MINUTE N° 26/00170

DOSSIER : N° RG 26/00044 – N° Portalis DBW4-W-B7K-DSY5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT

80 Rue Albe

BP31

13234 MARSEILLE CEDEX 04

représentée par M^e Michel PEZET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Frédéric POURRIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

Madame [E] [M]

Les roseaux Bat A esc 7 appt 15

7 boulevard Salvador Allendé

13200 ARLES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 30 mars 2026

Date de délibéré indiqué par le Président : 30 AVRIL 2026

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 AVRIL 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’O.P.H. 13 HABITAT a donné à bail à Mme [E] [M], née le 7 avril 1974, un appartement à usage d’habitation au bâtiment A de la cité Les Roseaux situé 7, boulevard Salvador Allende à Arles (13200), par contrat du 13 janvier 2015 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 480.62 euros.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 7 janvier 2026, 13 HABITAT a assigné en référé Mme [M] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du bail était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [M] et de tous occupants éventuels de son chef,

— la condamnation de Mme [M] à verser à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 2 277.66 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 5 décembre 2025, des loyers et charges,

— la condamnation de Mme [M] à payer, à titre provisionnel à 13 HABITAT une somme égale au montant du dernier loyer, indexé comme stipulé dans le contrat de bail résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de Mme [M] à payer à 13 HABITAT la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de Mme [M] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 30 mars 2026 : le bailleur y a été dûment représenté et la locataire absente lors de l’appel de son affaire. Elle s’est présentée en fin d’audience, mais n’a pas été entendue, la partie adverse ayant déjà quitté l’audience.

A la barre, le demandeur, par l’intermédiaire de son conseil, a produit un état à jour du compte locatif de Mme [M], qui remonte jusqu’au mois de février 2025 et qui montre seulement cinq loyers payés sur les treize échéances courant jusqu’en février 2026, dont le dernier pour le mois d’octobre 2025. Ce défaut de paiement a entraîné la suspension de l’APL à compter de septembre 2025. Après le versement de 100 euros en mars 2026, la dette locative s’élève, au 24 mars 2026, à la somme de 4 393.78 euros.

Par conséquent, il demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux et la restitution des clés.

Enfin, il réclame la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par la Maison Départementale de la Solidarité de Territoire (MDST) d’Arles, a été reçu au greffe avant l’audience : il indique que Mme [M] est salariée en CDI dans deux entreprises et perçoit globalement 1 450 euros environ par mois. Elle vit seule et n’a plus d’enfant à charge.

Ses ressources ont fortement diminué à l’occasion de deus arrêts d’activité pour accident de travail : l’un d’un mois en avril 2025 et l’autre de quatre mois de novembre 2025 à février 2026 ; au montant inférieur des indemnités journalières est venu s’ajouter le retard important à les obtenir. Mme [M] a la volonté de payer à nouveau ses loyers dès sa reprise du travail et d’apurer sa dette selon un échéancier qui lui serait accordé.

Le diagnostic révèle que l’intéressée supporte environ 400 euros de remboursement de crédits par mois et que, toutes charges comprises, ses charges de logement atteignent 910 euros par mois. Il est clair que Mme [M] ne peut plus se permettre de conserver un logement T5 et que son bailleur doit faire le maximum pour lui attribuer un logement plus petit.

De son côté, la MDST l’a orientée vers le service social de la CARSAT pour l’octroi d’une aide, qui pourrait atteindre 1 200 euros au maximum, envisage pour elle une mesure [X] et sollicite un échéancier de 36 mois pour permettre à la locataire de régulariser sa situation vis-à-vis de la CAF et d’attendre une mutation dans un logement moins cher.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, 13 HABITAT, par courrier reçu le 5 avril 2025, a signalé à la CAF la situation de loyers impayés de Mme [M], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de cette dernière devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 7 janvier 2026.

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, 13 HABITAT a fait délivrer un commandement de payer les loyers à Mme [M], par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception: celui-ci est daté du 8 janvier 2026, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 mars 2026.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de 13 HABITAT est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, 13 HABITAT produit un état récapitulatif du compte de sa locataire, arrêté au 24 mars 2026, qui montre que Mme [M] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 4264.41 euros de loyers et charges, loyer de mars non compris.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, dans la mesure où le montant de la dette locative n’est pas contesté, il convient de condamner Mme [M] à payer cette somme à 13 HABITAT, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 1 853.94 euros, à compter de la date de l’assignation pour un montant de 423.72 euros et à compter de la date de la présente décision pour un montant de 1 986.75 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il apparaît que Mme [M], locataire de longue date de son logement, collabore activement à l’assistance sociale qui lui est fournie pour trouver des aides financières et alléger ses charges de logement. Dans la mesure où son emploi en CDI va lui permettre de payer à nouveau ses loyers de manière régulière et donc de récupérer une APL, il est envisageable de lui accorder un échéancier pour rembourser sa dette locative, dans l’attente d’un logement plus abordable. Par ailleurs, si la CARSAT lui octroie une aide financière, celle-ci devra être affectée à la diminution de la dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [M] à se libérer de sa dette selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la dernière reconduction du bail, que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 5 septembre 2025 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semaines qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 13 janvier 2015, sont réunies à la date du 17 octobre 2025 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précitée précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du bail jusqu’à apurement de la dette. La locataire devra s’acquitter de ses mensualités de remboursement de la dette tout en s’acquittant de ses loyers et charges courants.

En parallèle, avec l’aide de la MDST si nécessaire, il lui est demandé de répondre sans plus tarder à l’enquête sociale annuelle, obligatoire pour les logements sociaux, afin de ne plus alimenter inutilement la dette par des frais de dossier.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du contrat de location sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupante à compter du 1er mars 2026 (la période comprise entre le 18 octobre 2025 et le 28 février 2026 étant déjà incluse dans les 4 264.41 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [M] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

La situation économique de la partie qui succombe dans la présente instance ne justifie pas l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de l’O.P.H. 13 HABITAT,

Le RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS Mme [E] [M] à payer à l’O.P.H. 13 HABITAT la somme provisionnelle de 4 264.41 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 pour un montant de 1 853.94 euros, à compter du 7 janvier 2026 pour un montant de 423.72 euros et à compter du 30 avril 2026 pour un montant de 1 986.75 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 18 octobre 2025, de la clause résolutoire figurant au bail du 13 janvier 2015,

AUTORISONS Mme [E] [M] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 4 264.41 euros en 35 mensualités de 120 euros en capital chacune, une 36ème mensualité venant payer le solde du capital et les intérêts calculés depuis le 22 octobre 2025 ou le 7 janvier ou 30 avril 2026 sur le capital restant dû tous les mois,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée en même temps que le loyer et les charges, ce à compter du premier mois qui suivra la signification de la présente ordonnance,

DISONS que si une régularisation des aides sociales au logement ou l’attribution d’une aide de la CARSAT sont effectivement versées, elles devront venir en déduction de la dette locative, sans modification de la durée du plan d’apurement, l’ajustement du plan se faisant par la diminution de la mensualité,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le bail soit résilié au 18 octobre 2025,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour Mme [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’O.P.H. 13 HABITAT puisse faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de son chef, des lieux au bâtiment A de la cité Les Roseaux situé 7, boulevard Salvador Allende à Arles (13200), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) (l')expulsée(s),

— que Mme [E] [M] soit condamnée à verser à l’O.P.H. 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er mars 2026 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

REJETONS la demande de l’O.P.H.13 HABITAT sur l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [E] [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES