N° RG 25/10514 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAC5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/10514 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-OAC5

Minute n°

☐ Copie exec.

aux parties

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

05 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [F]

[Adresse 4]

[Localité 4] – ALLEMAGNE

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Avril 2026 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Juin 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

N° RG 25/10514 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAC5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 mars 2023 avec effet au 15 mars 2023, Monsieur [J] [F] a donné à bail à Monsieur [S] [G] et Madame [M] [L] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre 100 euros de provision sur charges, 15 euros au titre de la contribution pour le partage des économies de charges et 665 euros de dépôt de garantie.

Les locataires ont donné congé avec effet au 23 décembre 2023.

Monsieur [J] [F] a établi le même jour un chèque d’un montant de 545 euros en remboursement du dépôt de garantie.

Par courrier recommandé avec AR daté du 15 janvier 2025, Monsieur [S] [G] et Madame [M] [L] ont mis en demeure Monsieur [J] [F] de restituer le solde du dépôt de garantie et de produire le décompte de charges locatives.

Après échec d’une conciliation extra-judiciaire, Monsieur [S] [G] a, par requête reçue au greffe en date du 24 novembre 2025, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de voir condamner Monsieur [J] [F] à lui payer :

— la somme de 120 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,

— une pénalité de 10 % du loyer mensuel pendant 24 mois, soit 1560 euros

— le trop-perçu d’avances sur charges versées au cours de la période de location.

A l’audience du 07 avril 2026, Monsieur [S] [G] a repris les termes de sa requête.

Il a expliqué qu’il a reçu en date du 27 février 2025 un règlement de 304,37 euros sans explication de Monsieur [J] [F], et sans pièce permettant de vérifier la somme due au titre de la régularisation annuelle des charges, qu’il a subi pendant plus de deux ans un préjudice financier du fait de l’absence de restitution du reliquat du dépôt de garantie.

Monsieur [J] [F] a fait valoir qu’il est propriétaire d’un bien comprenant 12 appartements mis en location dans le cadre d’une convention signée avec l’ANAH, qu’il a opéré une retenue sur le dépôt de garantie dans la mesure où, compte tenu de la courte durée d’occupation par Monsieur [S] [G] et Madame [M] [L], il ne connaissait pas leurs habitudes de consommation et ne pouvait donc pas savoir si la provision sur charges versée était ou non supérieure au montant réel des charges, que le décompte de charges n’a pu être établi qu’à la fin du mois de mars 2024, qu’il a rajouté la retenue de 120 euros au montant total des avances sur charges versées en 2023, auquel il a déduit le montant des charges réelles récupérables, laissant apparaître un solde de 304,37 euros en faveur des locataires, qu’il a alors envoyé un chèque de ce montant avec le décompte de charges à l’adresse des parents de Madame [M] [L], telle que communiquée lors de l’état des lieux de sortie, que le chèque n’a pas été encaissé et qu’il a donc procédé à un virement en date du 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

En l’espèce, il est constant que les locataires ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 665 euros, qu’ils ont restitué les clés le 19 décembre 2023 et que le bailleur a remboursé la somme de 545 euros au titre du dépôt de garantie, dans le délai visé à l’alinéa 1er de l’article 22 précité.

Le bailleur a opéré une retenue de 120 euros au motif des sommes susceptibles de lui être dues au titre de la régularisation annuelle des charges locatives.

Le bailleur fait valoir qu’il a établi le décompte des charges en date du 30 mars 2024 et qu’il l’a adressé au domicile des parents de Madame [M] [L], accompagné du chèque correspondant au solde du décompte en faveur des locataires.

Monsieur [S] [G] produit un échange de SMS avec Monsieur [J] [F] entre le 23 et le 24 mai 2024 aux termes duquel le premier informe le second qu’il n’a toujours eu aucun chèque ni décompte de charges, le second répond qu’un chèque n° 4155249 a été établi et envoyé à l’adresse des parents de sa compagne et qu’il va vérifier son encaissement.

Or, Monsieur [J] [F] ne justifie pas de la réception de ce chèque par l’un ou l’autre locataire.

Il convient d’ailleurs de relever que le bailleur ne donnera suite à la demande de Monsieur [S] [G] qu’après réception d’une mise en demeure par courrier recommandé du 15 janvier 2025 dont il accuse réception par courriel du 29 janvier 2025, en procédant à un virement bancaire de la somme de 304,37 euros en date du 27 février 2025.

Par ailleurs, il n’est justifié d’aucune somme devant par ailleurs rester à la charge des locataires à la fin du bail, ni au demeurant d’un arrêté des comptes provisoire.

Dans ces conditions, le bailleur ne pouvait légitimement conserver une provision de 120 euros.

Il résulte du décompte de charges daté du 30 mars 2024 que cette provision a été ajoutée à la somme des avances sur charges et donc portée au crédit des locataires soit une somme totale de 1 157,50 euros dont le bailleur a déduit le montant réel des charges, soit 853,13 euros.

Il apparaît dès lors que la provision de 120 euros est incluse dans la somme de 304,37 euros virée au locataire.

Monsieur [J] [Z] est donc redevable de la pénalité de retard de 10 % du loyer fixé au contrat, à compter du 19 février 2024 jusqu’au 26 février 2025.

Il est en conséquence condamné à payer la somme de 845 euros (65 x 13 mois).

En revanche, Monsieur [S] [G] ne critique pas la répartition des charges effectuée par le bailleur ni le montant des charges réelles engagées, de sorte qu’il convient de dire qu’en lui versant la somme de 304,37 euros, le bailleur lui a remboursé l’intégralité des sommes restant dues.

Les prétentions formées au titre du remboursement du dépôt de garantie et du trop-perçu des avances sur charges versées seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg,

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [S] [G] la somme de 845 euros au titre de la majoration de 10 % du loyer pour restitution tardive du solde du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [S] [G] de ses demandes de restitution de la retenue de 120 euros ainsi que du trop-perçu des avances sur charges ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA