TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 72A

N° RG 24/02871

N° Portalis DBX4-W-B7I-TAWC

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 22 Octobre 2024

Syndicat des copropriétaires de la Résidence BASTIDES DE CROIX BENITE située 106 chemin de Croix Benite 31200 TOULOUSE

C/

[N] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Octobre 2024

à Mme [N] [B]

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 22 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence BASTIDES DE CROIX BENITE située 106 chemin de Croix Bénite 31200 TOULOUSE, représenté par son syndic, la société FONCIA TOULOUSE, ayant son siège 8 Boulevard Florence Arthaud, CS 72073 – 31018 TOULOUSE

représentée par Maître François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Elsa SANCHEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [N] [B]

demeurant APPARTEMENT B004, 106 CHEMIN DE CROIX BENITE – 31200 TOULOUSE

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [B] est propriétaire des lots n°16 (appartement) et 39 (parking) dans la RESIDENCE BASTIDES DE CROIX BENITE, sise 106, Chemin de Croix Bénite, 31200 TOULOUSE.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BASTIDES DE CROIX BENITE, sise 106, Chemin de Croix Bénite, 31200 TOULOUSE, agissant par la société FONCIA TOULOUSE, a fait délivrer à Madame [N] [B] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BASTIDES DE CROIX BENITE, sise 106, Chemin de Croix Bénite, 31200 TOULOUSE, agissant par la société FONCIA TOULOUSE, a fait assigner Madame [N] [B] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 04/06/2024.

A l’audience du 09/09/2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BASTIDES DE CROIX BENITE, sise 106, Chemin de Croix Bénite, 31200 TOULOUSE, agissant par la la société FONCIA TOULOUSE – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise sa créance arrêtée au 05/09/2024 compte tenu des versements intervenus après l’assignation, pour demander de condamner Madame [N] [B] à lui régler la somme de 640,63 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de la condamner à lui verser également les sommes de 300,00 € à titre de dommages-intérêts et de 1000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BASTIDES DE CROIX BENITE, sise 106, Chemin de Croix Bénite, 31200 TOULOUSE indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 3ème appel provisionnel de l’exercice 2024/2025 (640,63 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (1383,22 €).

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 04/06/2024, Madame [N] [B] n’est pas présente ni représentée.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera rendu par défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BASTIDES DE CROIX BENITE, sise 106, Chemin de Croix Bénite, 31200 TOULOUSE justifie que Madame [N] [B] est bien propriétaire des lots n°16 (appartement) et 39 (parking) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 23/082022 et du 19/10/2023, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges pour les exercices 2022/2023 et 2023/2024 ; les différents appels de charges envoyés à Madame [N] [B] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 05/09/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il en ressort un solde créditeur en faveur de Madame [N] [B] au titre des charges de copropriété de 742,59 €, étant précisé au surplus qu’il n’a pas été tenu compte de l’absence totale de justificatifs pour les appels de fonds antérieurs au 01/02/2022 (d’un montant cumulé au débit de 898,16 €), pour le solde débiteur de charges 2021/2022 (de 220,83 €), pour la régularisation créditrice d’appel de fonds au 20/09/2022 (de 95,24 € au crédit), et pour le débit pour « fuite origine logement locataire pour assurance » de 348,70 €.

La demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BASTIDES DE CROIX BENITE, sise 106, Chemin de Croix Bénite, 31200 TOULOUSE au titre des charges de copropriété hors frais et intérêts doit donc être rejetée.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT ET LES INTERETS :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les intérêts de retard comptabilisés, dont le calcul n’est pas produit, seront écartés.

— sur les frais de relance :

Les frais de relance antérieure à la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires. Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont, quant à eux, parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 17/05/2023 et la sommation du 16/01/2024 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BASTIDES DE CROIX BENITE, sise 106, Chemin de Croix Bénite, 31200 TOULOUSE a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (2 x 420 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Madame [N] [B] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

— sur les frais d’huissier :

Les débours tarifés des huissiers sont indemnisés au titre des dépens lorsqu’ils sont des préalables nécessaires à l’instance. Il sera donc statué sur la demande portant sur les « frais com. de justice » pour 107,88 € (alors que les frais d’assignation sont de 56,08 €) au titre des demandes accessoires ci-après.

Madame [N] [B] pourrait être au final condamnée au paiement de la somme de 198,86 € au titre des frais pré-contentieux, mais cette somme se révèle inférieure au solde créditeur des charges hors frais de 742,59 €.

La demande du syndicat au titre des frais et intérêts sera donc rejetée.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Madame [B]. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte tenu du caractère imparfait et lacunaire du dossier produit aux débats alors même que le syndic ne facture pas moins de 840 € pour cette médiocre prestation, le tribunal ne peut que considérer que la débitrice a pu légitimement s’interroger sur le bien fondé des sommes réclamées par le syndicat, avant de solder la plus grande partie de la dette réclamée sous la menace d’une acion judiciaire.

Il convient donc de condamner le syndicat, partie perdante, à supporter la charge des dépens.

La demande du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BASTIDES DE CROIX BENITE, sise 106, Chemin de Croix Bénite, 31200 TOULOUSE en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

REJETTE les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BASTIDES DE CROIX BENITE, sise 106, Chemin de Croix Bénite, 31200 TOULOUSE, agissant par la société FONCIA TOULOUSE, au titre des charges de copropriété, frais et intérêts restant dus au 05/09/2024 ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE BASTIDES DE CROIX BENITE, sise 106, Chemin de Croix Bénite, 31200 TOULOUSE, agissant par la société FONCIA TOULOUSE, de ses autres demandes ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE BASTIDES DE CROIX BENITE, sise 106, Chemin de Croix Bénite, 31200 TOULOUSE, agissant par la société FONCIA TOULOUSE, aux dépens.

La greffière, Le juge