Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 4, 8 janvier 2025, n° 24/03104

TJ Meaux 8 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que le locataire avait accumulé des impayés, ce qui constitue un manquement aux obligations contractuelles, permettant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, étant en défaut de paiement et après résiliation du contrat, doit être expulsé des lieux.
Accepté
Montant des arriérés locatifs
La cour a constaté que le locataire devait une somme déterminée au titre des arriérés, ce qui justifie la condamnation au paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation
La cour a jugé que le locataire doit verser une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux, conformément aux termes du contrat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 4, 8 janv. 2025, n° 24/03104
Numéro(s) :	24/03104
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yves CLAISSE
Parties :	Association ADEF HABITAT

Texte intégral

Min N° 24/00045

N° RG 24/03104 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTKV

Association ADEF HABITAT

M. [U] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 janvier 2025

DEMANDERESSE :

Association ADEF HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 06 novembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [U] [C]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de résidence « foyer logement » en date du 1er avril 2019, l’association pour le développement des foyers (ADEF) a donné à bail à Monsieur [U] [C] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3]) à [Localité 11], moyennant une redevance mensuelle de 381,74 euros pour le loyer et les charges et 31.83 euros pour les prestations individuelles obligatoires avec mobilier, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 13 mai 2024, avisé le 15 mai 2024 mais non réclamé, l’association pour le développement des foyers (ADEF) a informé le locataire de mise en demeure de payer son loyer sous délai d’un mois avant procédure d’expulsion.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, l’association pour le développement des foyers (ADEF) a ensuite fait assigner Monsieur [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal constater le défaut de paiement des redevances et l’acquisition de la clause résolutoire avec résiliation du bail, et dire en conséquence que le locataire est sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois après signification de la mise en demeure de payer ; ou à titre subsidiaire un mois après la signification de la présente assignation ;

— à titre subsidiaire constater le défaut de paiement des redevances constitutif de manquements aux obligations contractuelles et prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En tout état de cause :

— rejeter toute demande de délais de grâce ;

— ordonner l’expulsion Monsieur [U] [C], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec le concours ou l’assistance du Commissaire de police et de la force armée en cas de besoin, sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— condamner Monsieur [U] [C] au paiement d’une somme de 2.688,94 euros au titre des redevances arriérées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, et à la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2024.

A l’audience, l’association pour le développement des foyers (ADEF), représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et sollicite la condamnation du locataire au montant de la dette actualisée à un montant de 1.441,50 euros, arrêtée au 30 octobre 2024(échéance du mois de septembre 2024 incluse).

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [U] [C] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel en date du 16 décembre 2024, sur autorisation du tribunal, le conseil de la demanderesse a transmis l’accusé de réception de la lettre de mise en demeure adressée à Monsieur [U] [C].

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette de redevances et charges

Le contrat liant les parties est un contrat de résidence soumis à l’article [10]-3 du code de la construction et de l’habitation. Les logements-foyers sont exclus du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 conformément à son article 40.

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

Conformément au contrat de résidence, le résident doit payer les redevances à terme échu dans les dix premiers jours du mois.

L’article 6.1 du contrat de résidence « foyer logement » conclu entre l’association pour le développement des foyers (ADEF) et Monsieur [U] [C] prévoit les conditions d’admission financières de la location, notamment l’obligation pour le résident de s’acquitter de sa redevance mensuelle au terme convenu.

En l’espèce, l’association pour le développement des foyers (ADEF) produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [C] reste lui devoir, hors frais, la somme de de 1.441,50 euros, au titre de l’arriéré locatif dû à la date du 30 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse).

Monsieur [U] [C], non comparant, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence de la défenderesse à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit qui mentionne des versements effectués par la locataire.

En conséquence, Monsieur [U] [C] sera condamné au paiement de la somme de 1.441,50 euros, au titre de l’arriéré des redevances et charges dû au 30 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du contrat de séjour et ses conséquences

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes des articles L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir qu’en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

En vertu de l’article R.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat pour impayé des redevances à condition de respecter un délai d’un mois de préavis et si le montant total des impayés correspond à trois termes mensuels consécutifs ou que la somme des impayés correspond à une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le contrat de séjour conclu le 1er avril 2019 contient une clause résolutoire (article 15).

L’article 15 du contrat de séjour dispose que le contrat peut être résilié de plein droit à l’initiative du gestionnaire dans certains cas, et que la décision de résiliation du contrat prise par l’association pour le développement des foyers (ADEF) est signifiée par huissier de justice sous la forme d’une assignation aux fins d’expulsion, ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou lettre recommandée avec avis de réception au résident, en cas de manquement aux stipulations du présent contrat, notamment en cas d’impayés lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés.

L’association pour le développement des foyers (ADEF) justifie d’avoir informé le locataire par courrier recommandé avec avis de réception du 13 mai 2024, avisé le 15 mai 2024 mais dont le pli a été retourné à l’expéditeur « avisé non réclamé », d’une mise en demeure de payer son loyer sous délai d’un mois avant procédure d’expulsion, sans viser la clause résolutoire.

Puis l’association pour le développement des foyers (ADEF) a fait signifié sous la forme d’une assignation aux fins d’expulsion, reproduisant textuellement les dispositions légales et visant la clause résolutoire, par voie d’huissier le 21 juin 2024 à Monsieur [U] [C], pour la somme en principal de 2.485,57 euros, sans que celui-ci n’apure sa dette dans le délai d’un mois malgré plusieurs règlements de sa part.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de séjour étaient réunies un mois à compter de la délivrance de l’assignation, le plis de la mise en demeure ne comportant pas la mention de la clause résolutoire ayant été retourné à l’expéditeur « avisé non réclamé », soit à la date du 22 juillet 2024.

A l’audience, Monsieur [U] [C] est absent et n’a transmis aucun élément sur sa situation au tribunal. De plus, le contrat de séjour dont il bénéfice sans régler les redevances est réservé à des personnes prioritaires selon les conditions d’admission, compte-tenu de la nature particulière du contrat de séjour ayant pour vocation à permettre une rotation des logements il n’y a donc pas lieu de statuer d’office sur des délais de paiement d’ailleurs non sollicités par le locataire absente à l’audience et dont le bail se terminait dans quelques mois.

En conséquence, le contrat de résidence se trouve résilié à la date du 22 juillet 2024.

Monsieur [U] [C] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser l’association pour le développement des foyers (ADEF), à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [U] [C] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du contrat, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande d’astreinte

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, l’exécution de la décision étant garantie par l’expulsion, il n’y a pas lieu de prévoir d’astreinte.

La demande de l’association pour le développement des foyers (ADEF) sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’association pour le développement des foyers (ADEF) sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence « foyer logement » en date du 1er avril 2019 conclu entre l’association pour le développement des foyers (ADEF), d’une part, et Monsieur [U] [C], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ([Adresse 7]) à [Localité 11] à compter du 22 juillet 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [U] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4]) à [Localité 11] avec l’éventuel concours d’un serrurier et de la [Localité 9] Publique en cas de besoin ;

CONDAMNE Monsieur [U] [C] à verser à l’association pour le développement des foyers (ADEF) la somme de 1.441,50 euros, au titre de l’arriéré des redevances et charges dû au 30 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

CONDAMNE Monsieur [U] [C] à payer à l’association pour le développement des foyers (ADEF) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égale à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été due si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE l’association pour le développement des foyers (ADEF) du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [C] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge