N° RG 25/00374 – N° Portalis DBYB-W-B7J-POQZ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriété de l’IMMEUBLE DENOMME L’IMPERATOR [Adresse 3] pris en la personne de son SYNDIC la SARL BERTRAND IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 4], actuellement [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey DUBOURDIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 20 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 22 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Janvier 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

Copie certifiée delivrée à : M^e Audrey DUBOURDIEU

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [Z] est propriétaire de lots au sein de la copropriété Résidence IMPERATOR situé [Adresse 3]

Après mises en demeure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble IMPERATOR, pris en la personne de son syndic, a, par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, fait assigner Monsieur [X] [Z] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 10 mars 2025 aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  595,04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 mai 2024,

—  1249,04 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

À cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble IMPERATOR, représenté par son conseil, conclut comme suit :

Constater qu’une tentative de conciliation a été opérée, sans succès,

Y revenir les requis,

Vu les articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, l

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10juil|et 1965,

Vu les pièces,

Débouter Monsieur [X] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 913,61 euros au titre des charges dues selon décompte arrêté au 20 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 10 juillet 2024.

Condamner Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.320,54 euros au titre des frais de recouvrement induits par sa résistance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] à payer une somme de 1.500,00 € au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Condamner Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [X] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et incluant l’ensemble des frais fixé à l’article 695 du code de procédure civile en ce compris, en cas d’exécution forcée, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, par application de l’article A444-32 du code de commerce, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En défense, Monsieur [X] [Z], également représenté par son avocat, demande :

Vu les articles 18, 10, 14-1 et10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rejeter l’intégralité des demandes du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé L’lMPERATOR ;

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé L’IMPERATOR à payer à Monsieur [X] [Z] la somme de 960,40 € au titre d’un trop perçu de charges de copropriété et frais ;

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé L’IMPERATOR à payer à Monsieur [X] [Z] une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] aux dépens ;

Juger que si Monsieur [X] [Z] voit sa prétention déclarée fondée, il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur les demandes principales au titre des charges de copropriété et de la demande reconventionnelle formée sur ce même fondement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux à compter du 1er octobre 2022,

— les répartitions de charges,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales depuis 2022,

— le décompte de la créance due ,

— les mises en demeure,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que l’exigibilité des charges de copropriété est établi par la production des appels de fonds et des procès verbaux d’assemblée générales.

Ainsi, Monsieur [X] [Z] est redevable de somme de 815,81 € à titre de charges de copropriété à compter de 01 juillet 2024.

La somme mentionnée sur le décompte au 1er juillet 2024 concernant un « solde antérieur » d’un montant de 679,19 € ne peut être retenue dans son intégralité dans la mesure où elle ne repose que sur un extrait du grand livre pour l’année 2022 et 2023. Or ce document apparaît largement suffisant dans la mesure où il fait lui-même référence à une reprise de solde antérieur.

Toutefois, s’agissant des sommes réclamées antérieurement au 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires justifie que Monsieur [X] [Z] est bien redevable de la somme de 379,56 au titre des charges antérieures selon production des appels de charge du 1er octobre au 31 décembre 2023, 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 du 1er avril au 30 juin 2024 et de l’appel des fonds du 15 mai 2024.

Ainsi, au titre des charges de copropriété, il convient de constater que Monsieur [X] [Z] est bien redevable de la somme de 1195,30 €. Il ressort de l’extrait de compte du 20 novembre 2025 ce dernier à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 815,81 €. En conséquence, il sera condamné à verser la différence à savoir la somme de 379,49 €.

Si Monsieur [Z] réclame la condamnation du syndic à lui reverser un trop-perçu de charges, il convient néanmoins de noter que ce dernier ne justifie pas de ces versements au-delà de la somme de 815,81€. En conséquence, il sera débouté de sa demande reconventionnelle.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure :

Il a été produit l’accusé de réception de la mise en demeure du 06 mai 2024. Dès lors, cette demande sera acceptée à hauteur de 54 euros comme prévu dans le contrat de syndic.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « transmission dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en paiement à ce titre.

— Sur les frais de commandement de payer

Ces frais doivent être inclus dans les dépens.

— Sur les frais d’hypotèque

Si les frais d’hypothèque peuvent être nécessaires à la présente procédure, il n’existe toutefois aucune pièce les justifiant dans leur principe ou leur quantum. Cette demande sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d’établir la mauvaise foi du débiteur, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Le droit proportionnel dégressif dû au commissaire de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55, du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires sur ce point doit être rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Monsieur [X] [Z] devra verser au Syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au regard des versements tardifs du 05 novembre 2025.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble IMPERATOR situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 379,49€ à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 20 novembre 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble IMPERATOR situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 54€ au titre des frais de mise en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble IMPERATOR situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [X] [Z] de ses demandes ;

DEBOUTE de l’immeuble IMPERATOR situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, La Juge