Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01793 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXA7

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2025

ENTRE :

Monsieur [R] [U]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe COMTE de la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [W] [I]

demeurant [Adresse 6]

non comparante

Madame [O] [E] [V] [K]

demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet au 18 septembre 2020, Monsieur [R] [U], représenté par son mandataire, a donné à bail à Madame [O] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 1], moyennant un loyer révisable mensuel de 663,00 euros hors charges.

Suivant acte sous seing privé du 31 août 2020, Madame [W] [I] s’est engagée en qualité de caution solidaire dans la limite de la somme de 23868 euros, couvrant le paiement du loyer courant selon les conditions de sa révision telles que prévues au contrat de location, du dépôt de garantie, des charges récupérables, des éventuelles indemnités d’occupation ou astreintes, des dégradations et réparations locatives, des frais et indemnités éventuels de procédure, pour une durée de trois années renouvelable à deux reprises, afin de rembourser au bailleur les sommes dues sur ses revenus et ses biens, si Madame [O] [K] n’y satisfait pas elle-même.

Suivant ordonnance de référé rendue le 18 juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Saint-Étienne, la résiliation du bail n’a pas été constatée en l’absence de caractérisation d’urgence et les défendeurs ont été solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 198,63 euros, arrêtée au 7 mars 2024, échéance de février 2024 inclus.

Monsieur [R] [U] a fait délivrer le 15 octobre 2024 à Madame [O] [K] un commandement de payer des loyers échus, signifié à la caution le 30 octobre 2024, pour un arriéré de 1561,61 euros, échéance d’octobre 2024 inclus.

Par courrier électronique avec accusé de réception en date du 17 octobre 2024, Monsieur [R] [U] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 mars 2025, Monsieur [R] [U] a attrait Madame [O] [K] et Madame [W] [I], es qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

— constater la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [K] et de tous occupants de son chef, et avec l’aide de la force publique si besoin est,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 5296,61 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de mars 2025 inclus, somme à parfaire le jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, subissant les augmentations légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [R] [U] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 7] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 7 avril 2025.

A l’audience de plaidoirie du 17 juin 2025, Monsieur [R] [U], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance locative à la somme de 7537,61 euros, échéance de juin 2025 inclus. Il a précisé que le dernier versement est intervenu le 5 août 2024 par la caisse d’allocations familiales.

Madame [O] [K], comparante en personne, a reconnu la dette et mentionne vivre chez sa sœur tout en indiquant qu’elle souhaite quitter son logement dès que possible. Elle a précisé avoir quatre enfants dont deux en situation de handicap. Elle a mentionné la phobie scolaire de sa fille et ses frais médicaux à charge. Elle a évoqué son souhait de dépôt d’un dossier de surendettement.

Madame [W] [I], citée à étude, n’a pas comparu, ni été représentée. Elle a transmis un courrier, reçu le 12 juin 2025, dans lequel elle informe ne pas pouvoir être présente à l’audience du fait de ses problèmes de santé. Elle ajoute être dans l’impossibilité d’être représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de la défenderesse.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

A l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [O] [K] le 15 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1561,61 euros, échéance d’octobre 2024 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Madame [O] [K] est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 16 décembre 2024.

Madame [O] [K] est donc depuis cette date occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Madame [O] [K], comparante à l’audience, n’a pas demandé le gel de la clause résolutoire et a même précisé vouloir quitter le logement.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [R] [U] verse aux débats un décompte d’huissier établissant l’arriéré locatif à la somme de 3055,61 euros, échéance du mois de décembre 2024 inclus.

La dette de Madame [O] [K] est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Madame [O] [K] n’a pas sollicité de délai de paiement.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [K] à verser à Monsieur [R] [U] la somme de 3055,61 euros, au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de décembre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’occupation illicite des lieux par Madame [O] [K] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [R] [U] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer dû et des charges (sur justificatifs), et ce à compter du 1er janvier 2025.

Il y a donc lieu de condamner Madame [O] [K] au paiement de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION DE LA CAUTION

Selon l’article 2288 du Code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire ; à défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Madame [W] [I] s’est portée caution solidaire pour le paiement du loyer courant selon les conditions de sa révision telles que prévues au contrat de location, du dépôt de garantie, des charges récupérables, des éventuelles indemnités d’occupation ou astreintes, des dégradations et réparations locatives, des frais et indemnités éventuels de procédure dues par Madame [O] [K], pour une durée de trois années renouvelable à deux reprises, dans la limite de 23868 euros.

De plus, le commandement de payer du 15 octobre 2024 a été régulièrement dénoncé à la caution le 30 octobre 2024.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [I] à payer à Monsieur [R] [U] la somme de 3055,61 euros, solidairement avec Madame [O] [K].

La caution sera également tenue in solidum avec la locataire à verser à Monsieur [R] [U] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2025.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [K] in solidum avec Madame [W] [I], es qualité de caution, aux dépens de l’instance.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 18 septembre 2020 entre Monsieur [R] [U] et Madame [O] [K] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 8], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 16 décembre 2024 ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE solidairement Madame [O] [K] et Madame [W] [I], es qualité de caution, à payer à Monsieur [R] [U] la somme de 3055,61 euros, au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de décembre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [O] [K] in solidum avec Madame [W] [I], es qualité de caution, à régler à Monsieur [R] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers plus charges (sur production de justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er janvier 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que faute par Madame [O] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [O] [K] in solidum avec Madame [W] [I], es qualité de caution, au paiement des dépens ;

CONDAMNE Madame [O] [K] in solidum avec Madame [W] [I], es qualité de caution, à payer à Monsieur [R] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION