MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

Minute : 25/00127

N° RG 24/02812 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FB32

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame Sandrine VALOUR

Greffière lors du délibéré : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 29 Avril 2025

Prononcé : le 02 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

[Y] [B] veuve [F]

née le 20 Avril 1962 à [Localité 10] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nadine MOINE-PICARD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

[D] [F]

né le 03 Octobre 2000 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nadine MOINE-PICARD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEURS

[X] [F]

née le 09 Novembre 1958 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marie-Catherine SORET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

[P] [F]

née le 09 Novembre 1958 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Marie-Catherine SORET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

[S] [F]

né le 22 Juillet 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marie-Catherine SORET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Le 2/9/2025

Titre à M^e MOINE-PICARD

Expédition à M^e SORET

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploits d’huissier en date du 21 novembre 2024, madame [Y] [B] veuve [F] et monsieur [D] [F] ont fait assigner mesdames [X] et [P] [F] et monsieur [S] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin qu’il soit enjoint à l’ensemble des défendeurs de signer la promesse synallagmatique de vente portant sur le bien immobilier situé sur la commune de Valleiry dépendant de l’indivision successorale de feu monsieur [R] [F], au prix de 1 375 000 euros, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard.

Dans leurs conclusions soutenues à l’audience du 29 avril 2025, madame [Y] [B] veuve [F] et monsieur [D] [F] demandent au juge d’enjoindre à l’ensemble des défendeurs de signer la promesse synallagmatique de vente portant sur le bien immobilier situé sur la commune de [Localité 13] dépendant de l’indivision successorale de feu monsieur [R] [F], au prix de 1 375 000 euros, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard, de les autoriser à titre subsidiaire à vendre seuls aux consorts [K], pour le compte de l’indivision, le bien immobilier précité au prix de 1 375 000 euros et de condamner en tout état de cause les défendeurs à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, madame [Y] [B] veuve [F] et monsieur [D] [F] font valoir que monsieur [R] [F] est décédé le 2 décembre 2017 laissant pour lui succéder mesdames [X] et [P] [F] et monsieur [S] [F], ses trois enfants nés d’un premier lit et madame [Y] [B] veuve [F] et monsieur [D] [F], sa seconde épouse et le fils né de cette seconde union, que l’indivision successorale comprend notamment un bien immobilier composé de plusieurs logements évalué à 1 375 000 euros, que l’ensemble des indivisaires ont donné mandat à un agent immobilier de vendre le bien au prix de 1 375 000 euros, qu’une offre d’achat à ce prix a été établie par les consorts [M] [A] le 16 octobre 2024, qu’en présence d’un accord sur la chose et le prix, le contrat de vente est donc définitivement conclu, que le refus des défendeurs de donner suite expose l’indivision à des poursuites de la part des candidats acquéreurs et de l’agent immobilier, que les défendeurs n’ont jamais fait part, auparavant, de leur volonté de solliciter l’attribution de ce bien, qu’ils ne justifient aucunement de leur capacité à désintéresser les autres indivisaires à hauteur de 1 375 000 euros, que leur refus de vendre le bien ne peut être justifié que par une volonté d’obstruction et d’empêcher l’achèvement des opérations de partage.

Dans leurs conclusions soutenues à l’audience, mesdames [X] et [P] [F] et monsieur [S] [F] demandent au juge de débouter madame [Y] [B] veuve [F] et monsieur [D] [F] de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner solidairement à leur payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, mesdames [X] et [P] [F] et monsieur [S] [F] font valoir qu’ils ont résilié le mandat de vente donné à l’agence immobilière, que l’indivision n’est donc aucunement tenue d’une quelconque obligation de transférer la propriété du bien aux consorts [M] [A] dont la capacité à acquérir est d’ailleurs relativement incertaine, qu’il n’existe aucun péril pour l’indivision à ne pas conclure la vente dès lors qu’il n’est justifié d’aucune poursuite de la part de l’agent immobilier ou des candidats acquéreurs pour obtenir la réparation d’un quelconque préjudice consécutif à l’absence de réalisation de la vente ou pour obtenir l’exécution forcée de la vente, qu’eux-mêmes sollicitent dans le cadre des opérations de partage l’attribution du bien, qu’ils sont parfaitement d’accord pour que celui-ci soit évalué à la somme de 1 375 000 euros, que l’indivision successorale ne comporte aucun passif et suffisamment de liquidités pour permettre ce partage en nature, que ni l’urgence ni l’intérêt commun des indivisaires n’imposent donc la vente du bien.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 815-6 et 1583 du code civil ;

Il ressort des pièces versées aux débats que les cinq indivisaires ont donné mandat à la société par actions simplifiée IMMO DE FRANCE AIN, pour une durée d’une année renouvelable tacitement pour une durée équivalente, de vendre le bien immobilier compris dans l’indivision successorale situé sur la commune de [Localité 13] au prix de de 1 375 000 euros, que le 16 octobre 2024, monsieur [L] [M] et madame [I] [A] ont adressé une offre d’achat de ce bien au prix de 1 375 000 euros, que par une lettre en date du 17 octobre 2024 reçue par l’agent immobilier le 21 octobre 2024, mesdames [X] et [P] [F] et monsieur [S] [F] ont fait part de leur volonté de résilier le mandat avec effet immédiat et que par une lettre en date du 11 janvier 2025, les candidats acquéreurs ont fait part de leur volonté de maintenir leur offre d’achat jusqu’à l’issue de la présente procédure.

Le mandat versé aux débats n’est pas daté. Le courriel versé en débats en pièce n°9 par les demandeurs permet cependant d’établir que le mandat a été donné le 17 mai 2024.

Le mandat donné à l’agent immobilier par les cinq indivisaires s’analyse en une offre de vente dès lors qu’il est clairement indiqué dans l’acte sous seing privé signé par les parties que ce contrat a pour objet la vente du bien immobilier et pas seulement la recherche d’un éventuel acquéreur avec lequel des négociations devront être entreprises, que le prix de vente, la rémunération de l’intermédiaire et la partie à qui incombera cette rémunération sont précisément mentionnés dans le contrat et qu’il y est également indiqué que le mandant autorise le mandataire à établir tout acte sous seing privé aux clauses et conditions nécessaires à l’accomplissement du mandat et notamment le compromis ou la promesse de vente.

L’offre d’achat présentée par monsieur [L] [M] et madame [I] [A] caractérise donc un accord des vendeurs et des candidats acquéreurs sur la chose et le prix et suffit à conférer à la vente un caractère parfait, impliquant l’obligation pour les vendeurs d’accomplir toutes les formalités nécessaires au transfert de propriété et pour les acquéreurs, d’accomplir toutes les formalités nécessaires au paiement du prix. L’offre d’achat ayant en outre été présentée le 16 octobre 2024 soit la veille de la rédaction par les défendeurs de la lettre de résiliation du mandat, la question de savoir si les défendeurs devaient respecter ou non un quelconque préavis pour résilier le mandat est complètement indifférente. Lorsque l’offre d’achat a été présentée, le mandat était dans sa première période de 12 mois et n’avait pas été résilié.

L’intérêt commun des indivisaires implique de poursuivre la vente conclue avec monsieur [L] [M] et madame [I] [A] jusqu’à son terme. A défaut, ces derniers pourront solliciter en justice la vente forcée du bien ou l’indemnisation du préjudice consécutif à l’inexécution par les vendeurs de leurs obligations. L’agent immobilier pourra également engager une action en responsabilité contre les vendeurs afin d’obtenir le préjudice résultant de la perte de sa commission, d’un montant de 68 750 euros, ou de la perte d’une chance d’obtenir cette commission. Or, ces condamnations auront pour effet de diminuer les liquidités disponibles, de rendre plus difficile la constitution des lots et de retarder encore le règlement d’une succession ouverte depuis plus de huit ans. Il n’est par ailleurs aucunement démontré que les défendeurs seraient en mesure de s’acquitter des soultes nécessaires pour compenser l’attribution du bien immobilier de [Localité 13]. Le projet schématique de partage établi par leur notaire fait certes état de soultes d’un montant relativement modéré à la charge de madame [X] [F] et de monsieur [S] [F]. La proposition de partage établie par le notaire des demandeurs fait elle état de soultes d’un montant beaucoup plus important à la charge des trois défendeurs. Les deux projets comportant des estimations de l’actif net à partager qui diffèrent de plus de 300 000 euros, l’issue des opérations de partage et notamment la possibilité de procéder à une attribution en nature de l’immeuble de [Localité 13], dont la valeur représente entre 45 et 50% de l’actif net, apparaît particulièrement incertaine.

Si les défendeurs indiquent avoir renoncé à vendre après avoir constaté que l’attribution en nature du bien immobilier était envisageable, force est de constater qu’ils ne produisent aucun élément de nature à démontrer que leurs capacités financières leur permettraient de s’acquitter de soultes dont le montant pourrait approcher 100 000 euros. Le fait que la lettre de résiliation du mandat ait été rédigé le lendemain du jour de présentation de l’offre d’achat au prix demandé, offre dont ils avaient immédiatement été informés par un courriel envoyé par l’agent immobilier, démontre que leur refus de poursuivre la vente a pour seul but de faire obstacle à cette vente, indépendamment de la possibilité ou non de procéder à une attribution en nature du bien immobilier.

Par ailleurs, si monsieur [L] [M] et madame [I] [A] ont accepté de proroger les effets de l’offre d’achat jusqu’à l’issue de la présente procédure, il est peu vraisemblable qu’ils acceptent de proroger les effets de l’offre jusqu’à ce que les défendeurs se décident à signer la promesse de vente ou qu’ils renoncent à acquérir le bien sans la moindre contrepartie. Il y a donc urgence à poursuivre l’exécution de la vente.

Il conviendra donc, afin de garantir la poursuite de la vente sans donner aux défendeurs la capacité de bloquer le processus, une astreinte n’étant pas forcément suffisante pour inciter le débiteur à exécuter volontairement l’obligation mise à sa charge, d’autoriser madame [Y] [B] veuve [F] et monsieur [D] [F] à vendre seuls, pour le compte de l’indivision, le bien immobilier situé à [Localité 13].

Bien évidemment dans l’hypothèse où les candidats acquéreurs se rétracteraient dans les 10 jours de la notification de la promesse ou dans l’hypothèse où l’ensemble des conditions suspensives ne seraient pas accomplis dans le délai prévu pour ce faire, la vente sera caduque et les défendeurs pourront alors de nouveau solliciter l’attribution du bien immobilier.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Mesdames [X] et [P] [F] et monsieur [S] [F] succombant, ils seront condamnés aux dépens de l’instance, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et condamnés sur ce fondement à payer à madame [Y] [B] veuve [F] et monsieur [D] [F] une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, en premier ressort et exécutoire de plein droit par provision,

Autorise madame [Y] [B] et monsieur [V] [F] à signer seuls, pur le compte de l’indivision successorale de feu monsieur [R] [F], la promesse synallagmatique de vente, l’acte authentique de vente et tout autre acte nécessaire à l’exécution du contrat de vente conclu entre madame [Y] [B] veuve [F], monsieur [D] [F], mesdames [X] et [P] [F] et monsieur [S] [F], vendeurs, et monsieur [L] [M] et madame [I] [A], acquéreurs, portant sur un ensemble immobilier sis à [Adresse 14], cadastré section A n° [Cadastre 1] et [Cadastre 5], au prix de 1 375 000 euros ;

Dit qu’à l’issue de la vente, et après paiement des frais à la charge des vendeurs et notamment de la commission de l’agent immobilier, le prix de vente sera consigné en l’étude de la société civile professionnelle EUVRARD-BURDET et CONVERS, titulaire d’un office notarial à [Localité 9], dans l’attente du partage définitif de l’indivision successorale ;

Condamne madame [P] [F], madame [X] [F] et monsieur [S] [F] à payer à madame [Y] [B] et monsieur [V] [F] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute madame [P] [F], madame [X] [F] et monsieur [S] [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [P] [F], madame [X] [F] et monsieur [S] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12] par mise à disposition au greffe le 2 septembre 2025 ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT