N° RG 24/01022 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6CG

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/01022 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6CG

Minute n°

copie le 04 mars 2025 à :

— la Préfecture

— Association TANDEM

copie exécutoire le 04 mars

2025 à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— M. [Z] [O]

pièces retournées

le 04 mars 2025

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

04 MARS 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°552 046 484

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [O]

né le 17 Avril 1975

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne, et assisté de Mme [T] [R], mandataire judiciaire à la protection des majeurs auprès de l’association TANDEM, curateur

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025

ORDONNANCE :

contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL (ci-après la SA CDC HABITAT SOCIAL) a donné à bail à Monsieur [Z] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 6] par contrat du 28 février 2022.

Le montant actualisé du loyer, provision sur charges incluse, s’élève à la somme de 610,27 €.

Par ordonnance en date du 11 avril 2023, rendu à la demande de la société bailleresse, la Juridiction de céans, statuant en référé, avait constaté la résiliation de plein droit du bail, et avait accordé des délais de paiements à Monsieur [Z] [O], suspendant l’effet de cette clause au respect de ces délais de paiement.

Des loyers étant, à nouveau, demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 avril 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de SCHILTIGHEIM, statuant en référé, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

À l’audience du 7 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation, et demande, sous exécution provisoire :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [O] ;De condamner ce dernier au paiement de la somme de 7 279,56 € représentant les arriérés de loyer arrêté la date du 29 mai 2024, somme réduite à 3 446,07 € telle qu’existant au jour de l’assignation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;De condamner Monsieur [Z] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant mensuel de 700 € à compter du 1er juin 2024, ce montant pouvant être révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers ;De le condamner au paiement d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, y compris les frais de commandement de payer.

Le Conseil de la bailleresse indique que si un jugement a été rendu précédemment, la dette a été soldée le 9 juin 2023. Il y a une reprise du paiement du loyer courant et le Conseil de la société bailleresse est favorable aux délais de paiement tout en précisant qu’en cas d’impossibilité de rembourser la dette, les délais de paiement seront difficiles à tenir. Un décompte arrêté au 19 décembre 2024 est produit.

Monsieur [Z] [O], assisté de sa curatrice, comparaît en personne. Il sollicite des délais de paiement. Ses revenus sont constitués par l’ARE à hauteur de 487 € outre une pension alimentaire. Un dossier de surendettement a été déposé. Il y a une reprise du paiement du loyer courant mais l’arriéré locatif ne peut être apuré. Une demande de reprise de paiement de l’APL va être déposée. Monsieur [Z] [O] a ses enfants un week-end sur deux.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS

SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 24 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 17 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bienfondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat conclu, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 février 2022 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2024, pour la somme en principal de 2 485,39 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juin 2024.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [O] reste lui devoir, hors frais de contentieux, la somme de 3 674,92 € à la date du 19 décembre 2024.

Monsieur [Z] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [Z] [O] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2 611,83 €, en quittances et deniers, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [Z] [O] assisté de sa curatrice explique qu’il a des ressources à hauteur de 487 €, outre une pension alimentaire. Le paiement du loyer courant a repris et le Conseil de la société bailleresse ne s’oppose pas à des délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Z] [O] sera autorisé à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [Z] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité pourra être révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les frais liés au commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [Z] [O] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité, statuant en référé, par mise à disposition au Greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2022 entre la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA d’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST et Monsieur [Z] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 6] sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à verser à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA d’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST la somme de 3 674,92 € (décompte arrêté au 19 décembre 2024, incluant le loyer et la provision sur charges du mois de novembre 2024), en quittances et deniers, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;Qu’à défaut pour Monsieur [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA d’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Monsieur [Z] [O] soit condamné à verser à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA d'[Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ce montant pouvant être révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers ;

DEBOUTONS la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA d'[Adresse 9] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à verser à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA d'[Adresse 9] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] aux dépens, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

La présente ordonnance est signée par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge