Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 31 octobre 2024, n° 22/04762

TJ Toulouse 31 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [P] [G] était bien débiteur des charges de copropriété, les comptes ayant été approuvés par l'assemblée générale, rendant la créance certaine, liquide et exigible.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a jugé que certains frais de recouvrement étaient justifiés et imputables au copropriétaire défaillant.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le retard dans le paiement des charges avait causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Frais de justice
La cour a décidé que Monsieur [P] [G], en tant que partie perdante, devait supporter les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 31 oct. 2024, n° 22/04762
Numéro(s) :	22/04762
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Diane DUPEYRON
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 72A

N° RG 22/04762

N° Portalis DBX4-W-B7G-RMHZ

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 31 Octobre 2024

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS [Adresse 10]

L’Administrateur Général des Finances Publiques de la Région Midi-Pyrénées et du département de la Haute-Garonne-Pôle de gestion des patrimoines privés, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [O] [G], décédé le 17 décembre 1922,

[O] [G], décédé le 17/12/2022

[P] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 31 Octobre 2024

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le jeudi 31 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice- Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition au 22 octobre 2024, prorogée au 31 octobre 2024, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, [Adresse 4], représentée par son syndic, la SAS [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [G], décédé le 17/12/2022

L’Administrateur Général des Finances Publiques de la Région Midi-Pyrénées et du département de la Haute-Garonne – Pôle de gestion des patrimoines privés, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [O] [G], décédé le 17 décembre 1922,

[Adresse 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [G]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [G] était propriétaire des lots n°154 (appartement T3), 375 (parking sous-sol) et 211 (parking extérieur) dans la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5], agissant par la S.A.S [Adresse 10], a fait délivrer à Monsieur [O] [G] une mise en demeure de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5], agissant par la S.A.S [Adresse 10], a fait assigner Monsieur [O] [G] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 08/11/2022.

Monsieur [O] [G] est décédé le 17/12/2022. Aucun héritier ne s’étant manifesté, par ordonnance sur requête en date du 29/11/2023 à la demande du syndicat, le tribunal judiciaire de Toulouse a nommé l’Administrateur Général des Finances Publiques de la Région Midi-Pyrénées et du département de la Haute-Garonne, Pôle de gestion des Patrimoines Privés, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [O] [G].

Par acte commissaire de justice en date du 17/01/2024, le syndicat a assigné le curateur en intervention forcée.

Les deux affaires ont été jointes à l’audience du 04/04/2024.

Le petit-fils de Monsieur [O] [G], Monsieur [P] [G], ayant accepté la succession, par acte de commissaire de justice en date du 10/04/2024, le syndicat l’a assigné en paiement des charges de copropriété impayées au 01/04/2024.

A l’audience du 09/09/2024, les deux affaires ont été jointes et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5], agissant par la S.A.S [Adresse 10] – représenté par son conseil – abandonne ses demandes contre l’Administrateur Général des Finances Publiques de la Région Midi-Pyrénées et du département de la Haute-Garonne, mais reprend les termes de son assignation pour demander de condamner Monsieur [P] [G] à lui régler la somme de 4539,20 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de le condamner à lui verser également les sommes de 1500,00 € à titre de dommages-intérêts et de 1500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 1er appel provisionnel de l’exercice 2024/2025 (4539,20 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (216,29 €).

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 10/04/2024, Monsieur [P] [G] n’est pas présent ni représenté.

L’Administrateur Général des Finances Publiques de la Région Midi-Pyrénées et du département de la Haute-Garonne n’a pas comparu, et personne pour lui.

Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater le désistement du syndicat de ses demandes formées contre l’Administrateur Général des Finances Publiques de la Région Midi-Pyrénées et du département de la Haute-Garonne.

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5] justifie que Monsieur [O] [G] était bien propriétaire des lots n°154 (appartement T3), 375 (parking sous-sol) et 211 (parking extérieur) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats lesprocès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 29/09/2021, du 28/09/2022 et du 04/10/2023, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur [O] [G], puis à Monsieur [P] [G] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 01/04/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [P] [G] reste débiteur des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 4322,91 €.

Monsieur [P] [G] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5] la somme totale de 4322,91 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10/04/2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

La mise en demeure du 03/10/2022 doît être comptabilisée au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (120,00 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Monsieur [G] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

— sur les frais d’huissier :

La somme de 60,29 € correspondant à des frais de signification comptabilisée le 24/03/2022, non justifiée, sera écartée.

Monsieur [P] [G] sera au final condamné uniquement au paiement de la somme de 36,00 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 10/04/2024.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La carence réitérée et prolongée du propriétaire dans le paiement de ses charges de copropriété cause indéniablement un préjudice financier au syndicat des copropriétaires, en déstabilisant le budget de l’ensemble de la copropriété et en faisant supporter aux autres copropriétaires l’avance des frais nécessaires à son fonctionnement normal. Ce préjudice est démontré par le syndic au travers des éléments comptables et financiers founis.

En conséquence de quoi, Monsieur [P] [G] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5] une somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5] une somme de 600,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5], agissant par la S.A.S [Adresse 10] de ses demandes formées contre l’Administrateur Général des Finances Publiques de la Région Midi-Pyrénées et du département de la Haute-Garonne ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5], agissant par la S.A.S [Adresse 10], les sommes de :

—  4322,91 € au titre des charges et provisions impayés au 01/04/2024 (1er appel provisionnel exercice 2024/2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 10/04/2024,

—  36,00 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 10/04/2024,

—  500,00 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5], agissant par la S.A.S [Adresse 10], une somme de 600,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE ROXANE, sise [Adresse 5], agissant par la S.A.S [Adresse 10], de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] aux dépens.

La greffière, Le juge