RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/01126 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NU2R

Minute n° 887/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Franck MERKLING – 70

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 27 novembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Ordonnance du 27 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “LES GLYCINES”, représenté par son Syndic, la société REGENCY GESTION, ayant siège social [Adresse 10] [Localité 8] [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Franck MERKLING, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.C.I. H.A ayant siège social [Adresse 2], mais actuellement située [Adresse 6] [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 Novembre 2025

Président : Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par actes délivrés le 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Glycines », sis [Adresse 5] 67800 [Adresse 11] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la Sci H.A devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, afin de voir :

— constater le vote du budget prévisionnel pour les exercices 2023/2024 et 2024/2025, et 2025/2026 par l’assemblée générale ordinaires des copropriétaires ;

— constater la déchéance du terme ;

en conséquence,

— condamner la Sci H.A à lui payer :

la somme de 33.630,94 euros correspondant à l’arriéré de charges de copropriété arrêté selon décompte du 22 avril 2025 ;

les provisions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 non encore échues devenues exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit une somme complémentaire de 3.293,43 euros (3 X 1.097,81 euros), correspondant au 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2025/2026 ;

les intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des charges ;

— condamner la Sci H.A à lui payer une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la Sci H.A à lui payer une somme de 2.000 euros à valoir sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sci H.A aux entiers frais et dépens de la présente instance ;

— ordonner la capitalisation des intérêts.

À l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires s’est référé à ses écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement assignée par dépôt à l’étude du commissaire de justice, la Sci H.A n’a pas constitué avocat.

MOTIFS,

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété ainsi qu’aux frais :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date du 29 juin 2023 et 25 septembre 2024 ayant approuvé respectivement les budgets provisionnels et comptes définitifs des exercices 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026, un procès-verbal d’assemblée générale du 12 septembre 2023 approuvant la réalisation de travaux d’économie d’énergie justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds pour le dernier trimestre de l’exercice 2023/2024 et des exercices 2024/2025 et 2025/2026, le contrat de syndic et tarifs, ainsi que les mises en demeure.

Le syndicat des copropriétaires a adressé à la partie défenderesse une mise en demeure de payer la somme de 33.133,13 euros par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 13 février 2025, reprenant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre au domicile de son destinataire dont l’accusé de réception est revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » (pièce 22).

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de ce que la partie défenderesse reste redevable des sommes de :

—  32.473,13 euros au titre des charges et appels de fonds travaux dus à la date du 1er janvier 2025 ;

—  3.293,43 euros (1.097,81 euros multipliés par 3), correspondant au 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2025/2026 euros au titre des provisions appelées non encore échues et devenues exigibles ;

—  60 euros au titre des frais correspondant à deux mises en demeure à 30 euros conformément au contrat de syndic, et sur lesquels aucun intérêt ne peut courir.

Partant, la Sci H.A sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 32.473,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025, à la somme de 3.293,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

la Sci H.A sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 60 euros au titre des frais de mise en demeure.

Sur la demande dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la Sci H.A à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive du non-paiement des avances de fonds.

Conformément à l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que l’application de ces dispositions suppose la preuve de la mauvaise foi du débiteur, soit la précision de circonstances particulières de nature à caractériser cette mauvaise foi ainsi que la preuve d’un préjudice indépendant du retard, soit distinct de la seule privation d’argent à l’échéance.

Le syndicat des copropriétaires, qui fait état de manquements de la Sci H.A dans le paiement des charges de copropriété, caractérise la mauvaise foi de celle-ci dès lors que l’arriéré de charges atteint une somme certaine de 32.473,13 eurso qui n’a cessé de s’accroître compte tenu des virements insuffisants de la Sci H.A depuis 2024 malgré les relances et qu’il est indiscutable que l’absence de règlement prive le syndicat des copropriétaires des moyens financiers nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, notamment lorsque les travaux sont votés par l’assemblée générale.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires la Sci H.A sera donc condamnée au paiement d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

La Sci H.A, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

Par ailleurs, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la Sci H.A ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La somme de 1.200 euros lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions sur charges de l’année en cours et non encore appelées au titre des lots propriétés de la Sci H.A inclus dans la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [12] », sise [Adresse 4] à 67800 Hoenheim ;

CONDAMNE la Sci H.A à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [12] » sise [Adresse 4] à 67800 Hoenheim la somme de 32.473,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 au titre des charges et appels de fond travaux dus à la date du 1er janvier 2025 ;

CONDAMNE la Sci H.A à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [12] » sise [Adresse 4] à 67800 Hoenheim la somme de 3.293,43 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre des provisions appelées non encore échues et devenues exigibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la Sci H.A à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [12] » sise [Adresse 5] 67800 Hoenheim la somme de 60 euros au titre des frais de mise en demeure ;

CONDAMNE la Sci H.A à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [12] » sise [Adresse 5] 67800 [Adresse 11] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Sci H.A aux dépens ;

CONDAMNE la Sci H.A à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Glycines », sise [Adresse 5] 67800 [Adresse 11] la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER S. ARNOLD