Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

______________________

ILLKIRCH Civil

N° RG 25/05101 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NUKO

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e DRECHSLER

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Me [Localité 2]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [W]

né le 30 Juillet 1970 à [Localité 3]

[Adresse 2]

représenté par M^e Julie DRECHSLER, avocat au barreau de STRASBOURG,

Madame [B] [C] épouse [W]

née le 18 Juillet 1968 à [Localité 4]

[Adresse 2]

représentée par M^e Julie DRECHSLER, avocat au barreau de STRASBOURG,

DEFENDEURS :

Madame [I] [G]

[Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuelle FLORENTIN, avocat au barreau de STRASBOURG,

Monsieur [D] [L]

[Adresse 3]

représenté par M^e Emmanuelle FLORENTIN, avocat au barreau de STRASBOURG,

Madame [K] [S]

née le 07 Décembre 1950 à [Localité 5]

[Adresse 4]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Léa GUGLIELMI, Greffier placé, lors des débats

Valérie OSWALT, Cadre-Greffier, lors du délibéré

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 04 Mars 2026

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 04 Mai 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Attendu que dans les assignations qu’ils ont fait délivrer le 15 mai à madame [I] [G] et monsieur [D] [L] ainsi qu’à madame [K] [S], et suivant leurs dernières écritures du 26 janvier 2026, monsieur [R] [W] et madame [B] [W] exposent que :

• le 8 avril 2022 ils ont donné à bail un appartement à ces derniers ; l’état des lieux réalisé le jour même décrivait le bon état général de l’appartement hormis un impact sur le sol de la chambre et un impact dans la baignoire ;

• madame [S] s’est portée caution solidaire des locataires ;

• le 22 juin 2023 les défendeurs les ont informés par courrier avec accusé de réception de leur volonté de quitter l’appartement loué ;

• un état des lieux de sortie a été effectué le 21 juillet 2023 ; qu’à cette occasion de nombreuses dégradations ont été constatées à savoir une porte d’entrée et une porte coulissante qui ne fonctionnent plus, des volets grêlés, plusieurs rayures sur le sol, des murs sales et dégradés, des carrelages de la salle de bain cassés ; que par ailleurs il manquait également un jeu de clés ;

• pour remettre l’appartement en état, ils ont dû engager des frais qui se sont élevés à 6733,48 euros ; que les travaux réalisés ont permis le réglage et le graissage de la serrure de la porte d’entrée, le remplacement d’un placard ainsi que d’une plaque de cuisson et d’un mitigeur pour l’évier ; que la fibre et la peinture du mur d’entrée du mur du couloir et du mur situé en face des toilettes ont également été refaites ; qu’elle a fallu reprendre le crépi du mur de la terrasse, refaire le sol de la salle de bain ainsi que le nettoyage de l’appartement ; qu’il a également fallu refaire un jeu de clés ; que déduction faite du montant du dépôt de garantie (837 euros) et du trop-perçu du loyer pour le mois de juillet (287,42 euros), le décompte final de ces travaux s’est élevé à 5609,06 euros que monsieur [L] et madame ont refusé de régler ;

• ils ont donc mis la caution en demeure de régler cette somme par courrier recommandé et par courrier simple dans le courant du mois d’août 2024 ; que le 19 octobre 2024 cette dernière a également a également refusé de régler cette somme ;

• le 30 octobre 2024 ils ont tenté de résoudre le conflit par l’intermédiaire d’un conciliateur de justice ; que lors de la réunion les anciens locataires ont proposé de verser la somme de 1000 euros au titre des travaux en plus du dépôt de garantie, mais que compte tenu de la faiblesse de la proposition au regard du coût des travaux de rénovation, la conciliation n’a pu aboutir ;

Que monsieur et madame [W] sollicitent donc la condamnation solidaire de monsieur [L] et de madame [G], ainsi que de madame [S] à leur régler la somme de 6733,48 euros avec les intérêts de retard à compter de l’envoi de la mise en demeure du 27 août 2024 et que soit ordonnée la compensation avec les sommes de 873 euros et 287, 42 euros ;

Qu’ils considèrent en outre que les défendeurs ont fait preuve d’une résistance abusive qui leur cause un préjudice qu’ils évaluent à 1000 euros et pour lesquelles ils sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs ; qu’ils entendent également voir ces mêmes défendeurs condamnés à leur régler une indemnité de procédure de 2000 euros ;

Attendu que pour s’opposer à ces demandes madame [G] et monsieur [L] considèrent que les demandeurs ne justifient de l’existence de dégradations allant au-delà d’une mesure d’usage ; qu’au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ils rappellent que seules les réparations locatives sont imputables aux preneurs de sorte que toutes celles qui ne peuvent être qualifiés ainsi restent à la charge du bailleur ; qu’en ce qui concerne le placard de l’entrée ils notent que la porte ne coulisse plus et nécessite d’être remplacée pour un montant chiffré à 626,90 euros dont il n’est pas justifié par les demandeurs ; que pour ce qui concerne les murs de l’entrée l’état des lieux de sortie précise « un pan de mur à refaire en face du WC », ce qui ne laisse pas de les surprendre dans la mesure où ils ont repeint l’entrée de l’appartement avant leur départ ; qu’ils s’étonnent également des 312 euros demandés à ce titre ; qu’ils précisent encore que la somme de 144 euros au titre du réglage graissage de la porte d’entrée n’est pas justifiée dès lors que l’état des lieux de sortie fait état d’un bon état général ;

Que madame [G] et monsieur [L] s’étonnent encore des 2067,56 euros demandés au titre du remplacement de 3 volets alors que l’état des lieux de sortie indique ils sont en bon état général ; qu’ils admettent cependant que certains volets du logement qui font en plastique ont souffert de dégâts suite à une tempête et qu’un tel événement ne peut évidemment pas être mis à la charge du locataire qui n’est pas responsable des aléas de la météo ;

Que pour ce qui concerne la chambre numéro 3 les demandeurs sollicitent la somme de 1076,49 euros au titre du remplacement du sol stratifié alors que l’état des lieux de sortie ne fait mention que de plusieurs rayures qui résultent d’une année d’occupation et ne justifient pas le remplacement complet du sol ;

Quant à la terrasse, pour laquelle il est demandé 270 euros au titre de la mise en peinture du mur de façade en crépi, ils considèrent que ces réparations ne leur sont pas imputables, l’existence potentielle de 4 traces sur un mur ne justifiant pas une réfection complète de celui-ci ;

Que s’agissant de la cuisine, madame [G] et monsieur [L] admettent l’existence de quelques impacts relevés lors de l’état des lieux de sortie ; que par ailleurs il note que les demandeurs tentent de mettre à leur charge l’achat d’une nouvelle plaque de cuisson pour un montant de 499 euros alors que l’état des lieux de sortie précise expressément qu’elle fonctionne ; que de la même manière cet état des lieux n’indique aucune dégradation concernant la robinetterie, ce qui n’a pas empêché les demandeurs de solliciter la somme de 103,50 euros à ce titre ; qu’ils rappellent en outre que ces 2 éléments ne figuraient pas dans le décompte transmis par leur ancien bailleur le 5 novembre 2023, soit plus de 3 mois après l’état des lieux de sortie ;

Que pour ce qui est de la salle de bain, la baignoire est strictement dans le même état que celui dans lequel elle était au moment de la prise de possession des lieux ; que la seule mention de la présence d’un éclat dans le carrelage ne justifie en aucun cas le remplacement complet de carrelage ; que là encore ce grief n’était pas mentionné dans le premier décompte du 5 novembre 2023 ;

Qu’enfin pour ce qui est de l’état allégué de saleté, pour lequel il est demandé 636 euros, il résulte des photos qui ont été prises au moment du départ que le logement était propre ; qu’ils admettent devoir les 108,46 euros réclamés au titre de la fabrication d’un nouveau jeu de clés ;

Qu’en synthèse ils admettent devoir indemniser leurs anciens bailleurs au titre de la perte du jeu de clés ainsi que du remplacement de la porte de placard de l’entrée après chiffrage ; qu’ils sollicitent reconventionnellement la compensation de la somme de 873 euros correspondant au montant du dépôt de garantie versée et de celle de 287,42 euros correspondant au prorata du loyer pour le mois de juillet 2024 ; qu’ils s’estiment en conséquence créanciers et demandent la condamnation solidaire des demandeurs à leur verser le reliquat ; qu’ils sollicitent encore le débouté des demandes annexes formulées par monsieur et madame [W] ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 2 juillet, 15 octobre, 26 novembre 2025 et 21 janvier et 4 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue et les parties entendues en leurs observations étant précisé que madame [S] n’était ni présente ni représentée ; que les parties présentes ou représentées étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 4 mai 2026 ;

SUR CE

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; qu’il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction cas fortuite ou de force majeure ;

Qu’il résulte également de l’article 9 du code de procédure civile, qu’il appartient au demandeur de rapporter la preuve de ses allégations ;

Attendu pour ce qui est des demandes dirigées à l’encontre de madame [S], que le 5 avril 2022 cette dernière s’est engagée à rembourser les sommes dues en cas de défaillance des locataires ; que cet engagement solidaire était valable pour la durée du bail et des éventuels renouvellements et concerne notamment les réparations et dégradations locatives ;

Qu’il s’ensuit que madame [S] sera solidairement condamnée avec les locataires à régler les éventuels dommages-intérêts ;

Attendu qu’à l’appui de leurs demandes madame [G] et monsieur [L] versent un décompte (document demandeur numéro 6) aux termes duquel ils sollicitent :

• 144 euros pour le graissage de la serrure de la porte d’entrée : qu’ils ne rapportent cependant pas la preuve du montant avoir réglé à la société Remlinger qu’ils auraient fait intervenir ; qu’ils seront en conséquence déboutés de ce chef de demande ;

• 108,46 euros au titre de la fabrication d’un nouveau jeu de clés ; que ce point n’est pas contesté par les défendeurs qui seront donc solidairement condamnés au règlement de cette somme ;

• 626,90 euros au titre du remplacement de 2 vantaux de la porte du placard de l’entrée ; qu’il résulte de la photo versée aux débats (document demandeur 13) que le bas de la porte est abîmée ; que l’état des lieux d’entrée (document demandeur 3) ne fait pas état d’une quelconque dégradation de cette porte ; que la page 2 du document demandeur 12 fait état de l’achat d’un vantail pour 330 euros ainsi que d’un lot de rails de 37,90 euros ; que les défendeurs seront donc condamnés solidairement à régler 367,90 euros ;

• 499 euros au titre du remplacement d’une plaque de cuisson abîmée ; que l’état des lieux de sortie ne fait nullement mention de la nécessité de remplacer cette plaque ; que les demandeurs seront donc déboutés de ce chef de demande ;

• 103,50 euros pour le remplacement du mitigeur de la cuisine ; que comme pour le remplacement de la plaque de cuisson l’état des lieux de sortie ne fait nullement mention de la nécessité de le remplacer ; qu’ils seront en conséquence déboutés de ce chef de demande ;

• 2067,56 euros pour la réparation des volets de la cuisine et du séjour ; qu’il n’est pas contesté que la dégradation de ces volets résulte d’une tempête de grêle à laquelle les locataires sont étrangers ; que c’est cependant à juste titre que les bailleurs leur reprochent de ne pas les avoir informés de ces dégradations de sorte qu’ils ne peuvent plus en demander le dédommagement auprès de leur assureur ; que cette carence a fait perdre aux demandeurs la chance d’obtenir le remboursement au moins partiel de ces volets ; qu’en conséquence les défendeurs seront solidairement condamnés à régler à monsieur et madame [W] 500 euros ;

• 1076,49 euros au titre du remplacement du sol de la chambre 3 ; qu’un usage normal du sol ne peut justifier les rayures et les trous tels qu’ils figurent sur la photo qui fait l’objet du document demandeur numéro 17 ; que les défendeurs seront donc solidairement condamnés à régler à leur ancien bailleur la somme de 1076,49 euros ;

• 636 euros demandés au titre du nettoyage de l’appartement ; qu’il ne résulte pas des photos produites que l’état de l’appartement était tel qu’il justifiait l’intervention d’une société spécialisée dans nettoyage ; que monsieur et madame [W] seront donc déboutés de ce chef de demande ;

• 312 euros au titre de la peinture de l’entrée, du couloir et du mur en face du WC ; que l’état des lieux d’entrée mentionne que les murs étaient en bon état que celui dressé à l’occasion de la sortie le 8 avril 2024 mentionne que le pan de mur en face des WC est à refaire ce qui est corroboré par les photos numéros 14 et 15 ; que les défendeurs seront donc solidairement condamnés à régler cette somme ;

• 270 euros réclamés au titre de la mise en peinture du crépi de la terrasse ; que les photos 21 produites à l’appui de cette demande permettent de constater l’existence de rayures qui semblent compatibles avec l’usage normal des lieux ; que les demandeurs seront donc déboutés de cette demande ;

• 889,57 euros au titre de la réfection du sol de la salle de bain à la suite d’un éclat ; que les photos produites dans le document 22 à l’appui de cette demande permettent de constater l’existence d’un éclat dans la baignoire dont il est fait état sur l’état des lieux d’entrée ; d’une rayure dont on ne sait si elle est située sur le sol ou sur le mur et de taches blanches situées sur le coin d’un mur dont on ne sait si elles proviennent de l’humidité, de la saleté incrustée dans le carrelage ; qu’il s’ensuit que les demandeurs seront également déboutés de ce chef de demande ;

Attendu que la créance des demandeurs sera liquidée à la somme de 2364,85 euros (108,46 + 367,90 + 500 + 1076,49 + 312) ;

Qu’il n’est par ailleurs pas contesté que madame [G] et monsieur [L] sont créanciers de 873 euros et de 287,42 euros, soit 1160,42 euros ;

Qu’il y a donc lieu de faire droit à la demande de compensation de sorte que les défendeurs seront solidairement condamnés à régler à monsieur et madame [W] 1204,43 euros (2364,85 – 1160,42) ;

Attendu pour ce qui est de la demande faite au titre d’une prétendue résistance abusive, que le seul fait de résister une demande en paiement ne constitue pas en soi une résistance abusive ; qu’en conséquence monsieur et madame [W] seront déboutés leur demande tendant à voir les défendeurs condamnés solidairement à leur régler 1000 euros ;

Qu’il serait en revanche inéquitable de laisser à leur charge les frais non compris dans les dépens ; qu’en conséquence, madame , monsieur [L] et madame [S] seront solidairement condamnés à leur payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

PAR CES MOTIFS

Nous Olivier LICHY, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairemen madame [I] [G], monsieur [D] [L] et madame [K] [S] à monsieur et madame [W] la somme de 1204,43 euros (mille quatre cent-quatre euros et quarante-trois centimes) ;

DÉBOUTONS ces derniers du surplus de leur demande ;

CONDAMNONS solidairement madame [I] [G], monsieur [D] [L] et madame [K] [S] à régler aux demandeurs unis d’intérêt une indemnité de procédure de 800 euros (huit-cent euros) ;

CONDAMNONS solidairement madame [I] [G], monsieur [D] [L] et madame [K] [S] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 4 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

Léa GUGLIELMI Olivier LICHY