TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

JCP Amiens

N° RG 26/00180 – N° Portalis DB26-W-B7K-IWJA

Minute n° :

JUGEMENT

DU

07 Mai 2026

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

C/

S.C.I. CEPHEE

Expédition délivrée le 07 Mai 2026

Maître [Z] [H]

S.C.I. CEPHEE

Exécutoire délivrée le 07 Mai 2026

Maître [Z] [H]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 23 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

S.C.I. CEPHEE

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Mme [S] [C], gérante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CEPHEE est propriétaire de lots dépendants de la copropriété de la Résidence DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] à [Localité 1] (80) ayant pour syndic de copropriété la société FONCIA.

La SCI CEPHEE ne s’étant pas acquittée régulièrement du montant des charges de copropriété, plusieurs mises en demeure lui ont été adressées dont une dernière par sommation de payer du 24 octobre 2025 demeurée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] a attrait la SCI CEPHEE devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de solliciter sa condamnation :

– au paiement de la somme de 3408,71 euros avec intérêts au taux légal à compter de l‘assignation

– 1600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– aux entiers dépens.

L’affaire été retenue à l’audience du 23 mars 2026.

Le syndicat, représenté par son conseil, maintient ses prétentions initiales sur la base d’un décompte actualisé au 13 janvier 2026.

La SCI CEPHEE reconnaît le principe de sa dette, mais conteste le montant en raison de paiements non comptabilisés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

Sur demande du juge, la partie demanderesse a produit par courriel du 1er avril 2026 un décompte actualisé au contradictoire de la partie défenderesse qui a transmis des observations par courrier envoyé le 17 avril 2026 et reçu le 22 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété, au début de chaque exercice, d’une provision qui, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l’assemblée générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d’une avance de trésorerie permanente. En cours d’exercice, soit d’une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l’exercice considéré ; de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution de décisions de l’assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres III et IV de la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions fixées par décisions de ladite assemblée.

En l’espèce, au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la Résidence DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] produit le contrat de syndic signé le 15 avril 2024, le procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2025 approuvant les comptes à partir du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 décembre 2024 et fixant le budget prévisionnel du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, les appels de charges, les mises en demeure et le décompte des sommes dues au 1er avril 2026.

Si les frais de recouvrement sont réglementés dans le contrat de syndic, autorisés en application l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et imputables sur le compte du copropriétaire, il sera observé que les clauses en pareille matière dans le contrat de syndic ne lient pas les copropriétaires et qu’ils peuvent être rejetés s’ils sont excessifs ou non justifiés.

A ce titre, il convient d’expurger du décompte les frais de constitution d’huissier, d’avocat et de signification de l’assignation qui font partie des dépens ou des frais irrépétibles.

Au sein de courrier transmis en cours de délibéré, La SCI CEPHEE considère qu’un versement de 1500 euros du 30 janvier 2026 n’a pas été pris en compte. Or, il a été bien été intégré dans le décompte du syndic. La SCI CEPHEE opère une confusion entre la somme demandée au jour de l’assignation du 6 février 2026 était basée sur un décompte du 13 janvier 2026, ce qui explique qu’il ne tenait pas compte à cette date du paiement du 30 janvier 2026, ce qui aura été fait ultérieurement.

La SCI CEPHEE sera donc condamnée au paiement de la somme de 2701,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le défaut de règlement durable de ses charges de copropriété par la SCI CEPHEE a nécessairement contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance et a perturbé la gestion de la copropriété.

Elle sera donc condamnée à payer à la partie demanderesse la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI CEPHEE, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens.

Enfin, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, la SCI CEPHEE sera condamnée au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI CEPHEE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] la somme de 2701,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE la SCI CEPHEE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] la somme de 100 euros avec intérêts à titre de dommages et intérêts;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE la SCI CEPHEE aux dépens ;

CONDAMNE la SCI CEPHEE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision,

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT