TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/14036 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4MDK

Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [Z] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée à :

Madame [Z] [S]

Le 16 avril 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 avril 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 février 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2023, M. [Q] [A] a donné à bail à Mme [Z] [S] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 730 euros et 170 euros de provisions sur charges.

Par acte du 24 avril 2023, la SAS Action Logement Services s’est porté caution des engagements de Mme [Z] [S].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, Action Logement Services SAS a fait signifier à Mme [Z] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2899 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 1er avril 2025, Action Logement Services SAS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, Action Logement Services SAS a fait assigner Mme [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de :

«  A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  Ordonner l’expulsion de Mme [Z] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  Condamner Mme [Z] [S] au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 6186,75 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025,

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

o La somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

«  Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 4] le 29 octobre 2025.

À l’audience du 23 février 2026, Action Logement Services SAS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8762,55 euros arrêtée au 16 janvier 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Elle fait état de l’absence de reprise des paiements depuis novembre 2024.

Action Logement Services SAS fait état de sa qualité à agir en subrogation des droits du bailleur en application de l’article 1346 du code civil. Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [Z] [S] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 mars 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Z] [S], régulièrement assignée, à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [Z] [S] assignée à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [Z] [S]

A. Sur la qualité à agir de la S.A.S Action Logement Services

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 24 avril 2023, conclu dans le cadre du dispositif Visale, la SAS Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par Mme [Z] [S] au titre du contrat de bail conclu le 14 mai 2023.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans tous les droits et actions du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Q] [A] a actionné la garantie Action Logement Services.

Par plusieurs quittances subrogatives, dont la dernière en date du 9 janvier 2026, M. [Q] [A], bailleur, reconnait avoir reçu la somme de 9680,55 euros de la part d’Action Logement Services SAS au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes locatifs et cautions fournis à la cause.

En conséquence, il y a lieu de dire que la SAS Action Logement Services a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogée dans les droits de M. [Q] [A] au titre du contrat de bail précité.

B. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Action Logement Services SAS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Action Logement Services SAS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

C. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.

Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 mars 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 26 mai 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 mai 2023 à compter du 27 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

D. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 mai 2023, du commandement de payer délivré le 26 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 janvier 2026 et de la dernière quittance subrogative fournie qu’Action Logement Services SAS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Z] [S] à payer à Action Logement Services SAS la somme de 8762,55 euros, au titre des sommes dues au 16 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mars 2025 sur la somme de 2899 euros et de l’assignation du 1er avril 2025 sur le surplus.

E. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [Z] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mai 2025, Mme [Z] [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [Z] [S] à son paiement à compter du 9 janvier 2026, loyer de février 2026 inclus, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 27 mai 2025, date de la résiliation, au 9 janvier 2026, date de la dernière quittance, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Cependant, la S.A.S. Action Logement Services ne pourra en réclamer le paiement à Mme [Z] [S] que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Z] [S] Action Logement Services SA aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Mme [Z] [S] Action Logement Services SA à payer à Action Logement Services SAS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A.S. Action Logement Services en acquisition de clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 mai 2023 entre M. [Q] [A] aux droits duquel vient la SAS Action Logement Services d’une part, et Mme [Z] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 2], sont réunies à la date du 27 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Z] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [Z] [S] à compter du 27 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer à Action Logement Services SAS la somme de 8762,55 euros, au titre des sommes dues au 9 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mars 2025 sur la somme de 2899 euros et de l’assignation du 1er avril 2025 sur le surplus,

CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer à Action Logement Services SAS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 janvier 2026, échéance de février 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sous réserve de la production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution,

CONDAMNE Mme [Z] [S] à payer à Action Logement Services SAS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [S] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE Action Logement Services SAS de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE