REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

R.G. N° RG 24/00090 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HZBG

JUGEMENT DU LUNDI 03 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN lors des débats et Adeline BAUX lors de la mise à disposition

PARTIES

Créancier poursuivant :

LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DES COTES D’ARMOR

[Adresse 8]

[Adresse 12]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-christine BEIGNET, avocate au barreau de l’Eure

Débiteurs saisis :

Monsieur [F] [B]

né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Comparant

Madame [G] [N] épouse [B]

née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Comparante

DEBAT : en audience publique du 03 février 2025

Jugement contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré à étude le 23 octobre 2024, publié au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 9] le 28 octobre 2024 Volume 2024 S n°75, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DES COTES D’ARMOR (CRCAM des Côtes d’Armor) a fait saisir un bien immobilier appartenant à Monsieur [F] [B] et à Madame [G] [N] épouse [B] (ci-après dénommés « les consorts [B] »), et situé sur la commune du [Adresse 14], cadastré section A n°[Cadastre 4].

Par acte d’huissier du 19 décembre 2024 délivré à personnes, la CRCAM des Côtes d’Armor a assigné les consorts [B] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux au visa des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 et R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :

— constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière,

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— mentionner le montant de sa créance,

— déterminer les modalités de la poursuite.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 20 décembre 2024.

Appelée à l’audience d’orientation du 3 février 2025, l’affaire a été retenue à cette date.

A cette occasion, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté à son assignation en procédant au dépôt de son dossier après avoir fait savoir que le notaire chargé de la vente du bien saisi est en attente de l’autorisation judiciaire de vente amiable dudit bien.

Les consorts [B] ont comparu et fourni l’attestation dudit notaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le titre exécutoire

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie fonder les présentes poursuites en vertu d’un titre constitué de la copie exécutoire d’un acte notarié contenant prêts dressé le 3 août 2018 par Maître [M] [O], notaire à [Localité 10] (76), et consentis par la CRCAM des Côtes d’Armor aux consorts [B] dans les conditions suivantes :

Prêt TOUT HABITAT FACILIMMO référencé 10000480783 portant sur un montant de 126.062 euros remboursable en 144 mensualités au taux de 1,2900% l’an ; Prêt PTH LISSEUR référencé 10000480784 portant sur un montant de 126.000 euros remboursable en 264 mensualités au taux de 1,8000% l’an

Sur la régularité des déchéances du terme

Aux termes de l’article L. 212-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. »

Les clauses abusives sont réputées non écrites en application de l’article 1171 du code civil.

En vertu de l’article 1226 du code civil, « le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution. »

En l’espèce, il ressort des conditions générales du contrat de prêts annexé à l’acte susvisé et précisément de son article « Exigibilité du présent prêt » que « en cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le Préteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours » notamment en cas de « défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement ».

Or, il est admis qu’une telle clause autorisant l’organisme prêteur à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre des prêts en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date sans mise en demeure préalable contenant délai de préavis raisonnable revêt un caractère abusif et qu’elle doit être réputée non écrite.

En effet, le créancier poursuivant ne peut ignorer qu’en considération du dernier état de la jurisprudence interne rendue en matière de clause abusive et applicable aux instances en cours, il a été jugé qu’une clause de déchéance du terme stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, quinze jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Cour de cassation, première chambre civile 29/05/2024 n°23-12.904). Partant, en autorisant l’organisme prêteur à rendre exigibles toutes les sommes dues en vertu du prêt quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la clause est nécessairement abusive et il convient de constater un tel caractère dans les termes du dispositif.

Ainsi, en l’absence de clause résolutoire et de dispositions particulières du code de la consommation encadrant la mise en œuvre de la déchéance du terme d’un prêt immobilier, il convient de se reporter aux dispositions générales applicables aux contrats. En considération de la date de conclusion des offres de prêts, sont opposables au créancier poursuivant les dispositions créées par l’ordonnance du 10 février 2016 et notamment le nouvel article 1226 du code civil encadrant précisément la résiliation unilatérale des contrats.

Conformément audit article ci-avant littéralement reproduit, la régularité de la résiliation unilatérale suppose qu’il soit justifié de la gravité de l’inexécution, d’une mise en demeure préalable contenant délai raisonnable de préavis et d’une notification de ladite résiliation contenant les raisons qui la motivent.

En l’espèce, pour justifier de l’exigibilité de sa créance, le créancier poursuivant produit les mises en demeure adressées à chacun des défendeurs par courriers recommandés du 2 juillet 2024 et aux termes desquelles ces derniers étaient enjoints de régulariser leur situation d’impayés au titre notamment des deux prêts précités dans un délai de trente jours suivant la réception desdits courriers lesquels ont été présentés le 6 juillet 2024 et sont revenus avec la mention « pli avisé non réclamé ».

