MINUTE N° : 25/136

DU : 21 octobre 2025

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 24/00860 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CQSO / 01ère Chambre civile

AFFAIRE : [L] C/ [S], [D] et [X]

DÉBATS : 16 septembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

JUGEMENT DU VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Elodie THEBAUD, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 16 septembre 2025,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [E] [L]

née le 20 mai 1945 à ST PRIVAT DE CHAMPCLOS (30)

de nationalité française

demeurant Le Moulin – 30580 VALLERARGUES

représentée par Maître Stanislas CHAMSKI de la SELARL CLR AVOCATS, avocat au barreau de NÎMES,

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [S]

né le 25 décembre 1989 à BAGNOLS SUR CEZE (30)

de nationalité française

demeurant Hameau de Russargues – 69 Chemin des Oliviers – 30430 ST PRIVAT DE CHAMPCLOS

représenté par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, avocat au barreau de NÎMES,

Monsieur [N] [D]

demeurant Le Creux de Loups 105 – 2944 BONFOL PORRENTRUY – SUISSE

représenté par Maître Olivier MASSAL de la SCP MASSAL & VERGANI, avocat au barreau d’ALES,

Monsieur [B] [X]

né le 06 février 1978 à BAGNOLS SUR CEZE (30)

de nationalité française

demeurant : 1180 Chemin de Figon et Chemin de Bagnols – 30290 LAUDUN – L’ARDOISE

représenté par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, avocat au barreau de NÎMES,

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] est propriétaire de deux parcelles de terres cadastrées section C n°160 et 161, lieudit RUSSARGUES sur la commune de SAINT PRIVAT DE CAMPCLOS qu’elle a reçues par acte de donation du 13 février 1988 en l’étude de Me [Z] notaire à BARJAC.

Un chemin d’exploitation situé sur la parcelle autrefois cadastré C 162, se prolongeant sur la parcelle autrefois cadastrée C 119 permettait de relier les parcelles de Madame [L] à la voirie publique.

L’ensemble de ces terrains sont devenus constructibles.

Le 07 novembre 2014, Madame [S] propriétaire de l’ancienne parcelle C 162 faisait procéder à un bornage et reconnaissance de limite par un géomètre qui dressait un procès-verbal de bornage. Cette parcelle faisait l’objet d’une division foncière pour créer les parcelles 1041, 1040 et 1031. La parcelle C 119 devenait également la parcelle C 1033.

Ces parcelles ont été bâties et Madame [L] ne pouvait plus utiliser le passage qui était jusqu’à présent toléré pour lui permettre de rejoindre la voirie publique.

Aucun accord n’était trouvé avec les propriétaires des différentes parcelles concernées par le chemin d’accès toléré.

Madame [L] estimait que ses parcelles étaient enclavées.

Elle sollicitait une mesure d’expertise judiciaire par devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’ALES, en assignant Monsieur [S], Monsieur [X], Monsieur [P], Monsieur [D], Madame [R] et Madame [T].

Par ordonnance en date du 06 octobre 2022, Monsieur [F] était désigné comme expert judiciaire.

Il rendait son rapport définitif le 18 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date des 25 avril et 28 mai 2024, Madame [L] a fait assigner, Monsieur [S], Monsieur [X] et Monsieur [D] par devant le tribunal judiciaire d’ALES aux fins de :

Dire et juger que les parcelles cadastrées section C 160 et 161 sont juridiquement et matériellement enclavées ;Dire et juger que la desserte de ces parcelles bénéficiera d’une servitude de passage de 4 mètres de large instituée sur les parcelles cadastrées Section C n°1041 appartenant à Monsieur [V] [S] et 1033 appartenant à Monsieur [B] [X] telle que figurée sur la délimitation de la zone 1 du rapport d’expertise de Monsieur [F] comprenant notamment la démolition partielle de l’extrémité du mur de la parcelle cadastrée section C n°1033 et de l’extrémité du mur de la parcelle cadastrée section C 123 ;Donner acte à Madame [L] qu’elle accepte d’indemniser :Monsieur [B] [X] à hauteur de 5.224 eurosMonsieur [V] [S] à hauteur de 3.248 eurosOrdonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Donner acte à Madame [L] qu’elle accepte de supporter l’intégralité des dépens de l’instance ;Débouter éventuellement l’intégralité des demandes présentées à l’encontre de Madame [L].

