MINUTE N° 25/00390

DOSSIER : N° RG 25/00778 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DSBQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [F]

né le 17 Décembre 1961 à LA ROCHELLE (70120)

148 route de l’Aqueduc

13990 FONTVIEILLE

représenté par M^e Céline VILA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [D] [F]

née le 28 Novembre 1963 à PARIS

148 route de l’Aqueduc

13990 FONTVIEILLE

représentée par M^e Céline VILA, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [T]

148 route de l’Aqueduc

13990 FONTVIEILLE

représentée par M^e Coralie ALLAIS-BOUMAZA, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 décembre 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 09 JANVIER 2026

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 09 JANVIER 2026

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [T], domiciliée 148, route de l’Aqueduc à Fontvieille (13990), a donné à bail à M. [W] [F] et à Mme [D] [F] une maison meublée à usage d’habitation sise 148, route de l’Aqueduc à Fontvieille (13990), par contrat du 21 novembre 2023 prenant effet le 1er décembre suivant, moyennant un loyer mensuel de 1700 euros.

Par requête reçue au Tribunal judiciaire de Tarascon le 20 novembre 2025, M. et Mme [F] ont sollicité l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure Mme [T] en raison de l’urgence créée par leur impossibilité de vivre dans leur logement, imprégné d’humidité depuis plus d’un an. Par ordonnance en date du 20 novembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a accordé cette autorisation en vue de l’audience des référés du 1er décembre 2025, pour peu que l’assignation soit délivrée à Mme [T] le 24 novembre au plus tard.

Par acte de commissaire de justice remis en main propre le 24 novembre 2025, M. et Mme [F] ont assigné en référé Mme [T] devant le Juge des contentieux de la protection pour voir ordonnée une mesure d’expertise judiciaire sur les désordres subis dans le logement depuis leur entrée dans les lieux.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 1er décembre 2025 : les parties y ont été dûment représentées.

A la barre, les époux [F], par la voix de leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif et réitéré leurs demandes.

Ils ont indiqué que dès le mois de mars 2024, alors qu’ils n’avaient pris possession des lieux que fin janvier de cette année-là, ils s’étaient rendu compte que la maison était très humide ; en juillet suivant, ils avaient constaté des moisissures sur des vêtements entreposés dans une penderie et en octobre de la même année, des traces d’humidité sur des objets mobiliers.

L’humidité a eu également un impact sur la santé de M. [F] qui, insuffisant respiratoire, a vu son état se dégrader depuis son installation à Fontvieille.

Après plusieurs alertes auprès de la bailleresse en novembre 2024, restées sans suite, les époux [F] ont pris l’initiative de consulter un professionnel, qui leur a proposé un dispositif de ventilation par surpression pour un montant de 5 100 euros TTC. Contactée, Mme [T] a indiqué qu’elle allait se renseigner de son côté.

A partir de là et faute d’avancée de la part de la bailleresse, cinq mises en demeure lui ont été adressées entre le 31 janvier et le 5 août 2025, pour que ce problème d’humidité soit résolu, soit de la part des locataires eux-mêmes, soit de la part de leur assureur en protection juridique. En vain.

Entretemps, les époux [F] ont fait un signalement au service public Signal – Logement le 25 mars 2025 pour indécence du logement, lequel a diligenté une visite des lieux le 19 mai suivant. Ils ont également fait constater, le 7 juillet 2025, par commissaire de justice, la dégradation de plusieurs objets et meubles occasionnée par l’humidité.

La situation empirant, les locataires ont pris la décision de s’éloigner du logement à compter de mi-mai 2025, ne venant qu’épisodiquement dans leur logement, notamment pour gérer les démarches liées au litige avec Mme [T]. C’est à l’occasion d’une de ces venues qu’ils ont constaté, en septembre 2025, l’existence d’un dégât des eaux au plafond, accompagné de dégradations matérielles, et qu’ils l’ont déclaré à leur assurance.

Le temps s’écoulant sans la moindre initiative de la bailleresse et sans le retour de la visite des services de la Commune, et leur logement de substitution n’étant qu’un bateau, les époux [F] considèrent qu’il est devenu urgent de porter le contentieux devant les tribunaux, afin que :

— l’état des lieux d’entrée leur soit enfin communiqué par la bailleresse, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— une expertise judiciaire soit ordonnée pour valider la présence excessive d’humidité dans le logement, en trouver la cause, préconiser, le cas échéant, le meilleur moyen de l’éliminer, en évaluer le coût et évaluer également le préjudice de jouissance subi par les locataires depuis une période de temps à fixer,

— dès à présent, le loyer soit abaissé à la somme de 700 euros, dans l’attente des décisions qui seront prises à l’issue de l’expertise, et que, minoré ou pas, ce loyer soit consigné sur un compte de la CARPA jusqu’à la fin des travaux ordonnés,

— la bailleresse soit condamnée à leur verser une provision de 6 800 euros, correspondant à quatre mois de loyer, assortie des intérêts au taux légal, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— la partie adverse soit condamnée aux dépens de l’instance et à leur verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En réplique, Mme [T], par la voix de son conseil, se défend de tout refus de dialogue avec ses locataires : elle se considère légitime à affirmer que le logement qu’elle leur loue n’est pas rongé par l’humidité, mais que la nuisance ressentie par eux résulte de leur mode de vie, par défaut de chauffage ou d’aération. De plus, le fait pour eux de ne plus habiter dans le logement depuis mi-avril 2025, selon le témoignage du voisin, ne peut qu’entraîner une lente dégradation des locaux.

Le logement en question fait partie d’un mas du XIXème siècle, rénové en 2000 : deux autres logements mitoyens composent ledit mas, l’un habité par la bailleresse, l’autre par des locataires, lesquels ne se plaignent pas d’humidité.

En novembre 2024, les époux [F] lui ont suggéré de faire installer un dispositif de ventilation par surpression, proposé par un professionnel : en janvier 2025, elle leur a répondu qu’elle ne s’opposait pas à cet aménagement, mais que s’agissant d’une demande d’amélioration du confort des locataires et non de l’élimination d’un désordre existant, elle ne prendrait pas en charge les 5 000 euros requis. En ce début d’année, elle avait cru comprendre que ses locataires acceptaient ce schéma, d’où son étonnement lorsqu’elle a reçu sa première mise en demeure d’agir, en date du 31 janvier 2025.

Pour des raisons de santé, Mme [T] s’est absentée de son domicile de fin janvier à mi juin 2025, période au cours de laquelle les époux [F] ont fait intervenir leur assurance de protection juridique, ont fait faire des devis pour des installations différentes de la première offre et ont fait un signalement d’insalubrité à l’organisme Signal Logement.

Le 5 août 2025, elle a reçu la troisième mise en demeure de l’assureur de ses locataires, dernier acte de ces derniers avant leur requête auprès du tribunal judiciaire.

En résumé, elle persiste à dire qu’aucun élément produit par les demandeurs ne vient prouver l’excès d’humidité du logement qu’elle loue aux époux [F], alors que de son côté, elle produit un état des lieux d’entrée, daté du 11 février 2024, qui signale des murs, plafonds et sols en bon, voire très bon, état ; qu’elle fournit un diagnostic de performance énergétique (DPE), en date du 28 janvier 2025, classant le logement en catégorie C ; et qu’elle présente des photographies et différents témoignages vantant la qualité des lieux, du temps où ils étaient loués selon le système Airbnb.

Dans ces conditions, elle conteste à la fois le trouble manifestement illicite et l’urgence de la situation, qui ne justifient pas le recours à la procédure de référé, de même que l’existence d’un motif légitime de procéder à une expertise judiciaire, rendue inopérante en raison de l’inoccupation du logement depuis des mois. A titre subsidiaire, si expertise il y a, elle devra être mise à la charge de la partie qui la demande.

En toute logique, elle demande que ses locataires soient déboutés de leur demande de réduction et de consignation des loyers pendant des travaux qui n’ont pas lieu d’être exécutés et de leur demande de provision, et qu’à l’inverse ils soient condamnés aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 3 000 euros en application ce l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties, tel que prescrit à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Lorsqu’il statue en référé sur le fondement de ce texte, le juge n’est pas soumis aux conditions imposées par l’article 834 du Code de procédure civile – il n’a notamment pas à rechercher s’il y a urgence – et l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre de la mesure sollicitée, l’application de cet article n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

L’application des dispositions de l’article 145 susvisé suppose que soit constatée l’existence d’un procès « en germe » possible, et non manifestement voué à l’échec au regard des moyens éventuellement soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En l’espèce, les époux [F] sollicitent une expertise judiciaire pour disposer d’une analyse complète du problème d’humidité affectant le logement et des éventuelles solutions techniques à préconiser, une analyse des troubles subis par les locataires du fait des dommages s’ils sont avérés, de leur ancienneté et de leur ampleur, pour qu’il puisse en être tiré un préjudice indemnisable : ils justifient ainsi l’existence d’un motif légitime de recourir à la désignation d’un expert.

De son côté, le Juge des référés est totalement dépourvu d’arguments de la part des protagonistes pour statuer en évidence :

— les dossiers ne comportent aucun rapport de visite technique ou d’expertise amiable d’où qu’il vienne, aucun procès-verbal de commissaire de justice venant constater l’état du bien immobilier, hormis sur la cheminée, sur deux prises électriques proches d’un point d’eau et sur les volets d’une chambre difficiles à atteindre pour les manœuvrer (…), un seul devis d’aménagement de la circulation d’air sur les trois évoqués par les demandeurs,

— des attestations discordantes, entre un ancien occupant des lieux et le locataire mitoyen actuel, des photographies non certifiées ni datées, des commentaires de locataires de tourisme datant de 2019 sur un logement du mas non identifiable,

— un DPE plaçant le logement en catégorie C le 28 janvier 2025, en plein hiver et en période où l’humidité est censée sévir depuis plusieurs mois.

Dans ce contexte, la demande d’expertise judiciaire sera acceptée et la mission se déroulera aux frais avancés par les époux [F], selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Dans l’attente des résultats de cette expertise, il sera sursis à statuer sur les autres demandes des parties, sachant qu’en produisant l’état des lieux d’entrée au Tribunal et à la partie adverse, Mme [T] a satisfait à la demande de remise du document formulée par les époux [F] ; les dépens de l’instance seront, quant à eux, réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une expertise judiciaire pour relever et analyser les éventuels problèmes d’humidité affectant le logement occupé par M. [W] [F] et Mme [D] [F] et sis 148, route de l’Aqueduc à Fontvieille (13990), préconiser les travaux à mener pour y remédier si nécessaire, déterminer les préjudices subis et les évaluer,

DESIGNONS, pour y procéder, M. [P] [C], expert près la Cour d’appel d’Aix en Provence, domicilié 82, chemin du Touret à Paradou (13520), avec pour mission

— De se rendre sur les lieux, d’entendre les parties et de se faire remettre tous documents utiles à la compréhension du dossier,

— D’établir le taux d’humidité du logement et son impact sur la salubrité des lieux en fonction des saisons,

— Si le taux est excessif, de déterminer l’origine de cette humidité, tant au niveau du bâti qu’à celui du mode de vie des occupants, en tenant compte de l’inoccupation du logement depuis avril 2025,

— De traiter séparément le dégât des eaux survenu entre avril et septembre 2025 à un plafond, et apparemment géré par les assurances habitation des parties,

— S’il convient de rétablir un taux normal d’humidité, de préconiser les travaux les plus pertinents à réaliser et/ou les bonnes pratiques de vie, et d’en évaluer le coût,

— En cas d’humidité excessive, d’établir la nature des préjudices subis par les locataires et de fournir tout élément permettant d’évaluer le montant de leur dédommagement, aussi bien sous forme d’indemnisations des préjudices matériels que sous forme de réparation du préjudice de jouissance au travers d’un niveau de loyer révisé,

DISONS que les parties devront sans délai remettre à l’expert les pièces en leur possession, l’expert pouvant à défaut de diligence saisir le juge pour l’obtention, sous astreinte, desdites pièces,

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que l’expert adressera aux parties copie de ses pré-conclusions en leur impartissant un délai d’un mois pour présenter leurs observations et qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties formulées dans le délai imparti en les joignant à son avis si celles-ci sont écrites et si les parties le demandent, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile,

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du Tribunal judiciaire de TARASCON dans les quatre mois à compter de la consignation effective de la provision pour frais d’expertise, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie une copie, accompagnée de sa demande de rémunération,

DISONS que l’expert tiendra informé le tribunal de l’avancement de ses opérations, des difficultés rencontrées et des diligences accomplies,

FIXONS à 4 000 euros la somme que devront verser M. [W] [F] et Mme [D] [F] entre les mains du régisseur d’avances et recettes du Tribunal judiciaire de TARASCON, par chèque de banque uniquement, avant le 1er mars 2026, terme de rigueur, à titre d’avance à valoir sur la rémunération de l’expert,

RAPPELONS qu’à défaut de versement de l’avance dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque, sauf à l’autre partie de faire l’avance pour le compte de M. [W] [F] et de Mme [D] [F],

COMMETTONS le magistrat désigné par ordonnance de service au titre du suivi des mesures d’expertise, ou à défaut son suppléant, pour surveiller l’exécution de la mesure ordonnée,

RESERVONS toutes les demandes formulées par les parties, ainsi que les dépens de la présente instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES