TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 14]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02094 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I6BM

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [V] [N], né le 15 Juillet 1982 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [K] [P], né le 05 Juin 1982 à [Localité 11] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Bernard BURNER de l’ASSOCIATION BURNER & FAUROUX, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 19

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [E] [S], née le 30 Avril 1995 à [Localité 13] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

[X] [F] : Auditrice de justice

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 30 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 octobre 2023, Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P] ont donné à bail à Madame [E] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 335 € provision sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P] ont fait délivrer un commandement de payer à Madame [E] [S] le 29 février 2024.

Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P] ont fait assigner Madame [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, par acte de commissaire de justice du 19 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de Madame [E] [S] et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 30 janvier 2025 où elle a été retenue.

Lors de cette audience, Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P], représentés par leur conseil, ont repris leurs conclusions d’assignation et demandent au tribunal de :

A titre principal,

— Constater la résiliation de plein droit à effet du 12 avril 2024 du contrat de bail liant les parties daté du 13 octobre 2023 par le jeu du commandement visant la clause résolutoire délivré le 29 février 2024,

En conséquence,

— Condamner Madame [E] [S] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer sans délai et sous astreinte de 80 € par jour de retard à compter de la signification du jugement sollicité, l’appartement qu’elle occupe dans l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 8],

— Condamner Madame [E] [S] à verser à la partie demanderesse une somme de 400 € par mois hors charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 12 avril 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux loués,

— Condamner Madame [E] [S] à verser à la partie demanderesse une somme de 2346,91 € au titre des loyers et avances sur charges selon décompte arrêté au 28 février 2024 assortis des intérêts légaux à compter de ce jour, augmenté d’un montant de 502,50 € au titre des loyers et charges couvrant les périodes des 6 semaines suivants la délivrance du commandement de payer du 29 février 2024,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties daté du 13 octobre 2024 aux torts de Madame [E] [S] en raison du non-paiement du loyer et des avances sur charges,

— Condamner Madame [E] [S] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer sans délai et sous astreinte de 80 € par jour de retard à compter de la signification du jugement sollicité, l’appartement qu’elle occupe dans l’immeuble situé au [Adresse 4],

— Condamner Madame [E] [S] à verser à la partie demanderesse une somme de :

En deniers et quittances un montant de 335 € par mois au titre des loyers et avances sur charges exigibles à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date du jugement à intervenir, Une somme de 3488,85 € au titre des loyers et avances sur charges selon décompte arrêté au 1er août 2024 assortis des intérêts légaux à compter de ce jour, Une somme de 400 € par mois hors charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du prononcé du jugement sollicité jusqu’à parfaite évacuation des lieux loués, En tout état de cause,

— Condamner Madame [E] [S] à verser à la partie demanderesse une somme de 1200 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [E] [S] aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’au frais du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 137,94 €,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Régulièrement assignée par exploit remis à étude, Madame [E] [S] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 et prorogée au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 20 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit en outre que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 février 2024, pour la somme en principal de 2346,91 €. Il ressort du décompte produit que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 avril 2024.

Madame [E] [S] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [E] [S] de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 avril 2024.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Dans ses conclusions, les demandeurs mentionnent que le loyer initial était de 290€ outre la somme de 45 € de provision sur charges et sollicite la somme de 400 €. Il ressort du décompte locatif produit en annexe que le loyer n’a pas été augmenté.

Au vu des différents éléments versés aux débats, le montant réclamé par les demandeurs, supérieur au montant du loyer, apparaît manifestement excessif. Aussi, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé selon l’indice prévu au contrat de bail, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 335 € et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 12 avril 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, cela afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire est non comparante, ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P] produisent dans le cadre de leur assignation un décompte arrêté à la date du 6 août 2024 démontrant que Madame [E] [S] reste devoir la somme de 3311,91 € terme d’août 2024 inclus, déduction faite des frais de recouvrement.

Madame [E] [S] ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Madame [E] [S] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3311,91 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [E] [S] est non comparante et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si cette dernière est en capacité de régler la dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [S] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (soit la somme de 137,94 €), de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P], Madame [E] [S] sera condamnée à leur verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE recevable et bien fondée la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2023 avec Madame [E] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies à la date du 12 avril 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourront procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Madame [E] [S] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P] ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] [S] au montant du loyer de l’appartement et avance sur charges soit la somme de 335 € ;

CONDAMNE Madame [E] [S] à payer à Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 avril 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant ;

CONDAMNE Madame [E] [S] à verser à Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P] la somme de 3311,91 € (trois mille trois cent onze euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 6 août 2024, incluant l’échéance d’août 2024) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024.

DEBOUTE Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (soit la somme de 137,94 €), de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

CONDAMNE Madame [E] [S] à verser à Monsieur [V] [N] et Monsieur [K] [P] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 juin 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,