A soutient de ses demandes, Madame [L] s’appuie sur le rapport d’expertise qui conclut à un état d’enclavement de ses parcelles.

Elle estime que ses parcelles sont juridiquement et matériellement enclavées n’ayant aucun accès à la voie publique. Elle sollicite aux visas des articles 682 et 683 du code civil, la mise en œuvre du passage considéré par l’expert comme le plus court et le moins dommageable soit le passage numéro 1 décrit par l’expert. Elle s’engage à prendre en charge les travaux.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2024 par la voie électronique et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Monsieur [X] et Monsieur [S] demandent au tribunal au visa des articles 682 et 683 du code civil et 31 du code de procédure civile de :

A titre principale, déclarer irrecevable Madame [L] et par voie de conséquence la débouter de ses demandes ;Subsidiairement, juger que les parcelles cadastrées ST PRIVAT DE CHAMPCLOS section C n° 160 et 161 ne sont pas enclavées pour bénéficier d’une tolérance permettant leur accès et leur exploitation et par voie de conséquence débouter Madame [E] [L] de sa demande de désenclavement faute d’intérêt à agir (article 31 du code de procédure civile) ;Encore plus subsidiairement, juger que la proposition de désenclavement zone 1 proposée par l’expert (fonds [X] et fonds [S]) ne saurait être retenue dans la mesure où elle ne permet pas un passage d’une largeur supérieure à 3,10 m ce qui est interdit d’en faire l’accès d’un immeuble bâti à usage d’habitation ;JUGER dès lors que le désenclavement ne saurait se faire selon cette propositionDEBOUTER Madame [E] [L] de sa demande de ce chef ;À titre infiniment subsidiaire et si d’aventure le Tribunal décidait d’homologuer la proposition de l’expert (zone 1) ;FIXER les indemnités dues au fonds servant à :pour le fonds [X] (72 m² x 180,44 €) : 12.991,68 € + 1.000 € pour la démolition de l’extrémité du mur est sur la parcelle C n° 1033 soit un total de 13.991,68 € ;pour le fond [S] (18 m² x 180,44 €) : 3.248 €.CONDAMNER Madame [E] [L] à porter et payer à :Monsieur [B] [X], la somme de :13.991,68 € à titre d’indemnité pour l’atteinte à son droit de propriété ;2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Monsieur [V] [S], la somme de :3.248 € à titre d’indemnité pour l’atteinte à son droit de propriété;2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision intervenir compte tenu de l’atteinte au droit de propriété des fonds servants ;CONDAMNER Madame [E] [L] aux entiers dépens en ceux compris les frais de référé et d’expertise.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [X] et Monsieur [S] estiment qu’à défaut pour Madame [L] d’avoir mis dans la cause l’intégralité des propriétaires des parcelles jouxtant les parcelles à désenclaver cadastrées commune de ST PRIVAT DE CHAMPCLOS section C n° 160 et 161 notamment en ce qu’elle n’a pas appelé en la Procédure Madame [A] [T] épouse [I] (parcelle cadastrée commune de ST PRIVAT DE CHAMPCLOS section C n° 158), Monsieur [C] [P] et Madame [J] [R] épouse [P] (parcelle cadastrée commune de ST PRIVAT DE CHAMPCLOS section C n°1035), cette procédure est irrecevable. Selon eux, cela prive le tribunal de la possibilité de faire un autre choix que celui induit par l’expert sur le passage numéro 1 excluant de fait, par l’absence de ces propriétaires le passage numéro 3 par le NORD.

A titre subsidiaire, Monsieur [X] et Monsieur [S] considèrent que les parcelles de Madame [L] ne sont pas enclavées pour bénéficier d’une tolérance permettant leur accès et leur exploitation, qui n’a jamais été supprimée, ce qui prive la demanderesse d’un intérêt à agir, au visa de l’article 31 du code de procédure civile.