En considération du dernier état de la jurisprudence rappelé ci-avant, le délai de préavis laissé aux défendeurs pour régulariser leur situation d’impayés doit être considéré raisonnable.

Sur la gravité de l’inexécution reprochée aux défendeurs, les soldes débiteurs révèlent, en considération des tableaux d’amortissement, des situations d’impayés depuis 7 et 8 mois environ caractérisant, ainsi, un manquement suffisamment grave des défendeurs à leurs obligations contractuelles pour justifier la mise en œuvre de la résiliation unilatérale desdits prêts.

En outre, il est dûment justifié de la notification des déchéances du terme par courriers adressés à chacun des défendeurs le 14 août 2024.

A la lumière de ces constatations, il y a lieu de considérer régulières les déchéances du terme des prêts susmentionnés.

Après avoir recalculé les indemnités forfaitaires conformément aux dispositions contractuelles et en l’absence de contestation, il convient de mentionner la créance de la CRCAM des Côtes d’Armor à l’encontre des consorts [B], selon décomptes arrêtés à la date du 17 octobre 2024, à la somme totale de 228.524,84 euros en principal et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement, décomposée comme suit :

91.711,90 euros au titre du prêt référencé 10000480783 ; 136.812,94 euros au titre du prêt référencé 10000480784.

Sur la demande de vente amiable

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article R.311-4 du code des procédures civiles d’exécution, les parties sont tenues de constituer avocat, sauf disposition contraire telle l’article R.322-17 du même code aux termes duquel la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat.

En l’espèce, les consorts [B], propriétaires du bien saisi ainsi qu’il résulte de l’état hypothécaire produit, sollicitent l’autorisation de poursuivre la vente amiable dudit bien de sorte que leur demande sera déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Enfin, l’article L. 322-6 du même code prévoit que “le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale ».

En l’espèce, les consorts [B] versent aux débats une attestation notariée du 26 novembre 2024 aux termes de laquelle le notaire signataire atteste avoir été requis par ces derniers pour dresser une promesse unilatérale de vente portant sur le bien saisi.

A l’audience d’orientation, il a été dûment précisé par les parties que ledit notaire demeurait dans l’attente de l’autorisation judiciaire de vente amiable avant de dresser un tel acte.

En l’état de ces constatations, il y a lieu de considérer suffisamment étayées les démarches entreprises par les consorts [B] en vue de vendre leur bien.

En outre, il y a lieu de rappeler que le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la demande de vente amiable dudit bien de sorte qu’il convient dans l’intérêt des parties d’autoriser la vente amiable du bien saisi.

Compte tenu de la mise à prix du bien, du montant de la créance, de la nécessité de ne pas fixer un prix plancher trop élevé et de ne pas empêcher une vente, il semble conforme aux intérêts des parties de fixer le prix minimum de vente du bien saisi à la somme de 200.000 euros net vendeur.

Il est rappelé que le montant du prix plancher ne constitue qu’un prix minimum et que les défendeurs conservent la possibilité de vendre leur bien à un prix supérieur.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire.

Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 1.690,24 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution,

CONSTATE le caractère non écrit de la clause « Exigibilité du présent prêt » des conditions générales des prêts consentis par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DES COTES D’ARMOR à Monsieur [F] [B] et à Madame [G] [N] épouse [B] et constatés par acte reçu le 3 août 2018 par Maître [M] [O] ;

CONSTATE que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DES COTES D’ARMOR, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution munie d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DES COTES D’ARMOR porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DES COTES D’ARMOR à l’encontre de Monsieur [F] [B] et de Madame [G] [N] épouse [B], selon décomptes arrêtés à la date du 17 octobre 2024, à la somme totale de 228.524,84 euros en principal et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 1.690,24 euros ;

AUTORISE Monsieur [F] [B] et Madame [G] [N] épouse [B] à poursuivre la vente amiable du bien saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 200.000 euros net vendeur ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution les prix de vente doivent être versés auprès de la Caisse des dépôts et consignations ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience d’orientation du :

Lundi 2 juin 2025 à 9h00,

Salle A, Tribunal Judiciaire d’Evreux, [Adresse 6]

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie des actes de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir :

— de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation,

— du paiement par l’acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Monsieur [F] [B] et Madame [G] [N] épouse [B] justifient d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

AINSI JUGÉ ET SIGNÉ LE 3 mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION