DATE : 19 février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 25/01964 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CYUZ

AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE 29 RUE D’AVEJAN C/ S.A.R.L. MAS [U]

DÉBATS : 15 janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU DIX NEUF FÉVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION :

Monsieur Simon LANES, Président, qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 15 janvier 2026,

Les parties, entendues en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE 29 RUE D’AVEJAN

siège social : 29 Rue d’Avejan – 30100 ALÈS

agissant poursuite et diligences de son représentant légal en exercice la SAS LAMY immatriculée au RCS sous le n° 487 530 099 sise 32 Rue Joannes Carret – 69009 LYON

représentée par Maître Sylvia GINANE de la SARL GINANE – FARGET, avocat au barreau d’ALES,

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. MAS [U]

siège social : 09 Impasse de l’Arc – 30340 MONS

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 801 458 654, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

non comparante, ni représentée

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL MAS [U] est propriétaire des lots n°LT000003, n°LT000014, n°LT000015 et n°LT000018 au sein de la résidence sise 29 rue d’Avéjan à ALES (30100) consistant en un appartement de type T3 ainsi qu’une cave.

La demanderesse explique que depuis le milieu d’année 2023, la SARL MAS [U] ne s’acquitte pas, de façon régulière, des appels de charges et provisions sur charges, mettant en difficulté la copropriété.

Plusieurs lettres de mise en demeure ont été adressées entre 2023 et 2024. Puis, une nouvelle mise en demeure lui a été adressée le 05 février 2025. Toutefois, tenant l’absence de régularisation, une nouvelle lettre de mise en demeure a été adressée à la SARL MAS [U] en date du 11 juin 2025 et réceptionnée le 13 juin 2025.

Le 06 août 2025, une requête aux fins de tentative de préalable de conciliation a été déposée devant le juge chargé des contentieux de la protection.

Par ordonnance sur requête en date du 11 août 2025, le juge chargé des contentieux de la protection a ordonné à Monsieur [V] [Y], conciliateur de justice de tenter une conciliation entre la SARL MAS [U] et le syndicat des copropriétaires de la résidence 29 rue d’Avéjan, au titre d’une demande en paiement des charges de copropriété.

Le 15 octobre 2025, Monsieur [Y] a dressé un constat d’échec de la tentative de conciliation aux motifs que l’une des parties avait sollicité le report de l’entretien, ce qui n’avait pas été accepté par l’autre partie.

Au 05 novembre 2025, il existait une dette de 4.974,42 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence 29 rue d’Avéjan, agissant poursuites et diligence de son représentant légal en exercice la société NEXITY LAMY a attrait la SARL MAS [U] devant le Président du Tribunal Judiciaire d’Alès afin de :

Déclarer recevable et bien fondée en son principe, le syndicat des copropriétaires 29 rue d’Avéjan, pris en la personne de son syndic en exercice, la société LAMY ; Condamner la SARL MAS [U] à régler au syndicat des copropriétaires la somme totale de 4.974,42 euros ;Condamner la SARL MAS [U] à régler sur la somme en principal les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure en date du 13 juin 2025 ou à tout le moins à compter de la délivrance de la présente assignation, outre la capitalisation desdits intérêts ; Dire que la décision à intervenir pourra être transcrite au fichier immobilier pour valoir hypothèque légale du syndicat des copropriétaires ; Rappeler que la présente décision est exécutoire par provision ; Condamner la défenderesse à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner le défendeur aux entiers dépens, en ceux compris les frais de signification et d’exécution de la décision à intervenir le cas échéant.

A l’audience du 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence 29 rue d’Avéjan a maintenu ses demandes et a actualisé la dette à la somme de 5.475,26 euros.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, la SARL MAS [U] n’était, ni présente, ni représentée. La décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de la demanderesse pour un exposé complet de ses prétentions et moyens.

À l’audience, le demandeur a été informé que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est prévu que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles».

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est prévu que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…)Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, la SARL MAS [U] est propriétaire des lots n°LT000003, n°LT000014, n°LT000015 et n°LT000018 au sein de la résidence sise 29 rue d’Avéjan à ALES (30100) consistant en un appartement de type T3 ainsi qu’une cave.

La SARL MAS [U] est redevable d’une dette de 5.475,26 euros au titre des appels de fonds et charges sur provisions selon le dernier relevé de compte copropriétaire au 07 janvier 2026.

En soutien aux moyens de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit :

Un contrat type de syndic en date du 07 mars 2023 ; De nombreux appels de fonds ;Des relevés de compte copropriétaire dont le dernier est daté au 07 janvier 2026 faisant état d’une dette de 5.475,26 euros ; De nombreuses lettres de mise en demeure dont la dernière est datée au 11 juin 2025 indiquant à la SARL [U] qu’elle est redevable de la somme de 3.457,93 euros. La reproduction de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est reproduite ; Les factures liées aux lettres de mise en demeure ; La requête aux fins de tentative préalable de conciliation devant le tribunal judiciaire d’ALES ;Une ordonnance sur requête rendue le 11 août 2025 par le juge chargé des contentieux inférieur à 10.000 euros ; Un constat d’échec de la tentative de conciliation en date du 15 octobre 2025 ;Des procès-verbaux d’assemblée générale dont le dernier est daté au 20 février 2025.

Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence 29 rue d’Avéjan et de condamner la SARL MAS [U] au versement de la somme de 5.475,26€ au titre des charges de copropriété, appels de fonds et charges sur provision non acquittés.

La SARL MAS [U] devra donc payer la somme de 5.475,26€ augmentée des intérêts à taux légal.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence 29 rue d’Avéjan demande ce que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produisent intérêts.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci. Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée. (Civ. 1re, 16 avr. 1996, no 94-13.803 ; Civ. 3e, 20 mars 2025, n°23-16.765 B)

Force est de constater que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune stipulation d’anatocisme, de sorte que la capitalisation des intérêts devra prendre effet à compter du 16 décembre 2025, date de l’assignation.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2025.

Sur la demande d’inscription au fichier immobilier pour valoir hypothèque légale

Aux termes de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation.

Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l’alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur. ».

La mise en œuvre de ces sûretés vise à garantir le paiement des créances de toute nature du syndicat à l’encontre d’un copropriétaire, à savoir toutes les sommes dont le syndic peut exiger le versement, notamment en vertu de l’article 35 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 (avance permanente de trésorerie, provision sur budget et provision pour travaux, avance du Plan pluriannuel de travaux, cotisation du fonds de travaux et avance de solidarité en cas d’insuffisance de trésorerie), des régularisations de charges, mais également de toute autre créance judiciaire ou légale du syndicat contre le copropriétaire.

Pour qu’une hypothèque légale puisse être inscrite sur le lot du copropriétaire débiteur, il faut qu’auparavant le syndic lui ait vainement délivré une mise en demeure. Il incombe en effet au syndic de faire inscrire l’hypothèque au profit du syndicat en dehors de toute habilitation de l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence 29 rue d’Avéjan demande à ce que la présente décision puisse être transcrite au fichier immobilier pour valoir hypothèque légale du syndicat des copropriétaires.

En l’état des éléments, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la résidence 29 rue d’Avéjan a adressé à la SARL MAS [U] plusieurs lettres de mise en demeure dont la dernière est datée au 11 juin 2025, aux fins de régularisation de sa dette au titre des charges de copropriété et appels de fond impayés.

Ainsi, par application de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il sera donné autorisation au syndicat des copropriétaires de la résidence 29 rue d’Avéjan de transcrire au fichier immobilier la dette de la SARL MAS [U] pour valoir hypothèque légale du syndicat des copropriétaires.

Il sera précisé à la SARL MAS [U] que sous réserve de s’acquitter d’une partie significative de sa dette ou de présenter de sérieuses garanties de paiement, elle pourra demander, aux termes de l’ordonnance no 2019-738 du 17 juillet 2019, au tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond la mainlevée totale ou partielle de l’inscription.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état ».

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SARL MAS [U] aux entiers dépens y compris les frais de signification et d’exécution à venir.

Sur les frais irrépétibles

En outre, compte-tenu de la situation des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elles ont dû engager dans la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée an fond, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL MAS [U] à payer le syndicat des copropriétaires de la résidence 29 rue d’Avéjan représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY la somme de 5.475,26€ (cinq mille quatre cent soixante-quinze euros et vingt-six centimes) augmenté des intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts de retard dus à compter du 16 décembre 2025 ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de la résidence 29 rue d’Avéjan représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY à transcrire au fichier immobilier la dette de la SARL MAS [U] pour valoir hypothèque légale du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE SARL MAS [U] aux entiers dépens en ce compris les frais de signification et d’exécution de la présente décision ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence 29 rue d’Avéjan de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

En foi de quoi le présent jugement est signé par,

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.