Minute n°2025/270

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 21/02916

N° Portalis DBZJ-W-B7F-JHMR

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

I PARTIES

DEMANDERESSES :

Madame [M] [H]

née le 22 Avril 1987 à [Localité 21], demeurant [Adresse 14]

et

Madame [I] [H]

née le 29 Septembre 1990 à [Localité 22], demeurant [Adresse 7]

et

Madame [B] [E] épouse [H]

née le 18 Mars 1955, demeurant [Adresse 8]

représentées par Maître Nathalie ROCHE-DUDEK de la SCP ECKERT – ROCHE – GIORIA, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B202 et par M^e Franck MERKLING, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

S.C.I. SAHA, dont le siège social est sis [Adresse 13], prise en la personne de son représentant légal

défaillante

Me [I] [O], mandataire judiciaire, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL MVS, domiciliée professionnellement [Adresse 11] (intervenante volontaire)

représenté par Maître Frank CASCIOLA de l’ASSOCIATION CASCIOLA ET ZUCK, avocats postulant au barreau de METZ, vestiaire : C401 et par Maître Michel NASSOY de la SELARL NASSOY & HELLENBRAND, avocat plaidant au barreau de THIONVILLE

S.C.P. BERNARD [F] & MYRIAM [J], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Blanche SZTUREMSKI de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C 300

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 22 janvier 2025 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

L’indivision [H] (composée de Madame [B] [H] née [E], ainsi que de ses filles [I] et [M] [H]) est propriétaire d’une parcelle cadastrée Section [Cadastre 9] n°160/0089, [Adresse 19] à [Localité 17].

Jusqu’en décembre 1981, Monsieur [S] [H], au droit duquel vient dorénavant l’indivision [H], était également propriétaire de la parcelle cadastrée Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 5] (située [Adresse 20], dénommée ensuite [Adresse 19]).

Cette parcelle a été vendue, ainsi que la parcelle cadastrée Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 4], selon acte du 22 décembre 1981, par Monsieur [S] [H] et son épouse, à la SCI VOLDI. Au sein de l’acte, il a été précisé que les vendeurs se réservaient la propriété d’étage sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] n°[Cadastre 5], consistant uniquement dans le rez-de-chaussée de l’immeuble et devant servir de parking couvert, le surplus de l’immeuble étant librement surconstruit par l’acquéreur. Cet acte prévoyait en outre une servitude de passage ainsi qu’un droit de vue et d’ouvrir des fenêtres aux étages qui ont été inscrits au livre foncier.

Par acte du 6 décembre 1995, la SCI VOLDI a cédé à la SARL MVS un certain nombre de parcelles, dont les parcelles cadastrées Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 4] et Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 6].

Enfin, par acte du 1er décembre 2016, la SARL MVS a vendu à la SCI SAHA la parcelle cadastrée Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 6].

Le 7 mars 2019, la SCI SAHA ANATOLE, dont le gérant est le même que celui de la SCI SAHA, a obtenu un permis de construire sur les parcelles cadastrées sous les références Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 16], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], pour la réhabilitation d’un bâtiment en logements et cellules commerciales. Ce projet prévoyant la réalisation de places de stationnement situées sur la parcelle cadastrée Section n°[Cadastre 10], les consorts [H] ont échangé, via leur conseil, avec le conseil de la SCI SAHA ANATOLE quant au fait qu’elles estimaient disposer d’une réserve de propriété d’étage constituée sur le rez-de-chaussée de cette parcelle.

A défaut d’accord amiable, les consorts [H] ont introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par actes d’huissier de justice signifiés le 1er décembre 2021 et déposés au greffe de la juridiction par voie électronique le 17 décembre 2021, Madame [M] [H], Madame [I] [H] et Madame [B] [E] épouse [H] ont constitué avocat et assigné la SCI SAHA, la SCP BERNARD [F] & MYRIAM [J] et Me [I] [O], mandataire judiciaire, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL MVS, devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SCP BERNARD [F] & MYRIAM [J] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 12 janvier 2022.

Me [I] [O], mandataire judiciaire, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL MVS a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 5 janvier 2022.

Par jugement du 8 mars 2022, le Tribunal Judiciaire de THIONVILLE, Chambre Commerciale, a, sur la requête de Maître [I] [O], es-qualité, rouvert la procédure de liquidation judiciaire de la SARL MVS et ordonné la reprise de ladite procédure, ouverte par Jugement du 13 février 2003. Maître [O] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Par acte notifié au RPVA le 4 mai 2022, Me [O] a réitéré sa constitution d’avocat en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL MVS.

La SCI SAHA n’a pas constitué avocat. Il résulte de l’acte de signification que celui-ci a fait l’objet d’un procès-verbal de recherche infructueuse conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

La présente décision est réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 11 septembre 2023, Madame [M] [H], Madame [I] [H] et Madame [B] [E] épouse [H] demandent au tribunal au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— PRONONCER l’inopposabilité à l’égard de l’indivision [H] de l’acte de vente passé le 1er décembre 2016 entre la SARL MVS et la SCI SAHA,

— CONDAMNER la SCI SAHA à respecter la réserve de propriété du sous-sol et des étages construits sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 9] n°[Cadastre 5] à HAGONDANGE lui appartenant, l’indivision [H] restant propriétaire du rez-de-chaussée constituant la propriété d’étage et devant servir de parking couvert,

— CONDAMNER in solidum la SCI SAHA et la SCP MAITRE [F] ET MAITRE [J] au paiement d’une somme de 120 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à l’indivision [H],

— CONDAMNER solidairement la SCI SAHA, Maître [O], ès qualité de mandataire liquidateur de la SARL MVS et la SCP MAITRE [F] ET MAITRE [J], à payer aux demanderesses, une somme globale de 4.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement la SCI SAHA, la SARL MVS et la SCP MAITRE [F] ET MAITRE [J], aux entiers frais et dépens de la présente instance.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [M] [H], Madame [I] [H] et Madame [B] [E] épouse [H] font valoir :

— que dans l’acte de vente de 2016, les dispositions relatives à l’origine de propriété du bien ne mentionnent nullement la réserve de propriété qui avait été faite au profit des consorts [H] et insérée au sein des actes précédents ; que de même, la désignation de la parcelle concernée en page 3 de l’acte stipule que l’intégralité de la parcelle section [Cadastre 9] N°[Cadastre 6] est cédée à la SCI SAHA sans mentionner réserve de propriété, de sorte que l’attestation du notaire établie à l’issue de la vente mentionne de façon erronée la propriété de l’intégralité de la parcelle au profit de la SCI SAHA ;

— que contrairement à l’acte du 1er décembre 2016, l’acte du 6 décembre 1995 avait repris expressément la réserve de propriété d’étage établi par l’acte de 1981, l’acte de 1995 précisant qu’il appartenait à l’acquéreur de faire son affaire personnelle de cette réserve de propriété d’étage ;

— qu’ainsi, l’acte de vente du 1er décembre 2016 est erroné en ce qu’il ne tire pas les conséquences juridiques appropriées de l’existence de cette réserve ainsi que des origines de propriété de la parcelle litigieuse ; que les demanderesses sont dès lors bien fondées à solliciter que l’acte passé le 1er décembre 2016 en contradiction avec leur droit de propriété leur soit déclaré inopposable ;

— qu’il revenait au notaire rédacteur de l’acte de procéder à toutes vérifications nécessaires quant à l’origine de propriété de l’immeuble et quant à ses caractéristiques ; que le notaire est tenu d’un devoir de conseil et d’efficacité, de sorte qu’en omettant de mentionner cette réserve de propriété ainsi que les origines de la propriété, le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— que l’acte de vente du 1er décembre 2016 reprend les mentions de l’acte de vente de 1981 quant aux servitudes, celles-ci faisant référence à la propriété d’étage réservée par les consorts [H], mais qu’il ne mentionne pas cette réserve de propriété dans la désignation du bien vendu ; que la reproduction des mentions de l’acte du 22 décembre 1981 relatives aux servitudes n’est pas susceptible à elle seule d’instituer ou de maintenir la réserve de propriété dès lors que l’acte du 1er décembre 2016 ne mentionne pas cette réserve de propriété dans la désignation du bien vendu et que l’origine de propriété n’est pas mentionnée ;

— qu’en raison de cet acte de propriété incorrect, la SCI SAHA a prévu la construction sur cette parcelle de 8 places de parking en méconnaissance du droit de propriété des demanderesses alors que les places de parking d’ores et déjà situées sur cette parcelle étaient jusque-là utilisées par les locataires de l’immeuble appartenant aux consorts [H] sis sur la parcelle voisine ; que la SCI SAHA doit dès lors être condamnée à délaisser le rez-de-chaussée de la parcelle n°159/89 pour en permettre l’accès par les locataires de la parcelle voisine ; que la réalisation de ce projet cause en outre un préjudice aux consorts [H] en les privant de la disposition de ces places de parking, préjudice qu’elles évaluent à 120 000 euros.

Dans ses dernières conclusions, notifiées au RPVA le 15 mars 2024, la SCP BERNARD [F] & MYRIAM [J] demande au tribunal de :

— DEBOUTER purement et simplement Mesdames [B] [H] née [E], [M] [H] et [I] [H] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER Mesdames [B] [H] née [E], [M] [H] et [I] [H] à payer à la SCP [F] et YUNGER une somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER M Mesdames [B] [H] née [E], [M] [H] et [I] [H] en tous les frais et dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCP BERNARD [F] & MYRIAM [J] soutient :

— que la responsabilité délictuelle tout comme la responsabilité civile professionnelle des notaires suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité ;

— sur l’absence de faute, que la clause de réserve de propriété revendiquée par les demanderesses est insérée dans une servitude de vue, constituée aux termes de l’acte de vente du 22 décembre 1981 reçu par Me [R] ; que dans l’acte de vente du 1er décembre 2016, Me [V] a littéralement reproduit cette clause de réserve de propriété bénéficiant à l’indivision [H] ; qu’il est d’ailleurs mentionné que l’acquéreur déclare être parfaitement informé de ladite situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur, le mandataire judiciaire et le notaire soussigné ; qu’ainsi, M. [Y], gérant de la SCI SAHA était parfaitement informé que le bien était grévé d’un droit de propriété d’étage et qu’il ne pourrait pas en jouir librement ; qu’en outre, Me [V] n’est pas le rédacteur de cette clause mentionnée dans l’acte de vente du 22 décembre 1981 reçu par Me [R] ;

— qu’il est reproché à Me [V] de n’avoir pas mentionné cette réserve de propriété d’étage dans la désignation du bien vendu ; que toutefois, la désignation du bien vendu renvoi à l’acte de vente dans son intégralité s’agissant des exceptions ou réserves ; que s’agissant de l’origine de propriété, l’acte renvoi au livre foncier conformément à la volonté des parties ; qu’il est inexact d’affirmer que l’acte rédigé par Me [V] ne comporte aucune mention de réserve de propriété alors qu’il est expressément et littéralement reproduit la servitude de passage et de vue publiée au livre foncier ;

— qu’à la lecture du libellé de la servitude litigieuse, il en résulte un droit intitulé « propriété d’étages » réservé par le vendeur de l’époque ; que toutefois, ce droit très imprécisément qualifié n’a aucune existence légale dans la mesure où il n’a jamais été régularisé ; qu’en effet, si les actes de 1981 et 1995 mentionnent cette réserve de propriété dans la désignation du bien vendu, aucune insertion en ce sens n’y est apposé au livre foncier, si ce n’est la servitude de passage et de vue expressément reprise par Me [V] ;

— sur l’absence de préjudice et de lien de causalité, que le notaire ne saurait être tenu pour responsable de l’attitude de la SCI SAHA ou du droit très imprécisément qualifié dont l’indivision [H] se prévaut ; qu’ainsi, il n’existe aucun lien de causalité entre le prétendu préjudice des demandeurs et la faute supposée du notaire ; que le montant du préjudice n’est enfin nullement quantifié dans son quantum.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 10 novembre 2023, qui sont ses dernières conclusions, Me [I] [O], mandataire judiciaire,prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL MVS demande au tribunal de :

— DEBOUTER Mesdames [M], [I] et [B] [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

— LES CONDAMNER aux entiers frais et dépens et au paiement de la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Me [I] [O], mandataire judiciaire, prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la SARL MVS réplique :

— que la demande de condamnation au paiement d’une somme au titre de l’article 700 formée à l’encontre de la société MVS prise en la personne de son liquidateur judiciaire se heurte aux dispositions de l’article L 622-21 du code de commerce, la présente procédure ayant été engagée en décembre 2021 et la société MVS ayant été placée en liquidation judiciaire en mars 2022 ; qu’en outre, aucune demande de fixation de créance n’est formulée ce qui ne serait d’ailleurs possible que si une déclaration de créance avait été formulée ce qui n’est pas le cas.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

L’article 803 du code de procédure civile dispose en son alinéa 3 que « L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

Par ailleurs, en application de l’article 16 du code de procédure civile :

« Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ».

Il résulte du dossier que la SCI SAHA n’a pas été touchée par l’assignation délivrée à la demande des consorts [H] et qu’un procès-verbal de recherche infructueuse a été dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Il résulte de cet article que :

« Lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, le commissaire de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, le commissaire de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le jour même, le commissaire de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.

Les dispositions du présent article sont applicables à la signification d’un acte concernant une personne morale qui n’a plus d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés ».

Toutefois, la procédure de l’art. 659 ne peut valablement être mise en œuvre que dans les cas où les diligences nécessaires n’ont permis de découvrir ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail de la personne à qui l’acte doit être signifié ([Localité 18], 11 janv. 2002: BICC 2002, no 845).

En l’espèce, la seule diligence accomplie par le clerc de notaire après avoir constaté que la SCI ne semblait pas domiciliée au [Adresse 12] à METZ adresse mentionnée à l’acte de vente du 1er décembre 2016 a été de vérifier l’adresse déclarée sur société.com qui était la même.

Toutefois, il résulte du dossier que des diligences complémentaires auraient utilement pu être accomplies puisque les demanderesses soulignent dans leurs écritures que la SCI SAHA fait partie du même groupe de société que la SCI SAHA ANATOLE en ce que Monsieur [Y] est le gérant des deux structures. Une tentative de signification aurait donc pu utilement intervenir à l’adresse de cette dernière, [Adresse 15] à [Localité 23] d’après l’adresse mentionnée au permis de construire.

Par ailleurs, il sera souligné que le conseil des demanderesses ayant été en contact avec le conseil de M. [Y] dans le cadre d’échanges concernant plus spécifiquement la SCI SAHA ANATOLE, l’adresse de M. [Y] ou de la SCI SAHA aurait pu être obtenue par ce biais.

En conséquence, afin d’assurer le respect du contradictoire, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats et d’inviter les demanderesses à réassigner la SCI SAHA, prise en la personne de son gérant Monsieur [Y], susceptible d’être touché à l’adresse de sa seconde SCI, la SCI SAHA ANATOLE.

Par ailleurs, dans le cadre de cette réouverture, les demanderesses seront invitées à s’exprimer sur les arguments soulevés par Me [O] en défense quant au fait que leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée à l’encontre de Me [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société MVS se heurte à l’application de la règle de l’interdiction ou de l’interruption des poursuites en application de l’article L 622-1 du code de commerce. Elles sont invitées le cas échéant à justifier d’une déclaration de créance.

Enfin, les demanderesses sont invitées à préciser le fondement de leur demande tendant à voir prononcer l’inopposabilité à leur égard de l’acte de vente du 1er décembre 2016 et indiquer s’il n’est pas plutôt question de déclarer leur réserve de propriété d’étage opposable à la SCI SAHA.

Ainsi, l’affaire sera renvoyée en audience de mise en état silencieuse et l’examen de l’ensemble des demandes des parties y compris celles au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile sera réservée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, avant-dire droit, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 19 novembre 2024;

INVITE Madame [M] [H], Madame [I] [H] et Madame [B] [E] épouse [H] à :

— réassigner la SCI SAHA, prise en la personne de son gérant Monsieur [Y], à l’adresse de sa seconde SCI, la SCI SAHA ANATOLE soit au [Adresse 15] à TALANGE (57525) ou à toute autre adresse qui pourrait être déterminée par la réalisation des diligences d’usage ;

— s’exprimer sur les arguments soulevés par Me [O] en défense quant au fait que leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée à l’encontre de Me [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société MVS se heurte à l’application de la règle de l’interdiction ou de l’interruption des poursuites en application de l’article L 622-1 du code de commerce ; elles sont invitées le cas échéant à justifier d’une déclaration de créance ;

— préciser le fondement de leur demande tendant à voir prononcer l’inopposabilité à leur égard de l’acte de vente du 1er décembre 2016 et indiquer s’il n’est pas plutôt question de déclarer leur réserve de propriété d’étage opposable à la SCI SAHA ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de la mise en état silencieuse près le Tribunal Judiciaire de Metz qui se tiendra le mardi 20 mai 2025 à 09 heures en cabinet ;

RESERVE l’examen de l’ensemble des demandes des parties y compris celles au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président