Encore plus subsidiairement, ils soutiennent que le passage 1 décrit et retenu par l’expert n’est pas conforme et ce dans la mesure où il ne permet pas un passage d’une largeur supérieure à 3,10 m ce qui interdit d’en faire l’accès d’un immeuble bâti à usage d’habitation comme le prévoit Madame [L].

A titre infiniment subsidiaire, ils contestent le montant des indemnités fixées par l’expert, estimant que le prix du mètre carré retenu est aléatoire et différent entre l’un et l’autre sans aucun justificatif, tout comme l’appréciation de la dépréciation à 1%. Ils sollicitent une fixation du prix du mètre carré à 230 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 avril 2025 par la voie électronique, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens Monsieur [D] demande au tribunal de :

Statuer ce que de droit sur la demande de Madame [L] ;Dire et juger que Madame [L] prendra en charge les frais de démolition et de reconstruction à l’identique de la partie du mur de Monsieur [D] impactée par le désenclavement ;Condamner Madame [L] à régler à monsieur [D] la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité d’éviction ;Condamner Madame [L] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [D] dit s’en rapporter quand au choix du passage que fera le tribunal, mais dans le cas d’une validation du chemin1, il rappelle que ce passage par l’OUEST impacte également sa propriété et que l’expert n’a pas pris en considération le montant de la reconstruction du mur à l’identique ni l’indemnité d’éviction à laquelle il a le droit.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été fixée au 02 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 20 mai 2025.

A l’audience du 16 septembre 2025, les parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de la procédure de Madame [L]

L’article 30 du code de procédure civile dispose que « L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. »

L’article 31 du code de procédure civile dispose que : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Enfin l’article 32 du même code dispose que « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Sur l’absence de certains propriétaires de parcelles jouxtant celles de Madame [L]

En l’espèce, Messieurs [S] et Monsieur [X] estiment qu’en n’assignant pas au fond Madame [A] [T] épouse [I] propriétaire de la parcelle cadastrée commune de ST PRIVAT DE CHAMPCLOS section C n° 158, Monsieur [C] [P] et Madame [J] [R] épouse [P] propriétaires de la parcelle cadastrée commune de ST PRIVAT DE CHAMPCLOS section C n°1035, Madame [L] prive le tribunal de retenir la solution de passage numéro 3 développée par l’expert judiciaire, et qui concernait les fonds desdits propriétaires.

Néanmoins, force est de constater que Madame [L] a fait un choix qui ne lie en rien l’office du juge et qu’il aura la possibilité, si l’hypothèse numéro 3 était celle retenue, de débouter purement et simplement Madame [L] de sa demande, n’ayant pas la possibilité d’ordonner la mise en œuvre d’un chemin sans que les propriétaires des fonds servants soient attraits dans la cause.

A titre surabondant, il sera malgré tout précisé que l’expert judiciaire, à expliciter à plusieurs reprises les raisons de l’abandon de ce tracé numéro 3, puisque ce dernier ne permettait pas un désenclavement des parcelles n°160 et 161 en les reliant à la voirie publique, mais uniquement de rejoindre la parcelle n°157 appartenant également à Madame [L].

Or, force est de constater qu’une telle solution ne peut être considérée comme pérenne, et répondant à une nécessité de sécurité juridique, étant donné que cette parcelle n°157 peut faire l’objet de division foncière, ou être vendue, ce qui conduirait à une nouvelle situation de blocage portant atteinte au droit de propriété.

Par conséquent, Messieurs [S] et [X] seront déboutés de leur demande tendant à voir déclarer irrecevable la procédure diligentée par Madame [L].

Sur le défaut d’intérêt légitime à agir de Madame [L]

Selon l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier, d’après l’état des lieux et les circonstances de la cause, si un fonds est ou non enclavé. De même, ils apprécient souverainement si l’issue dont dispose un fonds sur la voie publique pour son exploitation est suffisante et si l’enclave est ou non le résultat d’opérations volontaires.

Le droit, pour le propriétaire d’une parcelle enclavée, de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l’utilisation normale du fonds quelle qu’en soit sa destination.

La notion d’enclave se rapporte au fonds et non aux parcelles qui le composent.

En l’espèce Messieurs [S] et Monsieur [X] soutiennent que les parcelles de Madame [L] ne sont pas enclavées, considérant qu’il est notoire qu’elles disposent d’une tolérance de passage à l’OUEST sur la parcelle n°1033 appartenant à Monsieur [X], reconnue par l’expert.

Or, le rapport d’expertise conclu bel et bien à une situation d’enclave en retenant que :

L’acte constitutif de la propriété, à savoir la donation du 13 février 1988, ne mentionnent pas les conditions d’accès et de dessertes des parcelles donnéesLa propriété ne dispose d’aucun débouché directe et non équivoque sur le réseau des chemins ruraux en zone OUEST et SUD

Il relève effectivement l’existence d’une tolérance de passage en zone OUEST, permettant de rejoindre une partie du chemin du piage (OUEST) desservant les parcelles C n°123 de Monsieur [D], et n°1033 de Monsieur [X] en traversant 18 mètres environ de ladite parcelle.

Il explique que ce secteur est une zone de circulation permettant la jonction vers l’EST et la parcelle C n°1041 de Monsieur [S] et de stationnement pour la partie habitation de la parcelle C n°1033 de Monsieur [X].

Madame [L] verse aux débats des courriers recommandés adressés le 03 septembre 2021 à Messieurs [X] et [S], expliquant que la tolérance de passage s’effectuait sur les passerelles C 162 et 119 devenue C 1033 et que suite à la division foncière de la parcelle C n°162 sur laquelle s’effectuait la tolérance de passage pour créer les parcelles 1041, 1040 et 1031 et à la constructibilité des parcelles, elle n’a plus accès à la voie publique directement pour exploiter ses terres.

Ces deux lettres recommandées sont restées sans réponse de Messieurs [X] et [S] démontrant leur refus de perpétuer la tolérance de passage.

Considérant cette difficulté de communication et la réalité pratique du terrain relevée par l’expert et démontrée par les actes successifs concernant la vie de ces parcelles, il est évident que les parcelles C n°160 et 161 sont enclavées.

Madame [L] a donc un intérêt légitime à agir.

Par conséquent, Messieurs [S] et [X] seront déboutés de leur de demande d’irrecevabilité de la procédure pour défaut d’intérêt à agir.

Sur la demande principale s’agissant de l’état d’enclave des parcelles dont est propriétaire Madame [L] et l’assiette de la servitude de passage

Selon l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 du code civil dispose que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

En l’espèce l’état d’enclave a été démontré précédemment.

S’agissant de l’assiette de servitude, Madame [L] se rapporte aux conclusions de l’expert judiciaire qui propose trois solutions distinctes de désenclavement de ses parcelles, et opte pour l’option numéro 1 comme étant la plus adaptée et la moins dommageable pour les fonds servants.

Monsieur [D] s’en rapporte à la décision de justice, et Messieurs [S] et [X] estiment que l’expert n’a pas exploité l’ensemble des solutions en préjugeant du dossier en lieu et place du tribunal, notamment en ne détaillant pas les solutions 3-1 et 3-2, les défendeurs retenant que la solution 2 est trop longue pour être matériellement mise en œuvre.

Pourtant l’expert retient trois solutions qu’il détaille :

Zone 1 : Parcours OUEST, chemin historique existant et utilisé sur la parcelle C n°1033 [X] environ 20m de longueur ; Zone 2 : Parcours SUD, chemin existant et utilisé pour partie sur la parcelle C n°1041 ([S]) ; passage à adapter au vu de la largeur insuffisante à l’EST du bâtiment [S] environ 75 m de longueur (minimum si direct) ; Zone 3 : Parcours NORD, chemin à créer totalement : Variante 3.1 : passage à créer totalement sur les parcelles C n°159 ([D]) et n°158 ([T]) ; environ 20m de longueur ; Variante 3.2 : passage à créer totalement sur la parcelle C n°1035 ([R] – [P]) environ 20m de longueur.

L’expert va écarter les solutions des zones 3 par le NORD expliquant que ces dernières ne permettent pas de relier les parcelles C n°160 et n°161 à la voie publique mais à la parcelle C n°157 appartenant à la demanderesse, ce qui ne permet pas d’assurer un désenclavement.

Si cette solution permet de relier les parcelles de Madame [L] entre elles, et les parcelles C n°160 et n°161 avec une parcelle C n°157 qui n’est pas enclavée et qui a un accès direct à la voirie publique, le désenclavement n’est pas mis en œuvre.

Cette solution ne prévient pas les ventes ou divisions foncières futures qui entraineraient de nouveau un enclavement des parcelles.

De plus, il est démontré que cette solution impacterait des zones d’agrément (jardins) des propriétés traversées, ce qui n’est pas le cas des deux autres.

C’est donc à juste titre et de manière motivée que l’expert judiciaire a écarté les solutions envisagées par la zone 3 au NORD.

C’est ainsi à juste titre également que Madame [L] n’a pas attrait à la procédure les propriétaires des parcelles concernées par cette zone, étant donné que l’établissement d’une servitude à leur encontre ne permettait pas de désenclaver les parcelles C n°160 et n°161.

S’agissant par la suite des deux autres propositions en zone 1 et 2, respectivement OUEST et EST, force est de constater que Messieurs [X] et [S] eux-mêmes reconnaissent dans leurs conclusions que la solution de la zone 2 est « manifestement trop longue pour respecter les conditions de la loi. »

L’expert à ce titre verse un tableau comparatif des deux solutions zone 1 et 2 et conclu à ce que la solution de la zone 1, qui reprend en réalité la tolérance de passage qui s’effectuait depuis plusieurs décennies, est celle qui impacte le moins les fonds servants et qui est la moins longue.

De même, Messieurs [X] et [S] soutiennent que la solution de la zone 1 n’est pas applicable en raison de la mesure actuelle du chemin d’ores et déjà présent qui est de 3,30 mètres, tandis qu’étant devenue une zone constructible, la sécurité impose un minimum de 4 mètres.

Néanmoins, l’expert précise dans ses conclusions qu’il n’est pas fait état par la demanderesse d’un projet d’aménagement sur sa propriété de sorte qu’il a été recherché un passage pour 3 mètres afin d’exploiter les terres, mais rappelle qu’il devra être de 4 mètres pour conserver les droits à construire une habitation.

Il n’est aucunement relevé l’impossibilité de faire un chemin de 4 mètres, mais seulement constaté que celui qui existe actuellement pour la tolérance de passage, et sur lequel se créé la servitude de passage officielle, était à visée agricole et donc faisait moins de 4 mètres.

Force est de constater que Madame [L] dans son assignation a sollicité une servitude de passage sur ce passage d’une dimension de 4 mètres de large, pour maintenir la constructibilité de ses parcelles, précisant ses demandes.

Considérant que l’ensemble de ces parcelles sont devenues constructibles et que la plupart sont, depuis lors, bâties, il convient de créer une servitude permettant de rester valable et en adéquation avec le statut tant du fond dominant que des fonds servants.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Madame [L] de voir créer la servitude de passage ainsi définit : un passage de 4 mètres de large institué sur les parcelles cadastrées Section C n°1041 appartenant à Monsieur [V] [S] et n° 1033 appartenant à Monsieur [B] [X] telle que figurée sur la délimitation de la zone 1 du rapport d’expertise de Monsieur [F] comprenant notamment la démolition partielle de l’extrémité du mur de la parcelle cadastrée section C n°1033 et de l’extrémité du mur de la parcelle cadastrée section C n°123.

3- Sur les conséquences financières de la création d’une servitude

Sur le coût des travaux

En application de l’article 697 du code civil : « Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. »

En application de l’article 698 du code civil : « Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire. »

Au regard de ces dispositions légales, le coût des travaux de réalisation et d’entretien de l’assiette de la servitude de passage est à la charge de Madame [L], propriétaires du fonds dominant.

En l’espèce, Madame [L] accepte et demande à ce qu’il soit acté qu’elle prendra à sa charge les frais des travaux nécessaires au désenclavement de ses parcelles.

L’expert retient des frais pour la démolition de l’extrémité mur SUD de la parcelle C n°123 de Monsieur [D] et de l’extrémité mur EST de la parcelle C n°1033 de Monsieur [X] à la somme de 1.000 euros chacun.

Il convient de préciser que Madame [L] devra prendre en charge les frais de démolition et de reconstruction des murs détruits pour permettre la mise en place de la servitude de passage, outre l’indemnisation à hauteur de 1.000 euros pour la gêne occasionnée à Monsieur [X] et Monsieur [D].

Sur l’indemnité due aux fonds servants

En application de l’article 682 du code civil, « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

L’indemnité due par le bénéficiaire de la servitude est proportionnée au dommage que le passage peut occasionner : elle est indépendante du profit procuré au propriétaire du fonds enclavé. Dès lors, elle ne peut se monter à la valeur vénale du terrain correspondant à l’assiette de passage.

En l’espèce, l’expert fixe l’indemnité d’éviction à la somme de 5.224 euros pour Monsieur [X] et 3.248 euros pour Monsieur [S].

Madame [L] demande la confirmation des montants retenus par l’expert.

Messieurs [X] et [S] contestent les calculs effectués, sollicitant qu’il soit appliqué un montant de 180,44 euros du mètre carré pour eux deux portant l’indemnité à la somme de 12.991,68 euros pour Monsieur [X] et 3.248 euros pour Monsieur [S].

Néanmoins, le rapport d’expertise n’a pas appliqué un montant du mètre carré différent pour Monsieur [X] et Monsieur [S] et a pris le soin de détailler la méthode de calcul.

Ainsi, l’indemnité totale retenue par l’expert correspond à l’addition de deux indemnités :

L’indemnité sur l’emprise qui correspond à l’indemnité du propriétaire du fond servant qui subit une immobilisation de son terrain en partie, puisqu’il ne peut plus en user librement. Ce préjudice correspond à 10% de la valeur du terrain d’assiette en cas de servitude déjà instituée, et à 20% de la valeur du terrain d’assiette en cas de servitude à instituer, ce qui est le cas en l’espèce.L’indemnité liée à la dépréciation de la propriété, qui correspond à l’évaluation de la moins-value apportée à la propriété, qui varie entre 1 à 10% de la valeur globale du fonds servant.

L’expert a retenu la somme de 191.215 euros comme valeur vénale de la propriété de Monsieur [X] et 242.000 euros pour la propriété de Monsieur [S] en se basant sur les données de valeurs foncières de secteur.

Il retient comme valeur 230 euros du mètre carré pour l’ensemble des propriétaires de parcelles impactées par la servitude, s’étant basé sur les données des valeurs foncières du secteur.

Aussi, pour Monsieur [X] :

L’indemnité sur l’emprise s’élève à la somme de 3.312 euros correspondant à la superficie x prix/m² x 20% d’emprise, soit 72m² x 230 € x 20%L’indemnité de dépréciation évaluée à 1% de la valeur vénale de la propriété est égale à 1.912 euros (191.215 € x 1%)Soit un total de 5.224 euros

Pour Monsieur [S] :

L’indemnité sur l’emprise s’élève à la somme de 828 euros correspondant à la superficie x prix/m² x 20% d’emprise, soit 18m² x 230 € x 20%L’indemnité de dépréciation évaluée à 1% de la valeur vénale de la propriété est égale à 2.420 euros (242.000 € x 1%)Soit un total de 3.248 euros

En conséquence, Madame [L] sera condamnée à payer les indemnités dues aux fonds servants de Monsieur [X] et Monsieur [S] retenues par l’expert.

4- Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [D]

Monsieur [D] sollicite que lui soit attribué une indemnité d’éviction estimant que son droit de propriété est également impacté.

Néanmoins, force est de constater que la servitude de passage ne passe absolument pas sur la propriété de Monsieur [D].

Seule est rendue nécessaire la démolition de l’angle du mur séparatif de la parcelle de Monsieur [D] et de celle de Monsieur [X].

La longueur de démolition est de 0,70 mètres pour Monsieur [D] et 0,90 mètres pour Monsieur [X].

La démolition du mur a été prise en considération dans l’indemnisation à hauteur de 1.000 euros pour Monsieur [X] et Monsieur [D] et Madame [L] prend en charge l’intégralité des travaux.

Si Monsieur [D] verse aux débats un devis correspondant à la reprise de pilier, force est de constater que ces travaux seront pris en charge par le fond dominant à savoir Madame [L] et que les 1.000 euros attribués sont une indemnisation pour la gêne occasionnée.

Aussi, la propriété de Monsieur [D] n’étant pas utilisée dans la création de la servitude de passage, si ce n’est dans la démolition de 0,70 mètres du mur séparatif avec la parcelle de Monsieur [X], et que cette démolition a été indemnisée, outre la prise en charge des travaux intégralement par la demanderesse, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’éviction qui n’est pas justifiée.

Par conséquent, Monsieur [D] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera pris acte que Madame [L] entend prendre à sa charge les dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Messieurs [S] et [X] seront déboutés de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ayant été déboutés de l’entièreté de leurs demandes, et étant les seuls à avoir formulé des demandes au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce Messieurs [S] et [X] sollicitent que l’exécution provisoire de droit soit écartée, considérant que le présent jugement porte sur le droit de propriété des fonds servant qui est droit à valeur constitutionnelle.

Néanmoins, la servitude de passage reprenant le tracé d’une tolérance de passage existant depuis le 19ème siècle, et permettant le désenclavement de deux parcelles devenues constructibles et n’ayant aucun accès à la voirie publique, l’atteinte au droit de propriété des fonds servants est moins important que celui subi par le fond dominant qui est enclavé.

Aussi, l’exécution provisoire ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARER la procédure de Madame [L] [E] recevable ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [S] et Monsieur [B] [X] de toutes leurs prétentions tendant à contester l’état d’enclave attaché aux parcelles section C n° 160 et n° 161, objet du présent litige ;

DIT que l’assiette de servitude de passage sera réalisé selon un passage de 4 mètres de large instituée sur les parcelles cadastrées Section C n°1041 appartenant à Monsieur [V] [S] et n°1033 appartenant à Monsieur [B] [X] telle que figurée sur la délimitation de la zone 1 du rapport d’expertise de Monsieur [F] comprenant notamment la démolition partielle de l’extrémité du mur de la parcelle cadastrée section C n°1033 appartenant à Monsieur [B] [X] et de l’extrémité du mur de la parcelle cadastrée section C n°123 appartenant à Monsieur [N] [D] ;

CONDAMNE Madame [E] [L] au coût des travaux de création de la servitude de passage ainsi que des frais de démolition et de reconstruction partielle de l’extrémité du mur de la parcelle cadastrée section C n°1033 appartenant à Monsieur [B] [X] et de l’extrémité du mur de la parcelle cadastrée section C n°123 appartenant à Monsieur [N] [D] ;

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer à Monsieur [S] [V] une indemnité de 3.248 euros ;

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer à Monsieur [X] [B] une indemnité de 5.224 euros ;

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer à Monsieur [X] [B] une indemnité de 1.000 euros au titre de la démolition partielle de l’extrémité mur EST de sa parcelle ;

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer à Monsieur [N] [D] une indemnité de 1.000 euros au titre de la démolition partielle de l’extrémité mur SUD de sa parcelle ;

CONDAMNE Madame [E] [L] aux dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [S] et Monsieur [B] [X] de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [S] et Monsieur [B] [X] de leur demande de voir écarter l’exécution provisoire de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame le Président, qui l’a signé avec Madame le Greffier.

La Greffière, La Présidente,