Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[Localité 11] Civil

N° RG 24/01419

N° Portalis DB2E-W-B7I-NEOA

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Laurent BOISRAME

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Monsieur [N] [R]

— Sous-Préfecture [Localité 10]/[Localité 12]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

Société SCI DE L’ALLIANCE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Laurent BOISRAME, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 315

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [R]

né le 18 Octobre 1976 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 08 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 19 Février 2025 prorogé au 20 février 2025,

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI DE L’ALLIANCE a donné à bail à Monsieur [N] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] par contrat du 20 novembre 2019, pour un loyer mensuel de 480 € et 110 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DE L’ALLIANCE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SCI DE L’ALLIANCE a ensuite fait assigner Monsieur [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 8 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI DE L’ALLIANCE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [R], autoriser la SCI DE L’ALLIANCE à faire détruire tout élément abandonné après le départ des lieux de l’intéressé et le tout à ses frais exclusifs,condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 9 367,40 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 800 €, outre une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.Bien que convoqué par acte d’huissier signifié dépôt à l’Etude le 17 octobre 2024, Monsieur [N] [R] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience, les services sociaux ayant informé le tribunal de leur impossibilité de rencontrer le défendeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2025 et prorogé au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI DE L’ALLIANCE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, le défendeur n’est pas comparant et ne démontre pas la reprise intégrale du loyer courant.

Le bail conclu le 20 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2024, pour la somme en principal de 6 427,40 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [N] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration ou destruction, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Monsieur [N] [R] de saisir en temps utile :

— le juge des référés ( avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

ou

— le juge de l’exécution ( après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,

et ce afin d’obtenir des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La SCI DE L’ALLIANCE produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9 367,40 € à la date du 7 janvier 2025.

Monsieur [N] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9 367,40 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Par ailleurs, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Est réputée non écrite toute clause :

h) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 20 novembre 2019 entre la SCI DE L’ALLIANCE et Monsieur [R], prévoit en son article 13 une clause pénale avec une indemnité d’occupation égale au double du loyer et des charges contractuelles.

Cette clause sera dès lors réputée non écrite de telle sorte que les demandes de la SCI DE L’ALLIANCE tendant à son application seront rejetées.

Aussi, Monsieur [N] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi sans surcharge.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [N] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SCI DE L’ALLIANCE, Monsieur [N] [R] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Gabriela VETTER, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2019 entre la SCI DE L’ALLIANCE et Monsieur [N] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 septembre 2024,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DE L’ALLIANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration ou la destruction des meubles éventuellement laissés sur place,

CONDAMNONS Monsieur [N] [R] à verser à la SCI DE L’ALLIANCE à titre provisionnel la somme de 9 367,40 € (décompte arrêté au 1er septembre 2024, incluant l’échéance pour le mois de janvier 2025 pour un montant total de 590 euros), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS Monsieur [N] [R] à payer à SCI DE L’ALLIANCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

CONDAMNONS Monsieur [N] [R] à verser à SCI DE L’ALLIANCE une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETTONS toute autre demande plus ample ou contraire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection