Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

[Adresse 4]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

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[Localité 9] Civil

N° RG 25/01144

N° Portalis DB2E-W-B7J-NKUW

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e LEFEVRE

— M^e HAMM

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

[Adresse 15]

Agissant par son syndic Madame [W] [X]

[Adresse 6]

représentée par M^e David LEFEVRE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 360

DEFENDEURS :

S.A.R.L. PLE NETTOYAGE & ESPACES VERTS

[Adresse 3]

représentée par M^e Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG,

S.C.I. CORBEAU DU RIED

[Adresse 2]

représentée par M^e Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG,

Monsieur [I] [K]

Entrepreneur individuel

[Adresse 2]

représenté par M^e Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Vice-Président

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 25 Juin 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 17 Septembre 2025

Dernier ressort,

OBJET : Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

FAITS ET PROCÉDURE :

Attendu que dans les assignations qu’elle a fait délivrer les 29 janvier et 4 juin 2025 ainsi que dans ses dernières conclusions du 24 juin de la même année, le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] situé [Adresse 5], expose que la SCI LE CORBEAU DU RIED, dont monsieur [I] [K] est le gérant, est propriétaire du lot numéro 5 consistant en un garage double ; que ce copropriétaire a donné ces locaux à bail à une SARL PLE NETTOYAGE & ESPACES VERTS (ci-après la SARL PLE) également dirigée par monsieur [K] ; que l’objet social de cette société est l’entretien d’espaces verts ; qu’elle y entrepose les véhicules nécessaires (à son activité tracteurs, tondeuses) ce qui génère des nuisances sonores (chargement, nettoyage et déchargement des engins, conversations entre les employés) et olfactives (déchets végétaux entreposés pendant plusieurs jours) ; que le syndicat considère que l’usage qui est fait des locaux est contraire au règlement de copropriété qui prévoit dans son article 9 « chaque copropriétaires a le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination » ; que son article 10 dispose que « les garages en sous-sol ne pourront servir qu’au stationnement des automobiles particulières appartenant aux copropriétaires ou à leurs ayants droit » ; que l’état descriptif de division qui a la valeur contractuelle que le règlement de copropriété, dispose que les garages ne peuvent être affectés à un autre usage que le stationnement des véhicules des copropriétaires et qu’ils ne peuvent en tout état de cause servir d’entrepôt ou de remise pour stocker des engins et du matériel destinés à l’entretien des espaces verts ; que leur utilisation à des fins professionnelles n’est donc pas permise ;

Qu’en l’espèce les employés de la SARL PLE débutent leur journée de travail vers 6h30 et certains employés sont de retour après 20 heures tandis que d’autres travaillent le samedi et le dimanche et même lors de jours fériés ; que par ailleurs ces mêmes employés ne prennent aucune précaution et s’invectivent mutuellement ;

Que c’est donc de manière fautive que la SCI CORBEAU DU RIED a consenti à la conclusion d’un bail dont l’objet est en contravention avec le règlement de copropriété, ce que n’ignore pas la SARL PLE qui se trouve être à l’origine des troubles anormaux de voisinage subi par les copropriétaires ;

Que par ailleurs les défendeurs ont procédé il y a peu, et sans l’autorisation de l’assemblée générale, à l’installation d’une caméra de vidéosurveillance dont l’objectif est orienté vers les parties privatives, ce qui est susceptible de causer une atteinte à l’intimité de certains copropriétaires ; qu’aucune information visible (signalétique…) n’informe les copropriétaires ou les tiers de la présence d’une caméra ;

Que les tentatives de règlement amiable n’ont pas eu plus d’effet que la mise en demeure adressée à la SCI CORBEAU DU RIED le 30 juillet 2024 ;

Que le syndicat demande qu’il soit enjoint à la SCI CORBEAU DU RIED de faire cesser toute violation du règlement de copropriété et notamment toutes nuisances sonores et olfactives résultant de l’activité de son locataire et ce sous astreinte de 200 euros par infraction constatée à compter de la signification du présent jugement ; qu’il soit également enjoint à la SARL PLE de cesser toute violation du règlement de copropriété dans les mêmes conditions ; qu’il soit également enjoint aux défendeurs de démonter et retirer le dispositif de vidéosurveillance orientée en direction des parties privatives de la copropriété, et ce sous astreinte de 200 euros à l’encontre de chacune des parties par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

Que le syndicat demande également que la SCI CORBEAU DU RIED soit condamnée à lui payer la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice causé par les troubles anormaux de voisinage et que les défendeurs soient condamnés in solidum à lui verser une indemnité de procédure de 3 000 euros ;

Attendu que pour s’opposer à ces demandes, les défendeurs entendent voir déclarées irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires pour défaut du respect des dispositions de l’article 750–1 du code de procédure civile ; que de même ils considèrent que les demandes faites à l’encontre de monsieur [K] sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir ; que reconventionnellement monsieur [K] sollicite la condamnation du syndicat à lui régler une indemnité de procédure de 1 000 euros ;

Qu’à titre subsidiaire les défendeurs sollicitent que le syndicat soit débouté de l’ensemble de ses demandes motifs pris que contrairement aux allégations du syndicat aucune violation du règlement de copropriété n’a été commise ; qu’aucune des photographies produites par le syndicat ne montre un véhicule ou un engin stationné et que ne s’y trouve que du petit matériel d’entretien des espaces verts ; que de plus les tracteurs-tondeuses sont juridiquement des véhicules à moteur et leur stockage donc pas contraire au règlement de copropriété ; qu’en outre a acquis le lot numéro 5 de la société « Comput’Heure », qui avait elle aussi utilisé le garage à des fins professionnelles et qu’il ne lui a jamais été demandé de se mettre en conformité avec le règlement de copropriété ;

Que pour ce qui concerne les troubles de voisinage allégués, les attestations de témoins versées aux débats par le demandeur sont peu circonstanciées puisqu’elles ne font référence à aucune date précise, et les photographies ne sont pas horo-datées ni même datées ; que par ailleurs le syndicat n’apporte pas la preuve d’une quelconque nuisance olfactive ou sonore ; que le commissaire de justice requis par le demandeur n’a pas lui-même constaté un quelconque trouble de voisinage ou une quelconque nuisance puisqu’il s’est contenté de rapporter les photos et vidéos que lui a montrées une copropriétaire ; que pour ce qui est des nuisances olfactives, la SARL PLE se débarrasse dans les meilleurs délais des déchets végétaux car elle a besoin de toutes ses capacités d’emport ; qu’il est par ailleurs reproché aux défenderesses d’utiliser l’allée permettant d’accéder au double garage comme un «dépotoir» de ses déchets verts ; que les défendeurs notent que cette allée n’appartient pas à la résidence [12] mais à la résidence voisine [Adresse 11] ; que si la SARL PLE a pu stocker des matériaux devant son garage c’est uniquement le temps de les ranger ou de les évacuer ;

que de la même manière la sortie des véhicules ou leur stationnement dans le garage ne dure pas plus d’un quart d’heure ; que seuls 3 véhicules sont stationnés en dehors des horaires de travail mais ils le sont sur le chemin appartenant à la résidence [Adresse 11] et qu’aucun des copropriétaires de cette résidence ne s’est plaint d’une quelconque nuisance ; que la SARL PLE admet être intervenue nuitamment en novembre 2024, mais de manière exceptionnelle aux fins de déneigement et de salage de voies pour assurer la sécurité des copropriétaires notamment de la résidence [12] et ce gratuitement ; qu’enfin le planning type des équipes de travail, qu’elle verse aux débats, démontre que les horaires sont fixés entre 7h30 et 17 heures ;

Qu’en ce qui concerne la caméra dont il est demandé la désinstallation, celle-ci est uniquement orientée vers le garage loué ; qu’en outre cette caméra est située sur le chemin d’accès au garage qui appartient à la copropriété [Adresse 11] ; qu’il s’ensuit que le [Adresse 14] [Adresse 13] n’avait pas à autoriser la pose de la caméra litigieuse ;

Que reconventionnellement les défendeurs sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité de procédure de 2 000 euros ;

SUR CE :

Sur la jonction des procédures

Attendu que l’assignation du 4 juin 2025 était adressée à la SARL PLE et tend aux mêmes fins que l’instance principale ; que cette assignation a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/04940 ;

Que cette procédure sera jointe à la procédure principale enregistrée sous le numéro 25/01144 ;

Sur l’irrecevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte du courriel du conciliateur de justice qu’une rencontre entre les parties n’est pas possible compte tenu de l’afflux des demandes, il a lieu de constater que la conciliation n’étant pas possible, la demande faite dans le cadre de cette instance est recevable ;

Sur l’irrecevabilité des demandes adressées à l’encontre de monsieur [K]

Attendu que monsieur [K] soutient que le syndicat n’a aucun intérêt à agir contre lui ;

Attendu d’une part qu’il n’étaye pas ce moyen en précisant en quoi le syndicat n’a pas intérêt à agir à son encontre ; que d’autre part en sa qualité de gérant de la SCI et de la SARL PLE, qui sont les deux sociétés impliquées à titre principal, le syndicat demandeur peut avoir intérêt à agir à son encontre aux fins de rendre le présent jugement opposable ;

Que cette fin de non-recevoir ne sera donc pas accueillie ;

Sur le fond

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que :

