TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 25/00122

DOSSIER : N° RG 25/00319 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOG7

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE :

Madame [R] [M] NEE [G]

née le 11 Janvier 1973 à DIJON (21000)

21 rue du Renaudot

21140 SEMUR EN AUXOIS

représentée par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Emmanuel VAN MIGOM, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE :

Madame [I] [O]

16 rue des Fondeurs

13990 FONTVIEILLE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 octobre 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction 19 janvier 2026

Le délibéré a été avancé au 04 décembre 2025

copie + copie exécutoire

délivrées le : 04/12/2025

à M^e POMARES

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [M] a donné à bail à Mme [I] [O], née le 11 janvier 1973, un appartement à usage d’habitation situé 16, rue des Fondeurs à Fontvieille (13990), par contrat du 23 septembre 2006 prenant effet le 9 octobre suivant, moyennant un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice remis en main propre le 11 janvier 2024, Mme [R] [M], venant aux droits de Mme [B] [M], décédée, a donné congé à Mme [O] pour le 8 octobre 2024, en vue de reprendre le logement pour en faire sa résidence principale.

Par procès-verbal en date du 4 novembre 2024, Mme [R] [M] a fait constater par un commissaire de justice que Mme [O] était toujours présente dans les lieux.

Par procès-verbal en date du 17 janvier 2025, Mme [R] [M] a fait constater par un commissaire de justice, qui a rédigé un procès-verbal, qu’elle avait reçu, par courrier recommandé ave accusé de réception, les clés du logement de la part de Mme [O] et que les lieux concernés avaient été libérés et vidés de leur mobilier, indiquant que la locataire était partie « à la cloche de bois ». Dans la foulée, le commissaire de justice a rédigé un état des lieux.

Par acte de commissaire de justice transformé le 6 février 2025 en procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [M] a assigné Mme [O] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de :

— faire valider son congé pour reprise du logement,

— prononcer l’expulsion immédiate de Mme [O] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— la condamner à payer une indemnité d’occupation de 550 euros par mois à compter du 9 octobre 2024,

— la condamner au paiement de la TEOM pour un montant de 112 euros,

— la condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros pour résistance abusive,

— la condamner aux dépens et au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— le tout sous exécution provisoire.

Par jugement en date du 5 juin 2025, le Juge des contentieux de la protection, après réception, attendue en cours de délibéré, de documents relatifs à la réfection du logement, a ordonné la réouverture des débats au 23 octobre 2025 afin de clarifier les prétentions de la demanderesse.

A ladite audience, Mme [R] [M] a été dument représentée et Mme [O] une nouvelle fois absente, sa recherche étant restée infructueuse.

A la barre, Mme [M], par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses prétentions initiales suivantes :

— le paiement d’une indemnité d’occupation sans droit ni titre du 8 octobre 2024 au 17 janvier 2025, pour un montant de 550 euros par mois, soit la somme totale de 1 808.87 euros,

— le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) de l’année 2024, pour un montant de 250 euros,

— le paiement de la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi par les désagréments liés à l’indisponibilité du logement et à la gestion stressante de la situation.

D’autre part, elle a indiqué demander le paiement intégral des deux devis transmis au Tribunal fin avril 2025, à l’issue du premier jugement, à savoir :

— la somme de 989.00 euros pour la désinfection et le nettoyage complet de l’ensemble du logement,

— la somme de 6 351.10 euros pour le remplacement de toutes les ouvertures extérieures du logement.

Elle demande également la condamnation de Mme [O] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de procès-verbaux de constat du 4 novembre 2024 et du 17 janvier 2025, et à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, elle demande l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la rupture du bail

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (…).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre (…).

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. (…).

En l’espèce, la bailleresse, par acte de commissaire de justice, a adressé le congé pour reprise le 11 janvier 2024, le bail arrivant à expiration le 8 octobre 2024 à minuit : ce congé a donc respecté à la fois la forme du congé, le préavis légal de six mois et l’échéance triennale du bail, et il a bien précisé que le logement était destiné à devenir la résidence principale de la bailleresse.

Sur l’occupation sans droit ni titre

Mme [O] n’a pas libéré le logement dans le délai imparti et est devenue occupante sans droit ni titre ; à compter du 9 octobre 2024, elle était redevable d’une indemnité que Mme [M] a fixée à 550 euros par mois, montant équivalant au loyer en cours.

Dans l’ignorance de la date exacte de libération du logement, le Juge accepte de s’appuyer sur la date du constat rédigé par le commissaire de justice qui atteste que le logement est libre de toute occupation et de tout meuble, à savoir le 17 janvier 2025.

Par conséquent, l’indemnisation de l’occupation entre le 9 octobre 2024 et le 17 janvier 2025 s’élève à 1 809.67 euros (et non à 1 808.87 euros comme indiqué dans les conclusions de la demanderesse) ; faute de production, par la bailleresse, d’un relevé du compte locatif de Mme [O] depuis octobre 2024, cette dernière sera condamnée à verser l’indemnité en deniers ou quittances.

