MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE REFERE DU 30 SEPTEMBRE 2025

Minute : 25/00420

N° RG 25/00212 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FEM4

Présidente : Madame Carole GODDALIS

Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 05 Août 2025

Prononcé : le 30 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE MODERNE, prise en la personne de son Gérant, Monsieur [P] [U], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Céline JULIAND, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, M^e Amaury LAMMENS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEFENDEUR

[N] [K]

né le 19 Novembre 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuel LEVANTI de la SELARL LEVANTI, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

le 01/10/2025

Titre à M^e JULIAND

Expédition à M^e LEVANTI et service expertises

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d’huissier en date du 28 avril 2025, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE MODERNE a fait assigner monsieur [N] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en référé, afin qu’une expertise judiciaire destinée à permettre l’évaluation de la valeur vénale de l’immeuble situé [Adresse 5] soit ordonnée et que le défendeur soit condamné à réaliser les travaux urgents préconisés par l’expert judiciaire et à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de ses préjudices de jouissance et d’exploitation et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 5 août 2025, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE MODERNE a réitéré ses demandes.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, monsieur [N] [K] a demandé au juge de lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage quant à l’expertise sollicitée, de rejeter le surplus des demandes et de condamner la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE MODERNE à lui payer la somme 2 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’expertise :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Par ordonnance en date du 12 septembre 2023 (RG 23/293), le juge des référés du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a ordonné une expertise judiciaire afin d’examiner les désordres liés aux infiltrations d’eau affectant le local commercial loué par monsieur [N] [K] à la société à responsabilité limitée PHARMACIE MODERNE, d’en identifier les causes et d’en évaluer les conséquences mais a refusé que l’expertise porte sur la détermination de la valeur des locaux tant qu’il ne serait pas démontré que la procédure de consultation de l’administration des domaines prévue dans la promesse de vente litigieuse ne pouvait pas être mise en œuvre, le promettant n’étant plus une personne publique.

La société demanderesse justifie avoir consulté l’administration des domaines sur la valeur du bien immobilier objet de la promesse et du refus de cette administration de donner un avis sur ce point.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la validité ou la nullité de la promesse mais uniquement de constater qu’il existe un différend sur ce point entre les parties et qu’une expertise judiciaire destinée à déterminer la valeur du bien immobilier objet de la promesse est indispensable pour permettre à la juridiction du fond saisie d’une action en exécution de cette promesse de statuer. L’expertise sera donc ordonnée, aux frais avancés par la société demanderesse, et confiée à un expert inscrit sur une liste de cour d’appel.

Sur les travaux urgents :

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

Le juge des référés peut ordonner toute mesure conservatoire qui s’impose pour prévenir un dommage imminent.

Il ressort des deux notes expertales versées aux débats que l’expert a préconisé lors des deux réunions d’expertise qui ont eu lieu les 8 décembre 2023 et 12 décembre 2024 la réalisation de travaux urgents nécessaires pour garantir la sécurité des personnes et notamment le renforcement de la panne du comble, l’installation d’un garde-corps sur le balcon du premier étage, l’installation d’un garde-corps pour empêcher l’accès au toit et la condamnation de l’accès à l’escalier desservant une zone privative non sécurisée.

Le défendeur verse aux débats une attestation et une facture établies par monsieur [C] [Y] faisant état de la réalisation de travaux de révision et réfection de l’abergement de la cheminée, de révision du faitage de la couverture, de renforcement de la poutre de l’étage du plancher haut de niveau +1 et de mise en sécurité des locaux par l’installation de garde-corps conforme à la norme NFP 001. Les photographies versées aux débats démontrent également l’installation d’une serrure permettant la fermeture à clé de la porte d’accès à l’escalier desservant la zone privative non sécurisée, avec un panneau « défense d’entrer » sur la porte et l’installation d’un garde-corps fixé au sol le long du balcon (contrairement au garde-corps installé lors de la deuxième réunion d’expertise).

Ces documents ne permettent pas cependant d’établir avec certitude que l’accès au toit en tôle devant les groupes de ventilation a bien été condamné et que l’étaiement mis en place sous le plancher haut du niveau +1 est suffisant pour prévenir toute rupture de la structure. Il conviendra donc de condamner le défendeur sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif de la décision, à justifier de l’efficacité des travaux réalisés sur ces deux points et le cas, échéant à effectuer les travaux complémentaires nécessaires.

Sur la provision :

Le juge des référés peut allouer une provision lorsque l’obligation de payer une somme d’argent à laquelle elle se rapporte n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, si l’état des locaux est susceptible de caractériser un manquement du bailleur à son obligation d’entretien, la loi, comme le bail liant les parties, mettant à sa charge les grosses réparations relatives au clos et au couvert, force est de constater que la société demanderesse ne produit aucun élément de nature à permettre d’évaluer le préjudice qu’elle subit du fait de ce manquement. L’expertise qui a été précédemment ordonnée a notamment pour objet de permettre d’évaluer les pertes d’exploitation et les pertes matérielles subies par le locataire et l’expert n’a pas encore rendu son rapport. Les pièces versées aux débats dans le cadre de la présente instance ne permettent aucunement de caractériser la moindre interruption ou restriction d’exploitation liée à l’état des locaux.

L’obligation pour monsieur [N] [K] de réparer le préjudice subi par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE MODERNE est à ce stade particulièrement incertaine, au moins dans son étendue, et la demande de provision sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [N] [K] succombant, il sera condamné aux dépens de l’instance, débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamné sur ce fondement à payer à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE MODERNE une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Carole GODDALIS, vice-présidente du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise et commettons pour y procéder : monsieur [F] [L], expert près la cour d’appel de Chambéry, domicilié [Adresse 2], lequel aura pour mission :

— de se faire communiquer tous documents utiles à la réalisation de sa mission et s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source ;

— d’entendre tout sachant utile et de demander, s’il y a lieu, l’avis de tout spécialiste de son choix ;

— de se rendre sur les lieux sis [Adresse 5], en présence des parties, dûment convoquées, conformément aux dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;

— d’estimer la valeur vénale, compte-tenu de son état, de sa destination et de ses conditions d’occupation à la date du 7 octobre 2022 et la date de l’expertise, de l’immeuble appartenant à monsieur [N] [K] situé [Adresse 4] [Localité 7] tel que décrit en page 2 de l’acte authentique reçu le 28 février 2011 par maître [W] [S], notaire à [Localité 7] et portant bail commercial et promesse de vente ;

— de faire toute observation, de nature purement technique, utile à la solution du litige ;

Disons que la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE MODERNE devra consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 3 000 euros, à parfaire éventuellement sur injonction, à titre d’avance sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 30 décembre 2025 ;

Rappelons qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation ;

Disons que dès après la première réunion des parties, l’expert désigné devra leur adresser, dans un délai de 15 jours, le détail et le calendrier des investigations à réaliser et un devis prévisionnel de ses honoraires et débours ;

Disons que, sauf conciliation entre les parties, l’expert leur communiquera un pré-rapport de sa mission, qu’il impartira à celles-ci un délai raisonnable pour présenter leurs observations, qu’il y répondra dans son rapport définitif qui devra être déposé avant le 30 novembre 2026 et qu’il en adressera une copie à chacune d’elles, conformément à l’article 173 du code de procédure civile ;

Commettons le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains et à défaut, son suppléant pour en surveiller l’exécution ;

Condamnons monsieur [N] [K], dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance et une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois :

à justifier auprès de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE MODERNE :par un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, de la mise en place de tout dispositif (porte fermée à clé, clôture, barrière) ayant pour effet d’interdire à toute personne l’accès au toit en tôle devant les groupes de ventilation,par une attestation d’un ingénieur, technicien ou bureau d’études structures, de l’efficacité de l’étaiement mis en place sous le plancher haut du niveau +1 pour prévenir toute rupture de la charpente, des poutres ou du plancher haut ;et le cas échéant à réaliser préalablement les travaux nécessaires pour pouvoir apporter les justifications précitées ;

Nous réservons le cas échéant la liquidation de l’astreinte ;

Déboutons la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE MODERNE de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

Condamnons monsieur [N] [K] payer à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE MODERNE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons monsieur [N] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons monsieur [N] [K] aux dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE