somme de 25 000 euros, correspondant à 10% du prix de vente négociée. Ils indiquent à cet effet que la clause pénale subsiste à la caducité du compromis à défaut de réalisation des conditions suspensives lorsque la situation découle de la défaillance fautive de l’une des parties.

Ils s’opposent à la demande de révision judiciaire du montant de la clause pénale formulée par Mesdames [N] et [G] faisant valoir que la clause pénale vient sanctionner forfaitairement une inexécution d’obligations et non dédommager un préjudice subi.

Ils estiment légitime leur demande de versement de dommages et intérêts complémentaires, celle-ci venant indemniser le préjudice distinct lié aux frais qu’ils ont dû engager tant pour l’acquisition de leur nouveau bien que pour l’entretien de l’immeuble, objet du compromis de vente. Ils précisent que la vente de l’immeuble avec d’autres acquéreurs n’a pu finalement se concrétiser qu’en juin 2021 à un prix inférieur.

Suivant dernières conclusions (conclusions n°2) régulièrement notifiées par RPVA le 11 septembre 2023, Madame [A] [N] et Madame [K] [G] demandent au tribunal, au visa des articles 1231-5 et 1304-3 du code civil, de :

déclarer les requérants irrecevables et, à tout le moins, mal fondés dans leurs demandes. en conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.subsidiairement, réduire à un euro symbolique le montant de la clause pénale stipulée au compromis de vente.en tout état de cause, condamner solidairement les requérants à verser à Madame [N] et Madame [G] une indemnité de 3000 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Pour leur part, elles font valoir qu’elles n’ont jamais empêché l’accomplissement de la condition suspensive et au contraire qu’elles ont été diligentes quant au respect de leurs obligations. Elles invoquent avoir obtenu un accord de principe du CIC NO dès le 05 octobre 2020 et mandaté le lendemain un courtier, AKOR2PRET, pour formaliser les demandes de prêts. Elles ajoutent que du retard a été pris pour les éditions d’offre de prêt et que quand elles ont finalement reçu une décision de refus de crédit, elles ont immédiatement mandaté un nouveau courtier et entrepris des démarches au sein de plusieurs banques, en vain. Elles précisent avoir systématique informé les vendeurs via leur courtier, leur notaire et l’agent immobilier, Madame [B] [Y].

Elles font également valoir que les vendeurs n’ont eux-mêmes pas respecté leurs obligations en s’abstenant de toute mise en demeure dans les 8 jours de l’échéance de la transmission d’offres de prêts prévus par le compromis.

Elles soutiennent également que les vendeurs ont manifesté leur accord quant à la prorogation du délai d’application de la condition suspensive, le notaire de ces derniers précisant, même dans un courrier adressé le 05 février 2021, un délai de 15 jours supplémentaire pour qu’elles adressent une offre de prêt.

Elles considèrent que les vendeurs ne démontrent pas que le non accomplissement de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt résulterait d’une faute ou d’une négligence de leur part. Elles rappellent les démarches réalisées auprès de leur conseiller CIC et l’accord de principe initialement obtenu dès le 5 octobre 2020 ainsi que toutes les démarches réalisées, lesquelles ont toutes abouti à un refus de financement.

Elles exposent également qu’au regard des échanges de correspondances versés aux débats, les consorts [L] avaient de façon non équivoque renoncé au délai conventionnel prévu pour le dépôt des offres de prêt.

Elles relèvent qu’en outre les vendeurs ne leur ont pas adressé de courrier recommandé avec accusé de réception aux fins d’invoquer la clause pénale ou les forcer à la réalisation de la vente, comme le prévoit pourtant le compromis.

Elles avancent que la clause pénale stipulée à l’acte a vocation à s’appliquer uniquement lorsque la condition suspensive a été réalisée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’aucune offre de prêt n’a été présentée.

Elles précisent que si la clause pénale devait néanmoins être mise en oeuvre, son montant devrait être considérablement réduit au regard du préjudice réellement subi par les vendeurs. Elles proposent, à ce titre le versement d’un euro symbolique à titre de ladite clause.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts complémentaires elles font valoir que le préjudice invoqué à ce titre est déjà réparé par l’application de la clause pénale et qu’en tout état de cause, il n’est pas démontré de préjudice distinct ni de lien direct entre ledit préjudice et la prétendue faute qui leur est reprochée.

Par ordonnance du 16 janvier 2024, la clôture de la procédure a été prononcée et l’affaire a été fixée à l’audience du 11 avril 2024.

La décision a été mise en délibérée au 22 août 2024, prorogée au 21 octobre 2025 en raison des arrêts maladies et de la charge de travail du magistrat en charge du dossier.

SUR CE :

Sur la caducité du compromis de vente :

En application des articles 1186 et 1187 du code civil « un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît », « la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions 1352 et 1352-9. »

En l’espèce, il est constant que les parties ont signé, le 28 octobre 2020, un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention par les acquéreurs ou l’acquéreur s’y étant substitué, d’une offre ferme et sans réserve de financement à intervenir au plus tard le 15 décembre 2020.

Il n’est pas discuté qu’aucune offre de prêt n’a été présentée à cette date ni postérieurement et que la réitération par acte authentique de la vente fixée par les parties au plus tard pour le 18 janvier 2021, n’est jamais intervenue.

Il y a donc lieu de constater que du fait de la non réalisation de la condition suspensive, le compromis de vente est devenu caduc de plein droit, comme le prévoit d’ailleurs, l’acte en page 10, en ces termes : « Si la présente condition suspensive n’est pas réalisée, les présentes seront, sans autres formalités caduques de plein droit, le vendeur et l’acquéreur retrouvant leur entière liberté et l’acompte versé par l’acquéreur lui étant restitué sans délai ».

A ce titre, il est à souligner que les vendeurs ont considéré très vite qu’ils étaient libérés de leurs engagements puisqu’ils ont revendu leur bien quelques mois plus tard et ce, antérieurement à l’introduction de la présente instance.

Sur l’application de la clause pénale contractuelle :

L’article 1231-5 du code civil dispose que : «lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

La caducité d’un acte n’affecte pas la clause qui y est stipulée et qui doit produire ses effets en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

En l’espèce, le compromis de vente régularisé le 28 octobre 2020 entre les parties comprend une clause pénale, qui n’est pas stipulée de manière autonome dans l’acte mais est insérée sous la rubrique « Réitération par acte authentique ». Elle est libellée comme suit :

« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. ( …/…) Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 18 janvier 2021 par la SCP PANTOU et [E], notaires à Valenciennes ( …/…) . La date ci-dessus- mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement, la partie défaillante lui versera à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de vingt-cinq mille euros, ou poursuivre en justice la réalisation de la vente (…). Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacun leur entière liberté. (…) ».

Au regard de sa place au sein du compromis de vente et de son contenu, il apparaît que la sanction prévue ne s’applique qu’en cas de défaillance après réalisation des conditions suspensives.

Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque la défaillance invoquée est le manque de diligences des défenderesses pour l’obtention d’un financement, situation qui a conduit à constater la non réalisation de la condition suspensive et, par voie de conséquence, la caducité du compromis de vente.

La demande formulée à ce titre par Monsieur [L] et Madame [V] sera dès lors rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Aux termes du compromis de vente, les acquéreurs s’étaient engagés à déposer dans les plus brefs délais des demandes de financement «auprès de tout organisme préteur ayant son siège social en France et dans au moins deux établissements financiers ou banque(s) et à en justifier au vendeur et au rédacteur » de ( l’acte) dans un délai maximum de 30 jours à compter de la conclusion du compromis.

Or, il est établi au vu des échanges de correspondances entre les défenderesses et leur conseiller bancaire et de la chronologie des événements que Mesdames [N] et [G] n’ont pas, dans les délais convenus au contrat, déposé leurs demandes de prêt dans deux établissements bancaires différents, se contentant de prendre attache avec la banque CIC, qui leur avait donné, le 5 octobre 2020 un accord de principe de financement.

Les acquéreurs se sont donc affranchis d’une partie des démarches requises, estimant manifestement à tort, que ledit accord de principe, aboutirait à une offre ferme et sans réserve de financement.

Il n’est pas davantage discuté que les défenderesses n’ont jamais transmis aux vendeurs dans le délai de 30 jours à compter de la signature du compromis tous les justificatifs des démarches entreprises.

Il est donc mis en évidence une négligence fautive qui a retardé le constat de la non réalisation des conditions suspensives liée à l’impossibilité d’obtenir le financement nécessaire à l’achat du bien immobilier et a donc eu pour conséquence de maintenir les vendeurs dans l’incertitude durant plusieurs semaines, ce qui résulte d’ailleurs du mail que ces derniers ont adressé à Madame [N] le 13 janvier 2021.

Toutefois, le préjudice invoqué par les époux [L], ne peut constituer que dans la perte de chance de vendre plus tôt leur bien immobilier à d’autres acquéreurs. Les autres préjudices allégués ne sont pas en lien direct avec le comportement des défenderesses.

Or, dans l’appréciation de ce préjudice, il convient de tenir compte de l’attitude des vendeurs, qui, eux-mêmes, se sont montrés passifs en n’adressant pas de courrier de mise en demeure dans le délai de 8 jours une fois dépassée l’échéance du 15 décembre 2020 alors que le compromis leur en donnait la

possibilité et qui se sont montrés ambivalents quant à la prorogation du délai pour réitérer la vente au regard des échanges intervenus avec les acquéreurs, mentionnant accepter de repousser à un mois la date de réitération de la vente.

Au surplus, il est constant que leur immeuble a été vendu dès le 11 juin 2021, soit un peu plus de quatre mois après la date initiale de signature devant le notaire.

Au vu de ces constatations et des éléments d’appréciation dont le tribunal dispose, il y aura lieu de condamner solidairement Madame [A] [N] et Madame [K] [G] à verser à [C] [L] et Madame [V] [U], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [A] [N] et Madame [K] [G] succombant à l’instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de limiter à la somme de 2000 euros l’indemnité in solidum mise à la charge de Mesdames [N] et [G] au titre des frais irrépétibles.

La demande des défenderesses de ce chef sera dès lors rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile issues du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, il convient de rappeler que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En la cause, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE la caducité de plein droit du compromis de vente régularisé le 28 octobre 2020 entre, d’une part, Monsieur [C] [L] et Madame [U] [V] et d’autre part, Madame [A] [N] et Madame [K] [G] et portant sur un immeuble situé à [Adresse 9] ainsi qu’un garage situé [Adresse 2] dans la même commune ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [L] et Madame [U] [V] de leur demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [N] et Madame [K] [G] à payer à Monsieur [C] [L] et Madame [U] [V] la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice découlant de la perte de chance de vendre plus tôt leur bien à d’autres acquéreurs ;

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [N] et Madame [K] [G] aux entiers frais et dépens de la procédure ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [N] et Madame [K] [G] à payer à Monsieur [C] [L] et Madame [U] [V] àGL

régler à la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Le Greffier, Le Président,