Sur la TEOM 2024

Lors de la première audience du 24 avril 2025, la bailleresse réclamait la somme de 112 euros ; à l’audience du 23 octobre 2025, elle réclame la somme de 250 euros.

En l’absence de la production de l’avis d’imposition correspondant, Mme [M] sera déboutée de sa demande de paiement.

Sur l’état de propreté du logement libéré

Le constat du commissaire de justice venu faire l’état des lieux ne laisse aucun doute sur le défaut d’entretien généralisé et sur l’absence de nettoyage de la part de la locataire sortante.

Dans ces conditions, faute de connaître le travail de nettoyage effectivement réalisé au 25 octobre 2025, Mme [O] sera condamnée à verser à Mme [M] la somme de 989 euros, correspondant au devis fait par un professionnel le 20 janvier 2025 pour la désinfection et le nettoyage complet du logement.

Sur le remplacement des ouvertures extérieures du logement

Malgré l’avis contraire de la partie demanderesse dans ses dernières conclusions, le Juge maintient que le remplacement des fenêtres ne peut être mis à la charge de la locataire sortante :

— à la lecture de l’état des lieux, qui ne mentionne aucune détérioration particulière des ouvertures ; la seule référence à celles-ci concerne le séjour-salon : « cet espace comporte également des ouvrants de type fenêtre, en menuiserie bois d’aspect ancien, présentant un défaut d’entretien généralisé, Les vitres sont recouvertes de poussière. Les moustiquaires sont en mauvais état ».

— au vu des 144 photographies contenues dans le procès-verbal de constat : celles où apparaissent des ouvertures extérieures ne montrent aucunement des dégradations qui auraient résulté d’un mauvais usage de ces équipements.

En réalité, il convient de rappeler que les matériaux et les éléments d’équipements dont est constitué un logement subissent une usure ou une détérioration résultant du temps et de l’usage normal. Elle est la conséquence de l’usage normal de la chose louée. Pour les ouvertures extérieures, il est couramment admis que leur durée de vie est d’environ 20 ans.

En l’espèce, Mme [O] é vécu dans ce logement durant 18 ans et 4 mois : cela signifie qu’à juste titre, la propriétaire a considéré qu’il était temps d’équiper sa future résidence principale de fenêtres en PVC et à double vitrage. Mais cette décision est indépendante d’une supposée dégradation des fenêtres occasionnée par Mme [O].

Celle-ci ne les a simplement pas entretenues, comme pour le reste du logement : leur remise en propreté entrerait dans l’opération générale de nettoyage, si Mme [M] ne les rénovait pas.

Par conséquent, cette dernière sera déboutée de sa demande de prise en charge de cette rénovation par Mme [O], étant d’ailleurs constaté qu’au 25 octobre 2025, la demanderesse produit encore un devis du 6 février 2025, comme si rien n’avait été réalisé depuis cette date.

Sur le préjudice subi par Mme [M]

Il est certain que le refus de Mme [O] de respecter le droit légitime de Mme [M] à reprendre le logement pour en faire sa résidence principale a perturbé l’existence de la demanderesse, qui a dû retarder sa prise de possession des lieux à Fontvieille et gérer les démarches judiciaires, lesquelles ont fini par convaincre la locataire de libérer les lieux.

Cela étant dit, il est probable que Mme [M] ne s’attendait pas à emménager dès le 9 octobre 2024, sans le moindre travail de préparation. Son préjudice se résume à une prolongation de quatre mois de sa phase de changement de résidence.

A titre de réparation, Mme [O] sera condamnée à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [Y] sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris les actes de commissaire de justice du 4 novembre 2024 et du 17 janvier 2025, mais non compris les dépens de l’instance du 24 avril 2025, mal orientée par la partie demanderesse.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner Mme [Y] à payer à Mme [M] la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, l’exécution provisoire de la présente décision ne nécessite pas de disposition particulière de la part du Tribunal.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant en audience publique, par jugement rendu par défaut et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

RECOIT Mme [R] [M] partiellement en ses demandes,

CONDAMNE Mme [I] [O] à verser à Mme [R] [M], en deniers ou quittances, la somme de 1 809.67 euros, en paiement de l’indemnité d’occupation des lieux sis 16, rue des Fondeurs à Fontvieille (13990), entre le 9 octobre 2024 et le 17 janvier 2025,

CONDAMNE Mme [I] [O] à verser à Mme [R] [M] la somme de 989 euros, en paiement des travaux de désinfection et nettoyage complet dudit logement,

CONDAMNE Mme [I] [O] à verser à Mme [R] [M] la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

DEBOUTE Mme [R] [M] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Mme [I] [O] à verser à Mme [R] [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [O] aux dépens de la présente instance, en ce compris les actes de commissaire de justice du 4 novembre 2024 et du 17 janvier 2025, mais non compris les dépens de l’instance du 24 avril 2025, mal orientée par la partie demanderesse

,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION LES JOUR, MOIS ET AN QUE SUSDITS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT