TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à

— M^e Vanessa PERROT

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00733

N° Portalis 352J-W-B7I-C3WT4

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J134

DÉFENDERESSE

Madame [D] [S] [R]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00733 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3WT4

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [D] [S] [R] est propriétaire des lots de copropriété n°5 et 21 d’un immeuble situé au [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par exploit d’huissier signifié le 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] a fait assigner Mme [D] [S] [R] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 9 octobre 2024.

Au visa notamment de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

Vu les articles 1231-1, 1231-6, 1344-1 et l’article 1343-2 du Code civil,

Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

CONDAMNER Madame [R] [D] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 14.899,16 € correspondant aux appels de charges impayés au 5 janvier 2024 (appel de fonds du 1 er trimestre 2024 inclus) avec intérêts qui doivent courir à compter de l’assignation,

CONDAMNER Madame [R] [D] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 10] [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 806,40 € correspondant aux frais exposés par le syndic pour le recouvrement des charges de copropriété,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil,

CONDAMNER Madame [R] [D] [S] au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER Madame [R] [D] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, une indemnité d’un montant de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens »

.

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Mme [D] [S] [R] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 octobre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 14 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [D] [S] [R] est propriétaire des lots 5 et 21 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20/05/2021, 5/07/2022, 27/06/2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au1er avril 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [D] [S] [R], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 14.899,16 euros.

Mme [D] [S] [R] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation, soit le 11 janvier 2024.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 806,40 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

A l’examen du décompte versé aux débats, cette somme correspond aux « frais de relance » exposés les 18/12/2021, 18/01/2022, 19/06/2022, 18/09/2022, 23/12/2022, 19/03/2023, 15/05/2023, 20/07/2023 et 16/11/2023 (9 x 57,6 = 518,40 euros). Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048)

Dès lors, en l’absence de toute mise en demeure de paiement de la somme d’arriérés de charges versée aux débats dans le cadre de la présente instance, ces frais de relance ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour les mêmes motifs, les frais d’hypothèque exposés le 1/12/2023 pour la somme de 288 euros ne peuvent être indemnisés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [D] [S] [R] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [D] [S] [R] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er juillet 2021

Il ressort en outre des pièces communiquées que Mme [D] [S] [R] a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 27 août 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges, et qu’elle a également été condamnée à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [D] [S] [R] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [D] [S] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [S] [R], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [D] [S] [R] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [D] [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes de :

—  14.899,16 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 5 janvier 2024 (1er appel provisionnel 2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024;

—  2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [D] [S] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé le 23 Janvier 2025

La Greffière La Présidente