Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Referes civils cab 1, 30 mai 2025, n° 24/01313

TJ Strasbourg 30 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Violation des règles de copropriété
La cour a jugé que les travaux effectués sans autorisation constituent un trouble manifestement illicite, justifiant la demande de remise en état.
Accepté
Non-respect des mesures ordonnées par le juge
La cour a estimé qu'une astreinte est justifiée pour assurer le respect des mesures de remise en état, en cas de non-exécution dans le délai imparti.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé équitable d'allouer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice du syndicat des copropriétaires.
Accepté
Condamnation aux dépens des défenderesses
La cour a condamné les défenderesses aux dépens, conformément aux règles de procédure.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, réf. civils cab 1, 30 mai 2025, n° 24/01313
Numéro(s) :	24/01313
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas ALTEIRACEmmanuel JUNG
Parties :	S.A.R.L. BOULANGERIE [ O ] – BOULANGERIE LA GOURMANDE, S.C.I. GMS IMMOBILIER

Texte intégral

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 24/01313 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCB2

Minute n° 397/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Nicolas ALTEIRAC – 284

M^e Emmanuel JUNG – 103

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 30 mai 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Ordonnance du 30 Mai 2025

DEMANDERESSE :

SDC de l’immeuble SDC LE 212, sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, Société par actions simplifiée, sis [Adresse 5] à [Localité 8], au capital de 38 988,83€, inscrit au RCS de [Localité 9] sous numéro 678 501 172, pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 6]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. BOULANGERIE [O] – BOULANGERIE LA GOURMANDE, Société à Responsabilité Limitée, au capital de 5 000€, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro SIREN 522082601, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG

S.C.I. GMS IMMOBILIER, Société Civile Immobilière au capital de 1 200€, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 905 373 148, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 7]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 13 Mai 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 09 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC le 212, sis [Adresse 1] (ci-après la syndicat des copropriétaires) a fait assigner la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande et la Sci Gms Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

— condamner solidairement et à défaut in solidum la Sci Gms Immobilier et la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande, locataire, à remettre la façade extérieure de la boulangerie ainsi que le toit-terrasse en leur état antérieur aux travaux illicites, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et plus particulièrement :

à cesser toute appropriation des parties communes de l’immeuble par l’installation d’un système de ventilation sur le toit terrasse et la pose d’une goulotte blanche sur la façade extérieure de la boulangerie,

à retirer la goulotte blanche posée sur la façade extérieure de la boulangerie et le système de ventilation installé sur le toit terrasse, mais plus généralement tout élément lié à l’installation de la climatisation qui porteraient atteinte aux parties communes et aux droits des autres copropriétaires,

à remettre en l’état la façade extérieure de la boulangerie et le toit-terrasse de l’immeuble en leur état initial, tels qu’ils étaient avant les travaux litigieux,

— condamner la Sci Gms Immobilier et la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande solidairement, à défaut in solidum, à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la Sci Gms Immobilier et la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande solidairement, à défaut in solidum, aux entiers fais et dépens de la présente instance, y compris les frais du procès-verbal de constat d’un montant de 360 euros.

Par conclusions du 24 avril 2025, la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande et la Sci Gms Immobilier ont sollicité voir :

— déclarer l’assignation délivrée le 09 octobre 2024 à la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande ainsi qu’à la Sci Gms Immobilier nulle,

subsidiairement,

— renvoyer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à mieux se pourvoir ;

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses fins et prétentions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 02 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

A l’audience du 13 mai 2025, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS,

Sur la nullité de l’assignation :

L’article 55 du décret du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. (…) Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour (…) les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat (…).

En l’espèce, les défenderesses arguent que l’autorisation donnée au syndic d’engager une procédure judiciaire par l’assemblée générale (résolution n°11, pièce 9 demandeur) ne l’a pas autorisé à les assigner aux fins de remise en état de l’immeuble.

Toutefois, l’autorisation donnée par le syndicat au syndic d’agir en justice n’est pas nécessaire pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés. Or, la présente demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état de la façade extérieure de la boulangerie ainsi que le toit-terrasse, parties communes, est fondée sur l’article 835 du code et relève des pouvoirs du juge des référés.

Il s’ensuit que l’assignation est valable et que la demande est recevable.

Partant, la fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses sera rejetée.

Surabondamment, la demande rendant à voir à remettre en l’état la façade extérieure de la boulangerie et le toit-terrasse de l’immeuble en leur état initial est la conséquence et la suite logique de l’autorisation donnée par la copropriété au syndic dans la résolution n° 11 de faire enlever la climatisation et ne nécessite donc pas une autorisation en tant que telle, l’autorisation donnée par la copropriété n’ayant aucun caractère sacramentelle.

Sur la demande de remise en état :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Pour être caractérisé, le trouble manifestement illicite implique l’existence d’un fait matériel ou juridique constituant une violation manifeste de la loi, se traduisant par un trouble d’ores et déjà avéré ou sur le point de se produire.

La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

L’existence du trouble manifestement illicite s’apprécie au jour où le juge des référés statue.

Il convient de rappeler que les mesures que peut prononcer le juge des référés doivent tendre strictement à la cessation du trouble constaté, tant dans sa dimension matérielle que juridique (2e Civ., 30 avril 2009, n° 08-16.493). Pour le dire autrement, la mesure prononcée au titre du trouble manifestement illicite doit être strictement adaptée et proportionnée à la cessation de ce trouble.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptés qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose que la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande a fait installer une climatisation, dont le système de ventilation est posé sur le toit-terrasse de la copropriété et dont une goulotte est fixée sur la façade extérieure, parties communes, sans autorisation préalable de l’assemblée générale ; que la demande de la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande tendant à se voir autorisée à effectuer des travaux de changement d’emplacement pour le groupe de climatisation a été rejetée par l’assemblée générale suivant résolution n°12 du 15 mars 2022.

Les défenderesses arguent que la climatisation/ventilation était préexistante, qu’il n’était donc pas nécessaire d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale et que le refus des travaux voté le 15 mars 2022 concernait le déplacement de la ventilation sur la façade extérieure.

Toutefois, il ressort du contrat de bail conclu le 27 juillet 2018 entre la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande et la Sci Gms Immobilier que le local commercial (lot n°3) a été loué à l’état brut et qu’aucune climatisation/ventilation n’apparaît sur le plan annexé au contrat de bail concernant le lot n°3, la seule ventilation mentionnée sur ledit plan étant celle du lot n°4 (pièces 1 et 2 défenderesses).

Ainsi, le local commercial loué à la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande, locataire d’origine depuis 2018, ne comportait pas de climatisation/ventilation existante.

Il n’est pas par ailleurs contesté que le toit-terrasse et la façade extérieure sont des parties communes, ce que confirme le règlement de copropriété.

Les constats de Me [B] [F] et Me [L] [I], commissaires de justice, en date respectivement du 17 juin 2024 et du 10 février 2025 attestent de l’existence d’une climatisation sur le toit-terrasse et de la goulotte fixée en façade extérieure de la boulangerie (pièce 10 demandeur et pièce 3 défenderesses).

En tout état de cause, alors que l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 précise que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, les défendeurs ne justifient pas avoir obtenu cette autorisation pour la climatisation.

Surabondamment, la Sci Gms Immobilier, acquéreur du bien immobilier selon acte de vente du 7 février 2022, n’a pas mis en cause le vendeur de ce bien et bailleur lors du bail initial, la Sci Le Bénitier, afin de justifier par cette dernière de l’installation de la climatisation/ventilation avec autorisation de la copropriété.

Dès lors, la climatisation/système de ventilation installée sans aucune autorisation de la copropriété caractérisent un trouble manifestement illicite que le juge des référés ne peut faire cesser qu’en ordonnant son retrait, avec astreinte, dans les termes précisés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

La Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande et la Sci Gms Immobilier, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC le [Adresse 3], sis [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande faite sur le même fondement par la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande et la Sci Gms Immobilier.

Pour le surplus, les autres chefs de demande des parties seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande et la Sci Gms Immobilier ;

CONDAMNONS la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande et la Sci Gms Immobilier in solidum

— à retirer la goulotte blanche posée sur la façade extérieure de la boulangerie et le système de ventilation installé sur le toit terrasse, et plus généralement tout élément lié à l’installation de la climatisation ;

— à remettre en l’état la façade extérieure de la boulangerie et le toit-terrasse de l’immeuble en leur état initial, tels qu’ils étaient avant les travaux litigieux ;

CONDAMNONS, à défaut de respect des retraits et remises en état ordonnés ci-dessous, passé un délai de 15 jours à compter de la notification de la présente ordonnance, la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande et la Sci Gms Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC le [Adresse 3], sis [Adresse 1] une astreinte de 300 euros par jour de retard ;

REJETONS pour le surplus tout autre chef de demande des parties ;

CONDAMNONS la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande et la Sci Gms Immobilier in solidum aux dépens ;

CONDAMNONS la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande et la Sci Gms Immobilier in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SDC le [Adresse 3], sis [Adresse 1], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande faite par la Sàrl Boulangerie [O] – Boulangerie La Gourmande et la Sci Gms Immobilier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER