RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00837 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUC4

Minute n° 126/26

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Thomas BLOCH – 70

M^e Julien LAURENT – 364

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 12 février 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ordonnance du 12 Février 2026

DEMANDERESSE :

SCI [L], agissant par la voie de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thomas BLOCH, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.C.M. [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 27 Janvier 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 23 juin 2025, la SCI [L] a fait assigner la SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

— condamner la SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter d’un mois après la signification de l’ordonnance à supprimer les travaux réalisés sans autorisation, respectivement au niveau des climatiseurs et des gaines dans les parties communes ;

— faire désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert, selon mission dont elle précise les termes, afin notamment de déterminer l’existence et la cause des désordres qui affectent l’immeuble situé [Adresse 3].

Par conclusions du 18 décembre 2025, la SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] a sollicité voir :

— débouter la SCI [L] de ses demandes ;

— condamner la SCI [L] à lui payer une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [L] aux dépens.

Par conclusions du 08 janvier 2026, la SCI [L] a maintenu ses demandes.

À l’audience du 27 janvier 2026, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS,

Sur la demande de suppression des travaux effectués sur les climatiseurs formulée par la SCI [L] :

La SCI [L] ne fait référence à aucun fondement juridique.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Pour être caractérisé, le trouble manifestement illicite implique l’existence d’un fait matériel ou juridique constituant une violation manifeste de la loi, se traduisant par un trouble d’ores et déjà avéré ou sur le point de se produire.

La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

L’existence du trouble manifestement illicite ou du dommage imminent s’apprécie au jour où le juge des référés statue.

Il convient de rappeler que les mesures que peut prononcer le juge des référés doivent tendre strictement à la cessation du trouble constaté, tant dans sa dimension matérielle que juridique (2e Civ., 30 avril 2009, n° 08-16.493). Pour le dire autrement, la mesure prononcée au titre du trouble manifestement illicite doit être strictement adaptée et proportionnée à la cessation de ce trouble.

En l’espèce, la SCI [L] expose que la SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] a procédé à des travaux de climatisation sans autorisation préalable du bailleur en contrariété du contrat de bail professionnel du 11 décembre 2002, lequel stipule au titre IX, page 4, que le preneur s’oblige à ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons etc. sans le consentement préalable exprès et par écrit du bailleur (…) (pièce 1 demanderesse).

La SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] s’oppose à la demande de la SCI [L] aux motifs que la SCI [L] n’a pas intérêt à agir pour des travaux réalisés sur des parties communes et que les travaux litigieux ont été autorisés par la Ville de Strasbourg, ès qualité de bailleur, en 1988.

Sur l’absence d’intérêt à agir de la partie demanderesse, la SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] a conclu au débouté et non à l’irrecevabilité des demandes dans le dispositif des conclusions.

Par ailleurs, le seul élément de preuve des travaux de climatisation réalisés par le preneur produit par la partie demanderesse sont des photographies non titrées et, pour la plupart, non datées, lesquelles ne démontrent pas que des travaux ont effectivement été réalisés par la SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] postérieurement à la signature du bail professionnel avec la SCI [L] le 11 décembre 2002.

Surtout, la SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] produit notamment :

— l’ancien contrat de bail liant la SCM des Docteurs [U] et [K] à la Ville de [Localité 1] (pièce 1) ;

— une attestation en date du 30 juin 2025 du Dr [W], [F] [U], ayant exercé entre 1989 et 2016, selon laquelle il a installé les climatiseurs avec l’autorisation de la Ville de [Localité 1] (pièce 9) ;

— un devis descriptif de juillet 1988 pour l’installation d’une VMC (pièce 12) ;

— un arrêté portant autorisation d’exécution de travaux d’aménagement intérieur du cabinet dentaire signé par le maire de la Ville de [Localité 1] en date du 16 novembre 1988 (pièce 15).

Il n’est donc pas établi que la SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] a fait des travaux sur les climatiseurs, installations préexistantes, sans autorisation du bailleur et en méconnaissance des dispositions du contrat de bail signé le 11 décembre 2002.

Surabondamment, la question de la prescription soulevée par la SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] relève de la seule appréciation des juges du fond.

La demande de suppression des travaux réalisés au niveau des climatiseurs n’apparaît donc pas justifiée au vu des seuls éléments équivoques apportés par la partie demanderesse.

Partant, le trouble manifestement allégué ne revêt pas de caractère évident.

Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Il convient de rappeler que le juge de référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien-fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est d’ores et déjà et manifestement vouée à l’échec.

De même, la demande d’expertise in futurum requiert seulement la démonstration de l’existence d’un intérêt légitime à faire constater l’existence de lésions dans la perspective d’une action au fond et non de faire d’ores et déjà la preuve de la cause de ces lésions ou encore de leur imputabilité définitive à une partie.

Cependant, pour que le motif de l’action soit légitime, encore faut-il aussi que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur.

Ainsi, il y a lieu de démontrer un lien direct entre l’objet du litige éventuel et celui de la mesure sollicitée, et plus précisément de prouver que l’objet de la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur au regard de ce qui justifie qu’il la sollicite

De simples allégations ou un pur procès d’intention sont insuffisants. Le demandeur doit appuyer sa prétention probatoire sur des faits précis et objectifs qu’il doit prouver.

En l’espèce, la SCI [L] expose que l’installation de climatiseurs sur le balcon génère des fuites d’eau et différents désordres.

La SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] s’oppose à la demande d’expertise aux motifs notamment que la réalité des désordres n’est pas démontrée et que l’expertise judiciaire est donc inutile.

La SCI [L] ne produit aucune pièce pertinente, en particulier une expertise amiable ou un constat de commissaire de justice, permettant d’attester de la vraisemblance des désordres allégués. Les seules photographies produites sont non datées et non titrées et ne permettent pas d’établir de lien entre l’installation de la climatisation et l’apparition de désordres sous les balcons.

Dès lors, la SCI [L] ne précise pas en quoi l’expertise sollicitée serait en mesure d’influer sur la solution du litige avec la SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] et ne justifie donc pas d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise.

Il n’y a donc pas lieu à référé expertise.

Sur les demandes accessoires :

La SCI [L], qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’équité commande d’allouer à la SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

CONDAMNONS la SCI [L] aux dépens ;

CONDAMNONS la SCI [L] à verser à la SCM [E] [T], [S] [M] ET [I] [D] [R] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER