MINUTE N°

DOSSIER : N° RG 25/00702 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DRTT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Société 13 HABITAT

80 Rue Albe

13004 MARSEILLE

représentée par M^e Michel PEZET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Ambre THOMAS-AUBERGIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

Madame [X] [C]

Les ferrades Bat 17 appt 63

10 rue des marais

13310 SAINT MARTIN DE CRAU

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats : Andréa LHOTE

Greffier lors du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 février 2026

Date de délibéré indiqué par le Président : 04 MARS 2026

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 04 MARS 2026

EXPOSE DU LITIGE

La S.A. d’HLM [B] a donné à bail à Mme [G] [Y], née le 24 mars 1968, un appartement à usage d’habitation au bâtiment D de la résidence La Souleiado, situé 7, rue de Verviers à Arles (13200), par contrat du 16 septembre 2010 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 498.72 euros, y compris une provision de 171.53 euros pour charges locatives.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 8 octobre 2025, [B] a assigné en référé Mme [Y] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du bail était acquise de plein droit et pour obtenir:

— l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [Y] et de tous occupants éventuels de son chef,

— la condamnation de Mme [Y] à verser à [B] la somme provisionnelle de 3 128.76 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 2 octobre 2025, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation de Mme [Y] à payer à titre provisionnel à [B] une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, indexé comme stipulé dans le bail résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation de Mme [Y] à payer à [B] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de Mme [Y] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 2 février 2026 : les deux parties y ont été dûment représentées.

A la barre, la demanderesse, par l’intermédiaire de son conseil, a produit un état à jour du compte de sa locataire qui remonte jusqu’au mois d’octobre 2023 et qui montre une année 2024 difficile, où la moitié des échéances n’a pas été honorée, aboutissant à un solde négatif de plus de 2 700 euros. L’année 2025 a vu les impayés diminuer de moitié par rapport à 2024, mais le solde se maintenir négatif pour dépasser les 3 000 euros en septembre. Néanmoins, depuis octobre 2025, Mme [Y] a procédé à de gros versements et a perçu un rappel d’APL de plus de 1 000 euros en décembre ; c’est ainsi qu’au 26 janvier 2026, la dette locative s’élève à la somme de 336.52 euros.

Par conséquent, [B] demande que cette somme lui soit versée, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux.

Enfin, elle réclame la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Pour sa défense, Mme [Y], par l’intermédiaire de son conseil, reconnaît qu’effectivement, un arrêt de travail pour maladie l’a mise en difficulté financière, mais qu’elle a pu rétablir la situation, puisqu’abstraction faite des frais de justice, surévalués pour certains, sa dette résiduelle s élève à 14.16 euros à fin janvier 2026.

Elle justifie du versement d’allocations de chômage à hauteur de 728 euros par mois et d’une aide personnalisée au logement de 240 euros par mois, ce qui lui permet de supporter ses charges de logement : elle demande donc une suspension de la clause résolutoire du bail et le débouté de la bailleresse de l’ensemble de ses demandes.

Malgré le signalement de la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) dès janvier 2025 et malgré la dénonce de l’assignation en référé faite aux autorités préfectorales en octobre de la même année, aucun diagnostic social et financier n’est présent au dossier et ne vient conforter les déclarations de Mme [Y].

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, [B], par courrier reçu le 10 janvier 2025, a signalé à la CAF la situation de loyers impayés de Mme [Y], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de cette dernière devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 8 octobre 2025.

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, [B] a fait délivrer un commandement de payer les loyers à Mme [Y], par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception : celui-ci est daté du 9 octobre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 février 2026.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande d'[B] est déclarée recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, [B] produit un état récapitulatif du compte de sa locataire, arrêté au 26 janvier 2026, qui montre que Mme [Y] reste devoir, hors frais de procédure, la somme de 14.16 euros de loyers et charges. Cette dette est validée par l’intéressée.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [Y] à payer cette somme à [B], en l’assortissant d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

L’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en son chapitre V, que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, la modicité de la somme en jeu ne fait peser aucun doute sur son versement par la locataire dès le mois de février 2026, sans nécessité d’échelonnement.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la dernière reconduction du bail que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 5 mars 2025 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des deux mois qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 16 septembre 2010 sont réunies à la date du 5 mai 2025 à minuit.

Néanmoins, l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il conviendra donc de suspendre la clause résolutoire du contrat de location jusqu’à apurement de la dette. La locataire devra apurer sa dette dès le mois de février 2026.

Si les conditions requises pour l’apurement ne sont pas respectées, la résiliation du bail sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée de l’occupante à compter du 1er janvier 2026 (la période comprise entre le 6 mai et le 31 décembre 2025 étant déjà incluse dans les 14.16 euros accordés supra), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [Y] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Compte tenu des éléments du dossier, aucune considération tirée de l’équité ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la partie qui vient d’obtenir gain de cause.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de la S.A. d’HLM [B],

La RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS Mme [G] [Y] à payer à la S.A. d’HLM [B] la somme provisionnelle de 14.16 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025,

CONSTATONS l’acquisition, au 6 mai 2025, de la clause résolutoire figurant au bail du 16 septembre 2010,

AUTORISONS Mme [G] [Y] à s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette de 14.16 euros au mois de février 2026,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours du délai accordé,

DISONS que si le délai accordé est respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, la mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 6 mai 2025,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut, pour Mme [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM [B] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants éventuels de son chef des lieux au bâtiment D de la résidence La Souleiado, situé 7, rue de Verviers à Arles (13200), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) (l')expulsée(s),

— que Mme [G] [Y] soit condamnée à verser à la S.A. d’HLM [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er janvier 2026 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés,

REJETONS la demande de la S.A. d’HLM [B] sur l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [G] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES