TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° 25/00095

DOSSIER : N° RG 25/00033 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DNPQ

JUGEMENT DU 29 AOUT 2025

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [K] [G] [I]

né le 13 Janvier 1953 à DUZERVILLE ALGERIE

Chemin des deux bessons

13520 PARADOU

comparant assisté par Maître Vincent FEBRUNET, avocat au barreau de Tarascon

Monsieur [H] [J] [I]

né le 01 Septembre 1955 à BERTRANGE (57310)

150 route de la Malvoisin

13660 ORGON

comparant assisté par Maître Vincent FEBRUNET, avocat au barreau de Tarascon

Monsieur [M] [A] [I]

765 rue des Platanes

20240 GHISONACCIA

non comparant représentée par Maître Vincent FEBRUNET, avocat au barreau de Tarascon

DEFENDEURS :

Madame [X] [D] EPOUSE [O]

née le 04 Septembre 1973 à GASSIN (83580)

6 rue Chante-Pie

13310 SAINT MARTIN DE CRAU

représentée par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Thomas SALAUN, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur [E] [O]

né le 22 Février 1968 à MACON (71000)

6 rue Chante-Pie

13310 SAINT MARTIN DE CRAU

représenté par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Thomas SALAUN, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : [C] PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Andréa LHOTE

PROCEDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 26 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 29 août 2025

copie + copie exécutoire

délivrées le : 29/08/2025

à M^e FEBRUNET, M^e Thibault POMARES

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [I], domiciliée 10, rue du Lac Majeur à Saint-Martin-de-Crau (13310), a donné à bail à M. [E] [O], né le 22 février 1968, et à Mme [X] [O], née [D] le 4 septembre 1973, une maison à usage d’habitation sise 6, rue Chante-Pie à Saint-Martin-de-Crau (13310), par contrat du 23 août 2012 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 960 euros, y compris une provision de 10 euros pour charges locatives.

Par arrêté en date du 17 mai 2023, la Préfecture des Bouches-du-Rhône, par l’intermédiaire de la délégation départementale de l’Agence régionale de santé (ARS), a notifié à Mme [I], usufruitière du bien loué et à MM. [F], [C] et [H] [I], nus-propriétaires dudit bien, qu’ils étaient tenus de faire cesser la situation d’insalubrité de la maison par la réalisation d’une liste détaillée de travaux à réaliser dans les six mois, travaux entraînant l’interdiction temporaire d’y habiter d’ici un mois à compter de la notification de l’arrêté et la prise en charge du relogement des locataires par les bailleurs.

Par procès-verbal en date du 28 juillet 2023, un conciliateur de justice auprès du tribunal judiciaire de Tarascon a constaté l’accord des locataires et des bailleurs pour un relogement, à compter du 15 septembre 2023, de la famille [O] dans deux mobile homes du camping Le Gardian à Raphèle-les-Arles (13280) : celle-ci n’a pas donné suite à son accord.

Par procès-verbal en date du 14 mars 2024, le même conciliateur de justice a constaté l’échec de la tentative de relogement de la famille [O] dans une maison située 11, rue des Sirènes à Arles (13200), les époux [O] considérant le quartier comme « mal famé ».

Par procès-verbal en date du 12 juillet 2024, le même conciliateur a constaté l’accord des locataires et des bailleurs pour un relogement de la famille [O] dans la maison devenue vacante par le décès, le 24 avril 2024, de Mme [I], maison située 10, rue du Lac Majeur à Saint-Martin-de-Crau (13310) ; par courrier du 14 octobre 2024, le conseil des consorts [I] a enjoint la famille [O] de mettre à exécution son accord d’emménager dans ce logement : par courrier du 25 octobre suivant, M. et Mme [O] ont annoncé se rétracter de leur accord.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 19 décembre suivant, MM. [F], [C] et [H] [I], copropriétaires indivis du bien loué, ont assigné M. et Mme [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarascon pour faire constater l’obstruction des occupants du bien aux opérations visant à remettre ce dernier en état de salubrité et pour obtenir :

— la résiliation judiciaire du contrat de location conclu avec les époux [O], aux torts exclusifs de ces derniers,

— l’expulsion des lieux des époux [O] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la séquestration des biens leur appartenant et se trouvant éventuellement sur place,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [O] à verser aux consorts [I] une redevance mensuelle d’occupation, égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des charges récupérables, à compter de la décision à intervenir, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [O] à verser aux consorts [I] la somme de 2 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de M. et Mme [O] aux dépens de l’instance,

— l’exécution provisoire de la décision à venir.

Après deux renvois, l’affaire, initialement audiencée au 24 avril 2025, a été enrôlée à l’audience publique du 26 juin 2025 : les deux parties y ont été présentes et assistées.

A la barre, les consorts [I], par la voix de leur conseil, ont maintenu les termes de leur acte introductif d’instance et réitéré leurs demandes, à l’exception de celle relative à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, qui passe à la somme de 3 500 euros.

Ils ont rappelé que dès la notification de l’arrêté préfectoral d’insalubrité temporaire concernant la maison qu’ils louent à la famille [O], ils ont cherché un logement temporaire pouvant convenir à leurs locataires et ont sollicité des entreprises du bâtiment pour leur proposer des devis concernant pour l’essentiel des travaux de couverture de bâtiment, de menuiserie extérieure, de plomberie et d’électricité.

Des travaux pouvaient être entrepris en présence des occupants : seuls ceux réalisables à l’extérieur, à savoir en toiture, ont pu être effectués ; ceux nécessitant l’entrée dans les lieux ont été refusés par les occupants, malgré un accord préalable de leur part, tels que les remplacements de fenêtre ou des travaux de plomberie et d’électricité.

Concernant la recherche d’un logement temporaire, les bailleurs ont produit une dizaine de courriels d’agences immobilières, reçus en juin et juillet 2023, leur indiquant n’avoir aucun bien pouvant satisfaire leurs locataires. En raison de la rareté des opportunités, tant en ce qui concerne les caractéristiques requises pour héberger sept personnes qu’en ce qui concerne la nature très temporaire de la location, les consorts [I] ont vivement regretté les trois refus de proposition de relogement de la part des époux [O] et ont notamment contesté les deux rétractations, par ces derniers, de leur accord devant un conciliateur de justice, ce d’autant plus que le motif invoqué dans le premier cas aurait pu être évité et que ceux invoqués dans les deux autres cas sont inacceptables.

Dans ces conditions, les consorts [I] se voient contraints de saisir la justice pour débloquer la situation.

En réplique, les époux [O], par la voix de leur conseil, ont récusé les reproches qui leur sont faits :

— concernant l’insalubrité du logement, ils ont rappelé avoir informé leur bailleresse, par courrier du 22 octobre 2022, de la forte humidité qui régnait dans la maison et du signalement qu’ils avaient fait auprès de la Mairie, en vue d’un contrôle sanitaire ; ils ont précisé qu’ils s’étaient eux-mêmes chargés de combattre l’humidité sur les murs et qu’en 2021, ils avaient fait intervenir deux fois une entreprise pour la maintenance de la chaudière ; quant aux travaux lancés à la suite de l’arrêté d’insalubrité, ils ont estimé qu’ils ne pouvaient pas être réalisés en leur présence,

— concernant leurs refus de relogement, ils ont légitimement justifié :

— le premier, par le refus du camping d’accueillir les deux chiens qu’ils possèdent,

— le deuxième, par le caractère mal famé du quartier où se situait la maison,

— le troisième, par l’absence de travaux en vue de leur installation, par des lieux « dans leur jus des années 70 », par de la moisissure dans une chambre, par un portail trop bas pour leurs chiens, globalement par une nécessité d’y faire des travaux aussi importants que dans leur logement insalubre.

De leur côté, ils ont également consulté les annonces immobilières, sans succès.

Par conséquent, les défendeurs ont formulé les demandes reconventionnelles suivantes :

— ils considèrent que leurs bailleurs ont manqué à leur obligation de relogement de leurs locataires dans des lieux conformes à leur besoin et qu’ils doivent être condamnés à une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, ce tant qu’ils n’auront pas trouvé une solution adaptée à la situation de la famille,

— ils réclament la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

— ils demandent le remboursement de la somme de 845.73 euros représentant la dépense engagée pour l’entretien de la chaudière en 2021,

— ils demandent la condamnation des demandeurs aux dépens de l’instance et à leur verser la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ils demandent que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit écartée.

L’affaire est mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les obligations à la charge des bailleurs

En l’absence de tout échange antérieur présent dans les dossiers des parties en présence, il convient de considérer que le dossier d’insalubrité a démarré en octobre 2022 par le courrier des époux [O] à leurs bailleurs, aboutissant à l’arrêté d’insalubrité du logement et d’interdiction temporaire d’habitation en date du 17 mai 2023.

Les bailleurs avaient six mois pour effectuer la liste de travaux contenue dans l’arrêté et un mois pour reloger à leurs frais les locataires, durant la durée des travaux, dans un logement décent correspondant à leurs besoins.

Les premiers travaux de réhabilitation et les premiers devis, justifiés par les bailleurs sur mai et juin 2023, montrent que ces derniers ont été diligents.

Concernant le relogement des locataires, le premier accord entre les parties est daté du 28 juillet 2023, soit près de deux mois après la notification de l’arrêté : compte tenu de la composition de la famille [O], forte, à cette époque, de sept personnes, et du besoin d’une maison ou de son équivalent, le délai s’était avéré très acceptable. C’était sans compter sur les chiens de la famille, dont la présence était interdite dans le camping choisi.

La deuxième proposition était également adaptée aux besoins de la famille [O], y compris pour le fils atteint de troubles moteurs, qui pouvait occuper une pièce au rez-de-chaussée de la maison.

La troisième proposition était tout autant adaptée aux besoins de la famille, réduite à six personnes en raison du décès du fils handicapé le 7 avril 2024, voire à moins si tout ou partie des enfants majeurs, âgés de 28 à 20 ans, avaient quitté le domicile familial.

En conclusion, il conviendra de considérer que les consorts [I] ont respecté leurs obligations, issues de l’arrêté du 17 mai 2023.

Sur le positionnement des locataires

Plusieurs éléments tendent à montrer que malgré les risques pour leur santé et leur sécurité qui les avaient conduits à saisir les services d’hygiène de la Mairie, ils n’ont pas montré d’empressement à faciliter leur relogement provisoire et surtout qu’ils ont émis beaucoup d’exigences pour un séjour de très courte durée ne devant pas dépasser six mois :

— un courrier de la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) qui leur a été adressé le 14 septembre 2023, recense les situations où ils ont freiné les initiatives pour leur relogement : refus d’hébergement à l’hôtel, refus de demande de logement social, accord du 28 juillet 2023 pour intégrer des mobile homes le 15 septembre 2023 et premier déplacement sur place le 9 septembre pour découvrir que les chiens sont interdits dans le camping et que leur fils handicapé aura peut-être des difficultés à se mouvoir dans les lieux,

— un refus de la deuxième proposition qu’il convient de considérer comme non recevable : de quel droit peut-on affirmer qu’un quartier est mal famé, surtout lorsque la famille n’a plus d’enfant mineur,

— le refus de la troisième proposition est tout aussi non recevable : oser comparer le logement proposé à celui qu’il faut réhabiliter est aberrant. Les deux logements ont fait l’objet d’un état des lieux par commissaire de justice : celui commandité par les époux [O] montre l’ensemble des pièces rongées par l’humidité et les moisissures, celui commandité par les consorts [I] relatif à la maison de leur mère décédée, montre un logement bien équipé, propre et exempt de toute humidité : le fait que les sols et les murs soient décorés à la mode des années 70 importe d’autant moins que le bref séjour auquel ils auraient été astreints les aurait empêché de conserver la décoration très longtemps en mémoire … Quant aux chiens, ils auraient eu deux options : être avec eux lorsqu’ils sortent dans le jardin ou poser un grillage amovible et provisoire au portail. D’autre part, un mois avant l’accord des époux [O] pour occuper la maison, les consorts [I] ont fait réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) le 12 juin 2024, classant le logement en catégorie D, catégorie très honorable. Mais surtout, il faut noter la mauvaise foi affichée par les époux [O], qui refusent le logement après moult relances des bailleurs et de la conciliatrice de justice, alors que cette dernière a pris la peine de les accompagner pour visiter les lieux, n’a relevé aucune objection et a enregistré l’accord des parties pour occuper les lieux.

En conclusion, il apparaît que les époux [O], par leur mauvaise volonté à l’égard des entreprises en charge des travaux de réfection de leur logement, leurs multiples refus, leurs lenteurs quasi systématiques à réagir, donnent l’impression de vouloir s’installer dans un système locatif gratuit ou de ne pas s’inquiéter des risques, qu’ils ont pourtant dénoncés en leur temps, pour leur santé et leur sécurité.

Sur le déblocage de la situation

Pendant ce temps, les consorts [I] voient, contre leur gré, leurs responsabilités civile, financière et pénale engagées, comme le précise l’arrêté préfectoral du 17 mai 2023.

Afin de remédier à cette situation qui n’a que trop duré, il sera enjoint à la famille [O] de s’installer, pour le temps des travaux dans leur propre logement, dans la maison sise 10, rue du Lac Majeur à Saint-Martin-de-Crau (13310), si ce logement est toujours disponible au jour du présent jugement : dans ce cas, il leur sera accordé un mois à compter de la notification du présent jugement, pour s’y installer.

Si le logement n’est plus disponible ou s’ils le refusent, le bail les unissant aux consorts [I] fera l’objet d’une résiliation judiciaire au 29 août 2025 et d’une expulsion des occupants des lieux d’ici le 29 septembre 2025, compte tenu des risques trop longtemps maintenus à l’égard des occupants d’un logement insalubre.

Sur l’indemnité d’occupation du logement

Si rupture du bail il y a le 29 août 2025, il conviendra de fixer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail et de condamner M. et Mme [O] à son paiement mensuel pour un montant de 976.92 euros, ce à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés.

Sur les demandes reconventionnelles

— compte tenu des motivations du présent jugement, les défendeurs seront déboutés de leur demande renouvelée de logement sous astreinte,

— la gratuité du logement depuis le 1er juin 2023 constitue largement l’indemnisation des locataires pour l’occupation de leur logement insalubre : leur demande complémentaire d’une indemnité de 10 000 euros sera donc rejetée,

— leur demande de remboursement de la somme de 845.73 euros sera rejetée pour deux motifs : il n’est pas attesté que les travaux réalisés n’étaient pas à la charge des locataires ; et dans le cas inverse, les locataires ne justifient pas d’avoir sollicité l’accord des bailleurs avant de les entreprendre.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. et Mme [O] seront condamnés aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie obtenant gain de cause l’intégralité des sommes avancées par elle pour sa défense et non comprises dans les dépens ; dès lors, en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, il lui sera alloué la somme réclamée de 3 500 euros, somme que la partie adverse considérait également appropriée pour elle-même et dont elle sera déboutée.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, l’exécution provisoire de la présente décision ne nécessite pas de disposition particulière de la part du Tribunal.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

RECOIT MM. [F], [C] et [H] [I] partiellement en leurs demandes,

ENJOINT à M. [E] [O] et Mme [X] [O] de s’installer dans le logement provisoire sis 10, rue du Lac Majeur à Saint-Martin-de-Crau (13310), si celui-ci est disponible au 29 août 2025,

A défaut de disponibilité ou en cas de refus des locataires, PRONONCE la résiliation judiciaire, au 29 août 2025, du contrat de location liant MM. [F], [C] et [H] [I] à M. [E] [O] et Mme [X] [O],

DIT que M. [E] [O], Mme [X] [O] et tous occupants de leur chef devront libérer les lieux sis 6, rue Chante-Pie à Saint-Martin-de-Crau (13310), d’ici au 29 septembre 2025,

Passé ce délai, ORDONNE leur expulsion, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

AUTORISE MM. [F], [C] et [H] [I] à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de leur choix aux frais et risques des expulsés,

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [X] [O] à payer à MM. [F], [C] et [H] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale à 976.92 euros, ce à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés.

DEBOUTE M. [E] [O] et Mme [X] [O] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement M. [E] [O] et Mme [X] [O] à payer à MM. [F], [C] et [H] [I] la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [O] et Mme [X] [O] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION LES JOURS, MOIS ET AN QUE SUSDITS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT