TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/00234 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NDGS

AFFAIRE :

S.D.C. COPROPRIETE PONTCARRAL

C/

Madame [U] [R]

JUGEMENT contradictoire du 17 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire :

M^e Pascale FARHAT-VAYSSIERE

Copie :

M^e Donia DHIB

délivrées le 17/12/2025

JUGEMENT RENDU

LE 17 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. COPROPRIETE PONTCARRAL

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 4], pris en son syndic le cabinet IMMO 2M SARL sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal omicilié es qualités audit siège

représentée par M^e Donia DHIB, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Alexis PACARIN, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [U] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Pascale FARHAT-VAYSSIERE, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Colette DALLAPORTA

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 15 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 DECEMBRE 2025 par Colette DALLAPORTA, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 07-01-2025 le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le CABINET IMMO 2M, a assigné Madame [U] [R] devant le Tribunal judiciaire de Toulon, afin d’obtenir paiement, avec exécution provisoire, des sommes suivantes :

—  3.060,65 euros au titre de l’arriéré de charges, selon décompte arrêté au 23-12-2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  130,80 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, arrêtés selon même décompte avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et

—  1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, et des entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que Madame [U] [R], propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 5], n’en acquitte pas régulièrement les charges de copropriété, de sorte qu’il est dû à ce jour l’arriéré réclamé.

Il expose qu’une tentative de conciliation devant le conciliateur de justice afin de recouvrir à l’amiable les sommes dues est restée sans effet, un constat de carence ayant été délivré le 17-12-2024.

Suite à plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du tribunal judiciaire de Toulon le 15-10-2025.

Ce jour,

Le Conseil du Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], par conclusions en réponse, demande au tribunal de :

A titre liminaire, se déclarer incompétent pour connaître de la demande reconventionnelle formée par Madame [U] [R] visant à obtenir l’annulation le procès-verbal d’assemblée générale du 22-06-2024,

Au fond, de condamner Madame [U] [R] aux sommes de :

—  3.456,86 euros au titre de l’arriéré de charges pour la période du 11-07-2023 au 25-08-2025 selon décompte arrêté à cette date avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  190,80 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, arrêtés selon même décompte avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

En tout état de cause, de débouter Madame [U] [R] de toutes contestations et demandes et de condamner Madame [U] [R] à la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, et des entiers dépens, le tout avec exécution provisoire.

En défense,

Madame [U] [R], par son conclusions en défense de son conseil, sollicite du tribunal

Au principal, qu’il rejette comme irrecevable les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL représenté par son syndic la société IMMO 2M pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Subsidiairement, qu’il rejette les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL.

En toute hypothèse

qu’il condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL à verser à Madame [U] [R] 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, qu’il annule l’assemblée générale de copropriété du 22-06-2024, ainsi que les AG antérieures depuis 2019,qu’il condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL à payer à Madame [U] [R] 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour violation à son préjudice des règles de modification des convocations et procès-verbaux d’AG et 2.000 euros au titre de l’article 700 outre entiers dépens de l’instance y compris les frais de constat d’huissier du 27-05-2025 à hauteur de 350 euros,Le tout avec exécution provisoire.

A l’oral, après débats,

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL soulève l’incompétence de cette chambre du tribunal judiciaire quant au litige sur l’annulation d’un procès-verbal d’assemblée générale de copropriété, et reprend ses conclusions pour le reste.

Madame [U] [R] indique que n’est plus justifiée cette demande d’annulation de procès-verbal d’assemblée générale. Elle souligne l’absence de mise en demeure préalable du syndic de copropriété avant de procéder à une tentative de conciliation. Elle reprend ses conclusions sur le litige portant sur la dette liée aux charges de copropriété demandées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL.

MOTIVATION

Il conviendra de se référer aux conclusions des parties visées en date de l’audience pour plus amples détails sur les faits et l’argumentaire des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Sur l’incompétence soulevée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL quant à une demande d’annulation de procès-verbal d’assemblée générale

En l’espèce, la procédure étant orale, le tribunal acte qu’en audience, Madame [U] [R] se désiste de sa demande d’annulation d’assemblée générale du 22-06-2024 de la copropriété [Adresse 5] ainsi que les AG antérieures depuis 2019.

Le tribunal constate donc que le litige actuel ne portant plus que sur le montant des charges de copropriété, cette 5ème chambre est bien compétente.

