Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Referes civils cab 1, 22 janvier 2026, n° 25/00857

TJ Strasbourg 22 janvier 2026

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Mise en demeure régulière
La cour a constaté que la mise en demeure était conforme aux dispositions légales et que la SCI DU SOLEIL n'avait pas contesté la régularité de la procédure.
Accepté
Exigibilité des provisions
La cour a jugé que les provisions étaient exigibles en vertu de la loi, compte tenu de la mise en demeure non suivie d'effet.
Accepté
Mauvaise foi de la SCI DU SOLEIL
La cour a constaté la mauvaise foi de la SCI DU SOLEIL, justifiant l'octroi de dommages et intérêts au syndicat.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à un remboursement de ses frais de justice, compte tenu de la situation.
Accepté
Charge des dépens
La cour a statué que la SCI DU SOLEIL, en succombant, devait supporter les dépens.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, réf. civils cab 1, 22 janv. 2026, n° 25/00857
Numéro(s) :	25/00857
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	André SCHNEIDER
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble « TECHNOSUD » sis [ Adresse 2 ] à 67100 STRASBOURG c/ SCI DU SOLEIL

Texte intégral

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00857 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NULJ

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Véronique KELLER – 202

M^e André SCHNEIDER – 55

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 22 janvier 2026

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Jugement du 22 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « TECHNOSUD » sis [Adresse 2] à 67100 STRASBOURG, agissant par son Syndic, la Société IMMO M, Société à Responsabilité Limitée au capital de 15 000 €, ayant son siège social [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de STRASBOURG sous le n° B 310 381 421, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

[Adresse 3]

représentée par M^e Véronique KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

SCI DU SOLEIL, Société Civile Immobilière au capital de 152,45 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de STRASBOURG sous le n° D 389 145 004, prise en la personne de son gérant domicilié audit siège social,

[Adresse 3]

représentée par M^e André SCHNEIDER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 Janvier 2026

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 25 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble TECHNOSUD sis [Adresse 4] à 67100 Strasbourg (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la Sci DU SOLEIL devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :

— condamner la Sci DU SOLEIL à lui payer la somme de 19.965,29 €, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 sur la somme de 17.769,80 € et à compter de l’assignation sur la somme de 2.195,49 €, au titre des arriérés de charges de copropriété dus au 3e trimestre 2025 inclus pour les lots n° 160 à 165 ;

— condamner la Sci DU SOLEIL à lui payer la somme de 1.805,49 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des provisions sur charges à venir jusqu’au 31 décembre 2025 ;

— condamner la Sci DU SOLEIL à lui payer la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la Sci DU SOLEIL à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sci DU SOLEIL aux dépens y compris les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour recouvrement de la créance qui seront imputés aux seuls défendeurs au titre des charges générales d’administration.

Selon dernières conclusions du 5 janvier 2026, la Sci DU SOLEIL a sollicité voir :

à titre principal, sur l’irrecevabilité de la procédure fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— déclarer que la mise en demeure du 16 mai 2025 adressée à la SCI DU SOLEIL est irrégulière, faute notamment de comporter les mentions et références obligatoires prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— déclarer que la procédure fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est irrecevable ;

— déclarer que la SCI DU SOLEIL n’est pas redevable de l’arriéré de charges réclamé dans le cadre de cette procédure :

— déclarer qu’aucune exigibilité anticipée des charges de copropriété à venir ne peut être prononcée ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TECHNOSUD de sa demande de dommages et intérêts, la mauvaise foi de la SCI DU SOLEIL n’étant pas démontrée ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la procédure fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 devait être déclarée recevable par le Tribunal et qu’une somme viendrait à être retenue à la charge de la SCI DU SOLEIL,

— accorder à la SCI DU SOLEIL des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, consistant en un échelonnement des paiements sur une durée de 24 mois, sans intérêts, ni pénalités, en considération de sa situation financière ;

en tout état de cause,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble TECHNOSUD à verser à la SCI DU SOLEIL la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

— ne pas prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires a conclu pour la dernière fois le 1er décembre 2025 pour rejeter l’argumentation de la Sci DU SOLDEIL, réactualiser ses demandes en paiement en principal et solliciter, en cas de délais de paiement octroyés, une clause cassatoire.

A l’audience du 6 janvier 2026, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS,

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs, ainsi que les mises en demeure et la copie du livre foncier.

Il a adressé à la défenderesse une mise en demeure de payer la somme de 17.769,80 € par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 16 mai 2025, laquelle est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre au domicile de son destinataire qui est revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

A cet égard, cette lettre de mise en demeure de 2 pages recto-verso rappelant les textes en vigueur, et notamment l’article 19-2, et leurs conséquences, est accompagnée d’un relevé de compte depuis le 1er janvier 2023, date à laquelle le compte de la Sci a été pour la dernière fois créditeur.

Enfin, contrairement aux affirmations de la Sci, aucun texte n’exige que la mise en demeure précise la ventilation des provisions travaux ou les résolutions des assemblées à l’origine des appels de fonds dès lors que les copropriétaires sont censés se rendre aux assemblées générales annuelles et qu’ils reçoivent les appels de fonds trimestriels, ce qui est le cas en l’espèce.

Partant, la Sci DU SOLEIL sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 21.770,78 €, soit 19.965,29 € + 1.805,49 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2025 sur la somme de 17.769,80 € et à compter du 25 juin 2025 sur la somme de 4.000,98 €, correspondant aux provisions sur charges échues à la date de la mise en demeure, aux provisions non encore échues jusqu’au 31 décembre 2025 et devenues exigibles ainsi qu’aux frais.

Par application de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Le syndicat des copropriétaires fait en l’espèce la preuve de cette mauvaise foi et de son préjudice financier supplémentaire subi à ce titre. La somme de 300 € lui sera allouée à titre de dommages et intérêts.

Il résulte de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la Sci DU SOLEIL n’a produit aucune pièce pour justifier de sa demande de délais de paiement qui sera donc rejetée.

Par ailleurs, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la Sci DU SOLEIL ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du CPC. La somme de 1.000 € sera allouée à ce titre au syndicat des copropriétaires et la demande parallèle de la Sci DU SOLEIL sera rejetée.

Enfin, la Sci DU SOLEIL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, tels que définis par l’article 10-1 a) de la loi précitée du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions sur charges de l’année en cours et non encore appelées au titre de l’immeuble propriété de la Sci DU SOLEIL et inclus dans la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble TECHNOSUD sis [Adresse 4] à 67100 Strasbourg ;

CONDAMNE la Sci DU SOLEIL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble TECHNOSUD sis [Adresse 5] Strasbourg :

— la somme de 21.770,78 €, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 sur la somme de 17.769,80 € et à compter du 25 juin 2025 sur la somme de 4.000,98 € ;

— la somme de 300 € ;

CONDAMNE la Sci DU SOLEIL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble TECHNOSUD sis [Adresse 5] Strasbourg la somme de mille euros (1.000 €) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci DU SOLEIL aux entiers dépens tels que définis par l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER