Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 3]

[Localité 4]

—  : 03.88.55.94.33

[Courriel 6]

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[Localité 7] Civil

N RG 25/00488 -

N Portalis DB2E-W-B7J-NPL2

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MINUTE N 3/2026

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [F]

né le 24 Mai 1989 en Pologne

[Adresse 5]

représenté par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG,

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [M]

né le 10 Septembre 1975 à [Localité 9]

[Adresse 1]

représenté par M^e Marie-Claire VIOLIN, avocat au barreau de STRASBOURG,

Madame [Y] [M]

née le 17 Août 1979 à [Localité 10]

[Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Claire VIOLIN, avocat au barreau de STRASBOURG,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Valérie OSWALT, Cadre-Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 26 Novembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 07 Janvier 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 29 décembre 2015, Monsieur [V] [F] a donné à bail à Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 690 € et 70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [F] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 septembre 2024.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] par un acte de commissaire de justice du 6 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par décision du 24 septembre 2025, la juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter Monsieur [V] [F] à produire les décomptes de charges et permettre au juge d’apprécier la validité du commandement de payer, le cas échéant.

L’affaire a été évoquée de nouveau à l’audience du 26 novembre 2025, à laquelle Monsieur [V] [F], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et produit des éléments complémentaires. Il demande ainsi au juge de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M], condamner solidairement les consorts [M] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7 784 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [V] [F] précise que le loyer est réglé, mais non les charges et que c’est bien ce qui est précisé sur les quittances de loyer. Il déclare produire l’ensemble des décomptes de charges pour les années 2021 à 2024 et ajoute que Monsieur [M] lui a adressé des menaces de mort.

Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] ne comparaissent pas à l’audience du 26 novembre 2025, mais avaient été représentés par leur conseil à l’audience du 2 juillet 2025 lors de laquelle ils ont soutenu leurs écritures du 30 juin 2025. Aussi, ils demandent au juge de :

A titre principal,

débouter le demandeur de l’intégralité de ses prétentions pour absence de production d’un décompte permettant de s’assurer du caractère liquide, certain et exigible de la créance locative et pour absence de production d’un décompte de charges, ordonner la production des quittances mensuelles par le bailleur depuis début 2025, et ce sous astreinte de 30 € par jour de retard quinze jours après la signification du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire,

suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer ,accorder aux consorts [M] des délais de paiement sur vingt-quatre mois concernant l’arriéré locatif, débouter le demandeur de l’intégralité de ses autres prétentions, statuer comme de droit quant aux frais,constater que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

A l’appui de leurs demandes principales, les défendeurs font valoir en substance que depuis le commandement de payer, le bailleur leur a adressé une quittance attestant qu’ils sont à jour de leurs loyers et qu’ils ont par ailleurs réglé les loyers pour l’année 2025. Ils contestent ainsi les montants qui leurs sont réclamés et évoquent l’absence de décompte clair et précis permettant de justifier d’une créance certaine, liquide et exigible.

En outre, ils font part de difficultés de trouver un nouveau logement en raison de la non-délivrance par le bailleur des quittances de loyer.

A titre subsidiaire, ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux avec des délais de paiement pour le règlement de l’arriéré. Ils indiquent ainsi que Madame [M] dispose d’un salaire mensuel d’environ 1 260 € et que Monsieur [M], électricien à son compte, ne perçoit aucune ressource.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas- Rhin par la voie électronique le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [V] [F] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 décembre 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2024, pour la somme en principal de 5 369€. La dette locative visée par le commandement est quasi-exclusivement composée de charges. A ce titre, le bailleur a produit des documents complémentaires et notamment les décomptes de charges pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024 ainsi que les pièces justificatives (décompte du syndic et l’avis de taxe foncière). Il ressort de l’examen de ces documents que seule une somme de 1 548,26€ n’est pas justifiée par le bailleur. Cette somme correspondrait à des soldes de charges du 15 janvier 2019, 10 décembre 2019 et 21 octobre 2020 pour lesquels Monsieur [F] ne produit aucun justificatif.

Aussi, il convient de déduire ce montant de 1 548,26 € de la dette locative et de valider les effets du commandement pour un montant total de 3 820,74 € (5 369 – 1 548,26).

Les paiements intervenus dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement (2 280 €) n’ont pas permis d’apurer intégralement les causes de celui-ci, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :Monsieur [V] [F] produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] restent lui devoir la somme de 6 235,74 € à la date du 23 novembre 2025, après déduction de la somme de 1 548,26 au titre des charges non justifiées.

Par ailleurs, le fait qu’une quittance de loyer avait été délivrée par le bailleur le 12 décembre 2024 ne permet pas d’écarter la demande de paiement puisque ce document, contrairement à ce qui est soutenu par les défendeurs, mentionne uniquement le loyer et son montant ne concerne pas les charges locatives. Or, il est constant que la dette locative est essentiellement composée de charges.

Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] seront donc condamnés à verser à Monsieur [V] [F] cette somme de 6 235,74 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] comparaissent à l’audience et demandent à se maintenir dans les lieux. Ils démontrent également avoir repris le paiement du loyer courant. En outre, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, ils apparaissent en mesure de pouvoir apurer la dette locative dans le délai sollicité de 24 mois.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. Le bailleur pourra également procéder à leur expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de production des quittances de loyer : Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Il y a donc lieu d’enjoindre à Monsieur [V] [F] de transmettre aux consorts [M] les quittances, y compris partielles le cas échéant, concernant les paiements effectués au courant de l’année 2025, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [F], Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2015 entre Monsieur [V] [F] et Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 novembre 2024,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] à verser à Monsieur [V] [F] à titre provisionnel la somme de 6 235,74 € (décompte arrêté au 23 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025 pour un montant total de 820 €), avec les intérêts au taux légal à compter à compter de la présente ordonnance,

AUTORISONS Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 250 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 mars 2026,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [V] [F] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [V] [F] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] à verser à Monsieur [V] [F] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [Y] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des contentieux de la protection et par le Cadre-Greffier.

Le Cadre-Greffier Le Juge des contentieux de la protection