Sur l’irrecevabilité pour défaut de qualité et d’intérêt à agir du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL représenté par la société IMMO 2M

Il résulte des pièces fournies que le contrat de syndic liant les parties a été approuvé par assemblée générale du 27-05-2024, selon résolution n°6 inscrite dans le procès-verbal. Il est précisé que le présent mandat (donné à la société IMMO 2M ) l’est jusqu’au 30-06-2027.

En conséquence,

C’est contractuellement que la société IMMO 2M représente le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL du 27-05-2024 au 30-06-2027.

La société IMMO 2M a donc qualité à agir aux intérêts du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL. Sa demande sera donc recevable à ce titre.

Sur l’irrecevabilité de l’action de le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL pour défaut d’envoi à Madame [U] [R] de courrier de mise en demeure

En droit,

Il résulte de l’article 19-2 de la loi 65-557 sur la copropriété qu’ « «À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due (…) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues (…) ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

«Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond (…) condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles »

Il ne peut qu’être constaté que c’est uniquement pour faire appliquer la procédure accélérée au fond qu’une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours est nécessaire légalement.

Toutefois, nonobstant la loi suscitée,

Il résulte des articles 1103 et 1353 du code civil que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce,

Il résulte de la résolution n°3 du procès-verbal d’assemblée générale du 22-06-2024, fourni en procédure que : « Rappel des modalités de recouvrement convenues avec le Conseil syndical quant au solde débiteur de charges impayées suite à l’accord du Conseil syndical lors de la réunion syndicale du 06-09-2023 : Le syndic rappelle les modalités de recouvrement suivantes : Quant aux soldes débiteurs de charges impayées de copropriétaires : 1) Tout copropriétaire débiteur fait l’objet d’une mise en demeure et autre relance, 2) Faute de réponse ou de régularisation le copropriétaire débiteur fait l’objet d’une saisine du conciliateur de justice (…), 3) Faute d’accord, le copropriétaire débiteur fait l’objet d’une action judiciaire (…)».

Il est constaté que nonobstant la justification par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL en procédure d’une convocation de Madame [U] [R] devant le conciliateur de justice, il n’apporte pas justificatif d’envoi d’un courrier de mise en demeure.

Bien que la loi n’impose pas cette formalité du courrier de mise en demeure dans le cas d’une action judiciaire au fond selon procédure de droit commun, il est bien indiqué dans l’ordre du jour, Résolution n°3, inséré dans l’avis de convocation du 27-05-2024 à l’assemblée générale des copropriétaires du 22-06-2024 qu’il sera rappelé les modalités de recouvrement convenues avec le conseil syndical telles que détaillées plus haut, ce qui a été fait comme indiqué dans le procès-verbal de cette assemblée générale.

En conséquence,

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL n’apporte pas justificatif de l’envoi d’un courrier de mise en demeure à Madame [U] [R]. Il ne peut y avoir donc, en l’état actuel de la procédure initiée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL, de poursuite de celle-ci, la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est mal fondée.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [U] [R] de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte de l’article 1240 que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La faute visée par ce texte implique, s’agissant de l’abus de droit, une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

En l’espèce,

Le seul fait pour le demandeur de n’avoir pas suivi la procédure à laquelle il s’était pourtant engagé conventionnellement par l’intermédiaire du conseil syndical du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL ne démontre pas d’un caractère dilatoire ou abusif.

En conséquence,

La demande présentée à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [U] [R] concernant les frais irrépétibles, prévue par l’article 700 du CPC

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [U] [R] des frais irrépétibles engagés dans l’instance aussi une somme de 1.000 euros lui sera accordée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Sur les dépens

La partie perdante supporte les dépens, qui seront donc à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL.

Concernant les frais de constat d’huissier du 27-05-2025, il est de jurisprudence constante que les honoraires d’un constat d’Huissier non désigné par décision de justice n’entrent pas dans les dépens. En conséquence ils ne seront pas à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire en dernier ressort mis à disposition au greffe,

VU les pièces transmises,

VU les articles 1103 et 1353 du code civil,

VU les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée, fixant le statut de la copropriété, et de son décret d’application,

DIT recevable la demande du Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] représenté par son syndic le CABINET IMMO 2M, mais mal fondée par défaut de justification d’une mise en demeure préalable suite à convention passée entre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL par son conseil syndical et son syndic le CABINET IMMO 2M ;

En conséquence,

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [U] [R] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à verser à Madame [U] [R] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions, qu’elles soient en principal ou en reconventionnel.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe ce jour.

LE GREFFIER LE JUGE