TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître MONTOURCY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03610 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RXJ

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 01 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître MORRON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E007

DÉFENDEURS

Association [G] [M],

en sa QUALITE DE TUTEUR DE MONSIEUR [J] [X],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [J] [X],

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître MONTOURCY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2000

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 août 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 01 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03610 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RXJ

EXPOSE DU LITIGE

La société SAGECO a donné à bail à Monsieur [J] [X] un appartement sis [Adresse 4].

SAGECO a été absorbée par EFIDIS.

La société CDC HABITAT SOCIAL est venue aux droits de la société EFIDIS.

La bailleresse soutient que depuis septembre 2022, Monsieur [J] [X] a commencé d’avoir un comportement préjudiciable pour l’ensemble des locataires de l’immeuble, que le 6 février 2023, l’intéressé a été placé sous sauvegarde de justice, et que par jugement du 17 mars 2023, Monsieur [J] [X] a été placé sous tutelle, l'[G] [M] ayant été désignée en qualité de tuteur.

La société CDC HABITAT SOCIAL indique que le 4 mars 2024, une sommation de cesser les troubles visant à faire cesser l’ensemble des troubles et juguler les comportements anormaux et nocifs de Monsieur [J] [X] a été émise par elle, laquelle n’a pas été suivie d’effet.

Par actes séparés de commissaire de justice du 1er avril 2025, la SA [Adresse 5] a assigné [G] [M] es qualité de tuteur de Monsieur [J] [X], et Monsieur [J] [X], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sous le visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de voir :

— Dire que le comportement de Monsieur [J] [X] est constitutif d’un motif légitime de résiliation judiciaire du bail signé par ce dernier avec SAGECO devenue CDC HABITAT SOCIAL ;

— Ordonner son expulsion et celle de tous les occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 4] ;

— Condamner l’association [G] [M], es qualité de tuteur de Monsieur [J] [X] à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du prononcé de la résiliation judiciaire,jusqu’à parfaite libération de lieux ;

— Condamner l’association [G] [M], es qualité de tuteur de Monsieur [J] [X] à une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

A l’audience du 11 juillet 2025, la SA [Adresse 5] représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.

Elle a insisté sur l’urgence de la situation et s’est opposée à tous délais pour quitter les lieux.

Monsieur [J] [X] représenté par [G] [M] es qualité de tuteur de Monsieur [J] [X], représentés par leur Avocat, demandent aux termes de leurs conclusions en défense, de :

à titre principal,

dire que les troubles anormaux du voisinage évoqués ne sont pas établis à la date de l’audience pour justifier la résiliation du bail ;

à titre subsidiaire :

accorder les plus larges délais de maintien dans les lieux à Monsieur [X] afin que son tuteur puisse trouver une place dans un Ehpad disposant d’une unité spécialisée.

Il rappelle que l’intéressé est locatire depuis 1976 dans l’immeuble et souffre désormais d’une démence fronto temporale, qui nécessite son placement en unité spécialisée fermée en Ehpad.

Il ajoute que le juge des tutelles, le 26 mars 2025 a autorisé le tuteur à trouver une résidence adaptée, recherche qui est en cours.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bailleur justifie avoir dénoncé l’assignation à la préfecture de [Localité 6] le 2 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 11 juillet 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

En application des articles 1224, 1227 et 1229 du Code civil, le contrat de bail peut être résilié, en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations, par décision de justice. L’article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Le contrat de bail d’habitation principale stipule également parmi les obligations du locataire celle d’user paisiblement des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat.

Au soutien de sa demande, a SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL verse notamment les éléments suivants :

— un courriel du 23 septembre 2022 du gardien Monsieur [D] (pièce 4) qui indique alors que depuis plusieurs semaines les voisins proches de Monsieur [X] signalent qu’il provoque des troubles du voisinage et nuisances sonores, se promenant presque nu sur le palier et les dérangeant à toutes heures. Il ajoute avoir dû faire intervenir les pompiers puis la police, et que le 22 septembre 2023, il aurait pu se blesser voire se tuer, ou faire tomber la fenêtre qu’il avait dégondé, sur les passants.

— le courriel du 9 janvier 2024 de ce même gardien (pièce 7) qui indique « je vous informe que le maintien à domicile de Monsieur [X] est de plus en plus compliqué pour le voisinage et pour nos gardiens. Après le dégondage de la fenêtre de cuisine à deux reprises, l’urine sur le palier, les nuisances sonores, les mauvaises odeurs qui proviennent de son logement, et les dégâts des eaux, nous ne savons plus quoi faire ».

— le courriel du 9 février 2024 de Monsieur [Y] [B], Gardien d’immeuble (pièce 8)qui précise que l’intéressé « a encore inondé son logement, » et précisant qu’hier, il est monté chez lui et n’a pas pu rester plus de 30 secondes dans les lieux suite à une odeur insupportable, et même sur le palier vu qu’il laisse sa porte toujours ouverte.

— une sommation circonstanciée du 4 mars 2024 visant à faire cesser les troubles (pièce 9)

— le courrier de CDC HABITAT SOCIAL à Monsieur [J] [X] lui demandant de cesser les nuisances sonores de jour et de nuit dont se plaint le voisinage (pièce10).

— le mail de Monsieur [Y] [B] du 4 juin 2024 rapportant que le locataire lui a ouvert la porte entièrement nu (pièce 11).

— une pétition de 18 locataires contre Monsieur [J] [X] adressée au bailleur le 14 juin 2024 (pièce 11bis).

— un courriel du bailleur du 6 août 2024 au tuteur du locataire, dénonçant avec précision les nuisances dont il est l’auteur (pièce 12).

— le bon d’intervention de la centrale des eaux du 30 octobre 2024, suite au dégât des eaux occasionné par le locataire, précisant « appartement insalubre, cafards, urine et odeur de mort partout dans l’appartement. Le locataire en train de sa masturber quand je rentre. Inadmissible ».

— le courrier du 17 décembre 2024 de CDC HABITAT SOCIAL au tuteur de Monsieur [J] [X] lui relatant à nouveau le détail des nuisances commises par l‘intéressé (pièce 15)

— les attestations du voisinage relatant les diverses nuisance subies (nudité imposée à la vue de tous, urine, absence d’hygiène, nuisances sonores …) (pièces 16 à 18),

— le constat de commissaire de justice du 10 février 2025 relatant le manque d’entretien de l’appartement occupé par Monsieur [J] [X], et assorti de photographies.

Ces éléments établissent la réalité de l’existence des troubles de jouissance occasionnés par Monsieur [J] [X] dans l’immeuble, ce dernier ne respectant pas par son comportement, ses obligations légales et contractuelles de jouissance paisible des lieux loués.

Il convient en conséquence de résilier le bail et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [X] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il ne saurait être accordé de délais de grâce pour quitter les lieux, compte tenu de l’urgence de la situation et de la dangerosité des faits dénoncés, tant pour le locataire que pour le voisinage.

Monsieur [J] [X] représenté par [G] [M] es qualité de tuteur de Monsieur [J] [X] sera en conséquence débouté de sa demande de délai de grâce pour quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

La résiliation judiciaire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux.

Cette indemnité sera due à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [X] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il convient en équité de condamner Monsieur [J] [X] à payer à CDC HABITAT SOCIAL une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l‘action de la SA [Adresse 5]

PRONONCE la résiliation du bail liant la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [J] [X] portant sur le logement sis [Adresse 4], à compter de la présente décision;

DIT que Monsieur [J] [X] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4], à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [J] [X] représenté par [G] [M] es qualité de tuteur de Monsieur [J] [X] de sa demande de délai de grâce pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE l’association [G] [M], es qualité de tuteur de Monsieur [J] [X] à payer à la SA [Adresse 5], à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

CONDAMNE l’association [G] [M], es qualité de tuteur de Monsieur [J] [X] aux dépens ;

CONDAMNE l’association [G] [M], es qualité de tuteur de Monsieur [J] [X] à payer à la SA [Adresse 5] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.

LE GREFFIER LE JUGE