RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00019 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJID

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 JANVIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [K] [C] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5] (RÉUNION)

représenté par Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substituée par M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [U]

[Adresse 2]H -

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 11 Décembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [C] [U] a donné à bail à Madame [G] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 1er septembre 2016, moyennant un loyer mensuel de 700 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a adressé à sa locataire un premier commandement de payer, le 22 octobre 2020, puis un second commandement de payer visant la clause résolutoire, le 9 février 2024, pour la somme en principal de 38.141 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, Monsieur [K] [C] [U] a fait assigner Madame [G] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de paiement des loyers ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [U], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— la condamnation par provision de Madame [G] [U] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 38.141 euros de 2017 à 2023 et la somme de 14.700 euros de janvier 2024 à septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et les taxes à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— sa condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation par provision au paiement de la somme de 2.500 euros en réparation du préjudice subi ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 11 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [K] [C] [U], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’assignation.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 18 septembre 2025 à l’étude, Madame [G] [U] ne s’est ni présentée à l’audience, ni fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Madame [G] [U] étant non comparante lors de l’audience du 11 décembre 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 22 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [K] [C] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 octobre 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 1er septembre 2016 contient une clause résolutoire stipulant un délai de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [G] [U] le 9 février 2024, pour la somme en principal de 38.141 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 9 avril 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [K] [C] [U] produit un décompte contenu dans le commandement de payer du 9 février 2024 démontrant que Madame [G] [U] était débitrice de la somme de 38.141 euros à la date du 31 décembre 2023. Madame [G] [U], non comparante à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de la condamner à verser à Monsieur [K] [C] [U] la somme de 38.141 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024, date du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

En l’absence de tout autre décompte établi par le bailleur, aucune indemnité provisionnelle ne sera accordée au titre des loyers et charges impayés de janvier 2024 au 9 avril 2024, date de résiliation du bail.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Madame [G] [U] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Madame [G] [U] sera également condamnée à verser à Monsieur [K] [C] [U] une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros révisable, à compter du 9 avril 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES:

A défaut pour Monsieur [K] [C] [U] de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, il y a lieu de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Madame [G] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K] [C] [U], Madame [G] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2016 entre Monsieur [K] [C] [U] et Madame [G] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 9 avril 2024.

CONDAMNONS Madame [G] [U] à verser à Monsieur [K] [C] [U] la somme de 38.141 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024.

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [G] [U].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNONS à Madame [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

AUTORISONS Monsieur [K] [C] [U] à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [U] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

CONDAMNONS Madame [G] [U] à verser à Monsieur [K] [C] [U] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 700 euros révisable, à compter du 9 avril 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTONS Monsieur [K] [C] [U] de sa demande d’indemnité provisionnelle au titre des loyers et charges impayés pour le surplus.

DÉBOUTONS Monsieur [K] [C] [U] de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNONS Madame [G] [U] à verser à Monsieur [K] [C] [U] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETONS toute autre demande.

CONDAMNONS Madame [G] [U] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 29 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE