TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 04 juillet 2025

à M^e CANOVAS-ALONSO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 juillet 2025

à M^e POURCIN Adeline

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06274 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RQY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [H], demeurant [Adresse 3]

(AJ partielle)

représentée par M^e Adeline POURCIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 27 novembre 2020, la société anonyme (SA) à directoire et conseil de surveillance ICF Sud Est Méditerranée a donné à bail à Mme [R] [H] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2], dans le huitième [Localité 4], pour un loyer de 640,80 euros et une provision sur charges de 98,96 euros.

Le 31 mai 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SA ICF Sud Est Méditerranée a fait signifier à Mme [R] [H] un commandement de payer la somme en principal de 10.383,97 euros visant la clause résolutoire.

Le 25 juin 2024, Mme [R] [H] a saisi la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône qui l’a déclarée recevable à la procédure de surendettement le 8 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la SA ICF Sud Est Méditerranée, représentée par son Président du Directoire, lui-même représenté par son directeur territorial, a fait assigner en référé Mme [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de Mme [R] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 11.083,27 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 2 août 2024, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution à venir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 14 novembre 2024.

La Commission de surendettement a prononcé des mesures imposées entrées en vigueur le 27 décembre 2024, s’agissant d’un rééchelonnement des dettes sur une durée de 74 mois au taux de 0 % selon des mensualités de 256 euros.

A l’audience du 15 mai 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions, la SA ICF Sud Est Méditerranée demande :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 juillet 2024,l’expulsion de Mme [R] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 10.507,26 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 5 mai 2025, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,le constat de la décision de la Commission de surendettement et de juger que le plan sera caduc en cas de non-respect du plan,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, tel qu’il aurait été du si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions, Mme [R] [H], au visa des articles L 722-2, L 722-3, L 722-5 et L 733-1 du code de la consommation, 24 de la loi du 6 juillet 1989, demande :

— à titre principal, de constater l’absence d’acquisition de la clause résolutoire du fait de la saisine de la Commission de surendettement dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer et de débouter la SA ICF Sud Est Méditerranée de ses demandes et d’ordonner un report de la dette locative dans un délai de 14 mois,

— à titre subsidiaire, la suspension de la clause résolutoire et les plus larges délais de paiement, avec acquittement du loyer le 10 de chaque mois,

— en tout état de cause, la condamnation de la SA ICF Sud Est Méditerranée à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, outre le débouté de toutes ses demandes plus amples et contraire.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 11 septembre 2024 a été dénoncée le 13 septembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 14 novembre 2024.

La SA ICF Sud Est Méditerranée justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 4 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA ICF Sud Est Méditerranée est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 27 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2024, pour la somme en principal de 10.383,97 euros.

La décision de recevabilité de la Commission de surendettement intervenant plus de six semaines après la délivrance du commandement de payer, elle est sans incident sur l’acquisition de la clause résolutoire, contrairement à ce qui est soutenu en défense.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 5 mai 2025 que Mme [R] [H] reste devoir la somme de 10.507,26 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.

Mme [R] [H] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 10.507,26 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article VI 2° de cette loi prévoit qu’en cas de reprise du paiement du loyer et en cas de mesures imposées par la Commission de surendettement, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la Commission

En l’espèce, Mme [R] [H] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle justifie de la reprise du versement du loyer courant.

La Commission de surendettement prévoit un plan d’une durée de soixante et quatorze mois, sur trois paliers, le premier de onze mois, la dette locative étant apurée sur le second palier, soit à compter du 27 novembre 2025, sur une durée de quarante-quatre mois.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [R] [H] selon les termes du dispositif, en conformité avec la décision de la Commission de surendettement et en prenant en compte le montant actualisé de la dette locative.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si les mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône sont intégralement respectées, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance du plan de désendettement entré en vigueur le 27 décembre 2024 à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Mme [R] [H], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA ICF Sud Est Méditerranée une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 739,57 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SA ICF Sud Est Méditerranée la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 27 novembre 2020 entre la SA ICF Sud Est Méditerranée d’une part, et Mme [R] [H] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2], dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 13 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [H] à verser à la SA ICF Sud Est Méditerranée, à titre provisionnel, la somme de dix mille cinq cent sept euros et vingt-six centimes (10.507,26 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025 (loyers, charges), échéance de mai 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [R] [H] à s’acquitter de la dette, conformément aux mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône et entrée en vigueur le 27 décembre 2024 (dossier n° 000324010237) par 43 acomptes de deux cent trente-huit euros chacun (238 euros) et une 44ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 27 novembre 2025, puis le 10 de chaque mois, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— les mesures imposées par la Commission de surendettement seront caduques et la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [R] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [R] [H] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit sept cent trente-neuf euros et cinquante-sept centimes (739,57 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Mme [R] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [R] [H] à payer à la SA ICF Sud Est Méditerranée la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente