COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 24/00011 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YWR5

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/00488

DEMANDEUR

S.A. BNP PARIBAS

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA Law, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0238

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. “SOCIETE DEVELOPPEMENT FONCIER” (SDF)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-luc SEYNAEVE de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Mai 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2013, la S.C.I. SOCIETE DEVELOPPEMENT FONCIER a consenti à la S.A. BNP PARIBAS (ci-après la BNP PARIBAS) un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 7] (93), pour une durée de neuf années consécutives à compter du 1er avril 2013.

Par acte extrajudiciaire du 24 mars 2022, la BNP PARIBAS a fait signifier à son bailleur une demande de renouvellement du bail à effet du 1er avril 2022.

Le bailleur n’ayant pas répondu à cette demande dans le délai de trois mois fixé par l’article L145-10 du code de commerce, le principe du renouvellement du bail au 1er avril 2022 est acquis. Le loyer s’élevait alors à la somme de 115.744,20 euros hors taxes hors charges par an.

Par mémoire préalable, notifié le 20 juin 2023 à la S.C.I. SOCIETE DEVELOPPEMENT FONCIER, la BNP PARIBAS a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2022 à la somme de 65.445 euros hors taxes hors charges par an.

Par exploit de commissaire de justice du 14 février 2024, la BNP PARIBAS a assigné la S.C.I. SOCIETE DEVELOPPEMENT FONCIER devant le juge des loyers commerciaux aux fins à titre principal d’obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé à cette somme.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 02 octobre 2024, la BNP PARIBAS demande au juge des loyers commerciaux de :

FIXER le loyer du Bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle en principal de 65.445 € HT et HC.

DIRE que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2022 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à parfait paiement ;

DIRE que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du Code civil;

DEBOUTER le Bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire,

DESIGNER tel expert qu’il lui plairait dans les conditions de l’article 263 du Code de procédure civile avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des Locaux à la date du 1er avril 2022 ;

FIXER le loyer provisionnel, dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée à la somme par an en principal de 65.445 € HT et HC, et ce à compter du 1 er avril 2022 et pendant toute la durée de l’instance ;

Au soutien de ses prétentions, la BNP PARIBAS fait valoir qu’il convient de retenir la surface des locaux telle qu’elle est fixée au bail, soit une surface « d’environ 250 m² ». Après application de coefficients de pondération, déterminés au regard de la nature des différents espaces des locaux évalués et de la distance de ces derniers avec la façade, il convient de retenir une surface pondérée de 164,54 m²p. Les références établies par rapport à des commerces situés [Localité 8], dont huit se trouvent sur la même avenue que les locaux objet de la présente procédure, ainsi que des loyers fixés à l’égard d’agences bancaires implantées dans les communes voisines, permettent de fixer la valeur locative brute à 450 euros du mètre carré pondéré. Plusieurs abattements ont également vocation à être retenus. Ainsi, il convient de déduire le montant de l’impôt foncier mais également d’appliquer un abattement forfaitaire de 5% du fait de l’accession en fin de jouissance au profit du bailleur des travaux réalisés par son preneur. Enfin, les locaux loués n’étant pas adaptés à l’usage pour lequel il étaient destinés, un abattement de 20% pourrait s’appliquer ; celui-ci pouvant se compenser avec les majorations sollicitées par le bailleur qui n’apparaissent pour autant pas justifiées. Au regard de ces éléments, le loyer doit être fixé à la somme de 65.445 euros hors taxes hors charges par an. Si le juge des loyers commerciaux ne s’estimait toutefois pas suffisamment informé, une expertise devra être ordonnée.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par mémoire en réponse, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 28 octobre 2024, la S.C.I. SOCIETE DEVELOPPEMENT FONCIER sollicite du juge des loyers commerciaux de :

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2022 à la somme de 120 407,05 euros par an hors taxes et hors charges;

— Juger que le différentiel entre le loyer ainsi fixé et le loyer acquitté par la société BNP PARIBAS à compter du 1er avril 2022 sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la notification du présent mémoire, puis au fur et à mesure des échéances échues, et ce avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts échus depuis plus d’un an ;

A titre subsidiaire, avant dire droit sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1°' avril 2022 :

— désigner un expert avec mission de :

— Convoquer les parties;

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

— Visiter les lieux loués et les décrire;

— Entendre les parties en leurs dires et explications;

— Donner son avis sur la valeur locative au 1°' avril 2022 des lieux loués, au regard de leurs caractéristiques, de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage;

— Dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

— et fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 120 407,05 euros par an hors taxes et hors charges;

En toute hypothèse, condamner la société BNP PARIBAS aux dépens de l’instance et à payer à la SOCIETE DEVELOPPEMENT FONCIER la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. SOCIETE DEVELOPPEMENT FONCIER fait valoir que contrairement à ce que le preneur affirme, les locaux objet du bail ont une superficie de 264 m² et rien ne permet de considérer que la clause « désignation » des locaux au bail, selon laquelle la superficie est de 250 m² environ, présente le caractère d’une obligation contractuelle s’imposant aux parties. Elle relève que les plans sur lesquels la BNP PARIBAS se fonde prennent en compte les aménagements effectués par celle-ci qui ont eu pour conséquence de réduire la surface utile des locaux or le calcul de la surface pondérée doit s’effectuer au regard de la surface louée, abstraction faite des aménagements et cloisonnements. Dès lors, au vu de la surface déterminée par le cabinet géomètre-expert WEISSE, de 264 m², la surface pondérée ressort à 188,42 m². Le bailleur soutient que c’est à tort que l’expert amiable de la BNP PARIBAS, Monsieur [X], a retenu la valeur locative brute de 450 euros du mètre carré pondéré dès lors que ses références portent sur des locaux très éloignés de ceux loués par le preneur et dont les loyers ont été fixés plusieurs années auparavant. Au regard de deux locaux se trouvant à proximité immédiate des locaux loués par la société BNP PARIBAS, ladite valeur doit en réalité être fixée selon le bailleur à 577 euros le mètre carré pondéré. Il convient d’appliquer de surcroît des abattements au titre du transfert sur le preneur de la taxe foncière et du report en fin de jouissance de l’accession au profit du bailleur des travaux réalisés par le preneur, abattement qui devra être fixé à 5%. Compte tenu des avantages inhabituels octroyés au preneur par le bail, en l’espèce la destination « tous commerces », la possible réunion des locaux loués avec les locaux mitoyens, la faculté de sous-location, le droit de préférence ainsi que la clause d’exclusivité, des majorations devront également s’appliquer et ce, à hauteur de 21%. Le loyer devra ainsi être fixé à compter du 1er avril 2022 à la somme de 120.047,05 euros hors taxes et hors charges par an. A titre subsidiaire, la S.C.I. SOCIETE DEVELOPPEMENT FONCIER sollicite qu’une expertise soit ordonnée.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats tenus à l’audience du 21 janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

«1° Les caractéristiques du local considéré;

«2° La destination des lieux;

«3° Les obligations respectives des parties;

«4° Les facteurs locaux de commercialité;

«5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

«Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.» — [Décr. n°53-960 du 30 sept. 1953, art. 23]

En l’espèce, la BNP PARIBAS et la S.C.I. SOCIETE DEVELOPPEMENT FONCIER s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, aux clauses et conditions du bail expiré. Il convient ainsi de constater le renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er avril 2022.

Elles sont toutefois en désaccord sur le montant de ce loyer et, plus particulièrement, sur la détermination de la surface des locaux ainsi que sur l’évaluation de la valeur locative brute.

Au regard de ces désaccords et de l’impossibilité de déterminer le montant du loyer en renouvellement sur le seul fondement d’une expertise non contradictoire, il y a lieu de désigner un expert. Il reviendra à ce dernier d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission.

Monsieur [L] [I], expert en estimations immobilières près la Cour d’appel de Paris, sera désigné en qualité d’expert judiciaire.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la BNP PARIBAS, demandeur à la présente instance et qui sollicite une réévaluation du loyer commercial à la baisse.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la BNP PARIBAS devra continuer de payer, à titre provisionnel, l’ancien loyer tel qu’il s’établissait en dernier lieu au 31 mars 2022.

Il convient, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

CONSTATE le renouvellement du bail expiré à la date du 1er avril 2022 ;

ORDONNE en conséquence, avant dire droit, une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [L] [I]

[Adresse 4]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

avec pour mission de:

— décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,

— fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 1er avril 2022, le loyer de base du bail considéré à la valeur locative, laquelle devra être recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents en y apportant les correctifs, si nécessaire, dans l’hypothèse où des différences seraient constatées entre le local loué et les locaux de référence,

— rechercher les références de comparaison les plus utiles ;

— préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— dresser rapport.

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête.

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du Code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT qu’en cas de besoin, l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les parties,

DIT donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé jusqu’au 31 mars 2022 le loyer provisionnel à compter du 1er avril 2022, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 31 octobre 2025 ;

DIT que la S.A. BNP PARIBAS devra consigner à la régie du tribunal, avant le 25 avril 2025, la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 03 juin 2025 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait au Palais de Justice, le 25 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame THINAT