Le règlement de copropriété date du 26 juin 2009 ;Le lot litigieux est composé d’une rampe d’accès de 44 m² et d’un garage de 44m² (pièce demandeur 1) ;L’article 8 du règlement de copropriété précise que l’immeuble est destiné à tous usages d’habitation, professionnel et commercial (pièce demandeur 1) ; L’article 10 dispose que les garages en sous-sol ne pourront servir qu’au stationnement des automobiles particulières appartenant aux copropriétaires ou à leurs ayants droit ; l’article précédent mentionne que chaque copropriétaire a le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination ;le constat du commissaire de justice appelé par la SARL PLE (pièce défendeur 11) montre que du petit matériel et deux tracteurs-tondeuses sont entreposés dans le local litigieux ; que trois remorques, des ridelles pour remorques et divers matériels de chantier sont entreposés sur le fonds voisin, ce que le constat du commissaire de justice dressé à la demande du syndicat ne contredit pas (pièce demandeur 17) ;ce n’est que le 26 mars 2025, soit postérieurement à l’introduction de la présente instance que la SCI CORBEAU DU RIED a donné à bail le garage litigieux à la SARL PLE (pièce défendeur 10) ;

Attendu que les articles 8 et 10 du règlement apparaissent contradictoires en ce que le premier de ces articles donne à l’immeuble une destination qui n’est pas exclusivement d’habitation et le second cantonne l’usage des garages au stationnement des seuls automobiles, et exclue donc l’entreposage de matériels professionnels ;

Qu’à la lumière de l’esprit du règlement de copropriété et du précédent de la société Comput’Heure, le règlement sera s’interprété dans le sens de l’article 8 ;

Qu’il s’ensuit que c’est à tort que le syndicat des copropriétaires soutient d’une part, qu’en concédant un bail, même verbal dans une premier temps, afin de permettre à une société de services d’exercer son activité, la SCI a violé le règlement de copropriété, et d’autre part, que la SARL PLE n’était pas en droit d’entreposer son matériel et ses véhicules ;

Attendu pour ce qui est du trouble anormal du voisinage allégué, qu’il appartient au demandeur de rapporter la preuve du caractère anormal de l’activité de la SARL PLE ;

Qu’il verse aux débats des photos issues de vidéos (pièce 3 demandeur) qui montrent l’activité de la société qui exerce sous le nom commercial « [K] » ; que cette activité, permise par le règlement de copropriété, engendre nécessairement des inconvénients sonores et olfactifs, qui, pour pouvoir être qualifiés de trouble anormal du voisinage, nécessitent que la preuve d’une utilisation des véhicules et matériels se fait à une fréquence et à des horaires anormaux ; que le seul fait pour les préposés de la SARL PLE d’opérer les chargements-déchargements des engins entre 7 heures du matin et 20 heures, et ce tous les jours ouvrés, ce que les photos et les témoignages écrits permettent d’établir, ne présente pas un caractère anormal, l’épisode du 22 novembre 2024, réalisé lors d’un enneigement, présentant un caractère exceptionnel ;

Attendu, sur la demande relative au démantèlement de la caméra, qu’aux termes de l’article 9 du code civil, chacun a droit au respect de sa vie privée ; que les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures, telles que séquestre, saisie et autres, propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimité de la vie privée ;

Qu’en l’espèce, si le système est implanté en dehors de l’emprise de la résidence ce que le syndicat ne conteste pas, il n’en demeure pas moins qu’il est tourné vers la résidence ; que la SARL PLE ne rapporte pas la preuve que la caméra ne visionne que le lot 5 qu’elle occupe ;

Qu’il lui sera donc fait injonction d’orienter le système litigieux sur le seul lot n°5 et ce sous le contrôle d’un commissaire de justice qui communiquera copie de son procès-verbal au syndic ; que cette communication devra être faite dans les deux mois qui suivent la signification du présent jugement ; qu’au-delà, la SARL PLE sera condamnée à une astreinte de 50 euros par jour de retard ;

Sur la demande d’indemnité de procédure

Qu’il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des défendeurs unis d’intérêts les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés à l’occasion de cette procédure ; que le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur régler une indemnité de procédure de 1 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en dernier ressort,

ORDONNE la jonction de la procédure enregistrée au répertorie général sous le numéro 25/04940 avec celle enregistrée sous le numéro 25/01144 ;

DIT que les demandes sont recevables ;

DEBOUTE le [Adresse 15] de ses demandes à l’égard de la SCI CORBEAU DU RIED de faire cesser toute violation du règlement de copropriété et notamment toutes nuisances sonores et olfactives résultant de l’activité de son locataire ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] de sa demande de dommages-intérêts à l’égard de la SCI CORBEAU DU RIED ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] de ses demandes à l’égard de la SARL PLE NETTOYAGE & ESPACES VERTS de cesser toute violation du règlement de copropriété ;

FAIT injonction à la SARL PLE NETTOYAGE & ESPACES VERTS d’orienter le système litigieux sur le seul lot n°5 et ce sous le contrôle d’un commissaire de justice qui communiquera copie de son procès-verbal au syndic ;

DIT que cette communication devra être faite dans les deux mois qui suivent la signification du présent jugement et qu’au-delà, la SARL PLE NETTOYAGE & ESPACES VERTS sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] une astreinte de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard ;

DIT que le tribunal se réserve la possibilité de liquider l’astreinte ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] à régler aux défendeurs unis d’intérêts une indemnité de procédure de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le [Adresse 15] aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 10] le 17 septembre 2025,

Le Greffier Le Vice-Président

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY