TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 8]

N° minute : 264

Références : R.G N° N° RG 24/01858 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPBO

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

S.N.C. BERF FRANCE 4 SNC

Société GARANTME

C/

M. [D] [Z]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06 Mars 2025.

DEMANDERESSES:

S.N.C. BERF FRANCE 4 SNC

[Adresse 3]

[Localité 5]

Société GARANTME

[Adresse 6]

[Localité 4]

Toutes deux représentées par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 10],

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 14 Janvier 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e LACOME D’ESTALENX

+ 1CCC au défendeur

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er mars 2018, la société BERF FRANCE 4 SNC, par l’intermédiaire de son mandataire ACTEVA RESIDENCES SERVICES a consenti à M. [D] [Z] la location à usage d’habitation principale de locaux meublés situé [Adresse 9] à [Localité 12] pour une durée d’un an renouvelable.

Par convention du 30 septembre 2023, la société GARANTME s’est portée caution au profit de M. [D] [Z], pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 638.29 euros.

La société BERF FRANCE 4 SNC a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 31 juillet 2024 pour un montant de 2259.79 euros .

Par acte d’huissier de justice en date du 21 novembre 2024, la société BERF FRANCE 4 SNC et la société GARANTME, ont fait assigner M. [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 11] aux fins d’obtenir :

— le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire,

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation à payer la somme de 3136.20 euros, terme de novembre 2024 inclus, une somme de 1239.71 euros y incluse revenant à la société GARANTME,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— sa condamnation à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 janvier 2025, la société BERF FRANCE 4 SNC et la société GARANTME, représentées par leur conseil, ont maintenu leur demande, actualisant la créance à la somme de 3626.78 euros au titre des loyers et charges, terme de janvier 2025 inclus.

Cité par acte d’huissier remis à personne, M. [D] [Z], comparant, a indiqué ne pas contester des impayés de loyers. Il précise que les versements CAF ont repris le 06 janvier 2025 à hauteur de 320 euros et qu’il a repris le paiement du loyer résiduel en janvier. Il propose d’apurer la dette par versements mensuels de 150 euros en plus du loyer courant et sollicite que la résiliation du loyer soit suspendue. Au soutien de sa demande, il fait valoir qu’il est auto-entrepreneur, que s’il n’ a pas de revenu en l’état, il compte sur une reprise d’activité.

La société BERF FRANCE 4 SNC et la société GARANTME ont indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée, la société BERF FRANCE 4 SNC a produit un décompte actualisé au 15 janvier 2025.

SUR QUOI, LE JUGE,

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société BERF FRANCE 4 SNC justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 22 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 01 août 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2399.64 euros visée au commandement n’a pas été réglée par le locatiare dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2024.

A l’audience, Monsieur [D] [Z], a sollicité des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au cas d’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des éléments du dossier, que Monsieur [D] [Z] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience le 6 janvier 2025

Cependant, il ne justifie d’aucune sources de revenus, et sa situation actuelle ne lui permet pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette, que même en tenant compte des virements par la CAF ( 343 euros), Monsieur [D] [Z] ne dispose d’aucune capacité de remboursement.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société BERF FRANCE 4 SNC à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société BERF FRANCE 4 SNC verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du15 janvier 2025, Monsieur [D] [Z] devait la somme de 2963.78 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 janvier 2025 terme de janvier inclus, le versement de 320 euros allégué à l’audience par le locataire apparaissant sur ce dernier compte actualisé.

Monsieur [D] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées sera fixée à 2963.78 euros.

Aux termes de l’article 1249 du code civil et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé à son recours personnel contre le débiteur principal ;

Que toutefois, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur ;

La société GARANTME verse aux débats le contrat de bail et le contrat de cautionnement au titre de la garantie des loyers impayés couvrant les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, les quittances subrogatives des :

—  15 octobre 2024 d’un montant de 1239.71 euros pour la période du 01 août 2024 au 30 septembre 2024,

Elle produit également le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, la société GARANTME a indemnisé la société BERF FRANCE 4 SNC en lui versant une somme totale de 1239.71 euros correspondant aux loyers et charges impayés du mois d’août et septembre 2024.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [Z] à verser à la société GARANTME la somme de 1239.71 euros en remboursement des loyers et charges impayés.

Monsieur [D] [Z] sera condamné à payer à la société BERF FRANCE 4 SNC la somme de 1724.07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 janvier 2025 terme de janvier inclus. (2963.78 euros – 1239.71 euros somme déjà versées par la société GARANTME).

4-Sur les demandes accessoires

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

M. [D] [Z] , qui succombe, sera condamné aux entiers dépens ;

L’équité et la situation économique respective des parties commandent qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail entre la La société SNC BERF FRANCE 4 SNC, d’une part, et Monsieur [Z] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 9] à [Localité 12] est résilié depuis le 1er octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [Z] [D], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [Z] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 9] à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à la société SNC BERF FRANCE 4 SNC la somme de 1724.07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025 terme de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à la société GARANTME la somme de 1239.71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation réglés à la société SNC BERF FRANCE 4 SNC, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer et celui de l’ assignation.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier

Le Président