Du 30 janvier 2026

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 25/01121 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2URY

[O] [S] [C]

C/

[R] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 janvier 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [S] [C]

né le 09 Février 1958 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Maître Adrien [Localité 10] ( SELARL AVITY),

Avocat au barreau de BORDEAUX,

DEFENDERESSE :

Madame [R] [E]

[Adresse 6] [Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sabrina BEUVAIN substituant M^e Sonny SOL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Décembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 21 avril 2023 engagée par Monsieur [O] [P] à l’encontre de Madame [R] [E] il est demandé à cette juridiction de constater la résiliation du bail d’habitation du logement situé au [Adresse 7] au deuxième étage à gauche à Bordeaux, l’expulsion de la défenderesse et sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle de 2126,03 euros correspondant à la somme restant due au 17 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de cette date, la somme de 450 € correspondant au dépôt de garantie et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 . du code de procédure civile et les dépens de l’instance

À la suite d’une ordonnance de radiation en date du 27 octobre 2023 dans ce dossier inscrit au répertoire général sous le numéro 23/00877 au motif qu’après divers renvois successifs le demandeur n’a pas fait preuve de la diligence nécessaire et suffisante pour que l’affaire puisse être retenue, il est justifié par Monsieur [O] [P] qu’une demande de réinscription de l’affaire au rôle a été adressée par mail le 17 avril 2025 en application de l’article 383 du code de procédure civile en faisant état d’une ordonnance de référé du 21 mars 2025 déclarant irrecevable l’action de Monsieur [O] [P] en considérant que l’existence de la précédente instance radiée mais non frappée de péremption impliquait une double identité d’objet et de parties rendant de ce fait irrecevable cette nouvelle action.

C’est la raison pour laquelle la réinscription de l’affaire au rôle de l’instance sous le numéro de procédure RG numéro 23/00 877 n’a pas été envisagée par le premier juge au motif qu’il ne lui appartenait pas de procéder à une telle diligence.

À l’audience du 12 décembre 2025, Monsieur [O] [P] dans le dernier état de ses conclusions écrites développées oralement à l’audience conclut au rejet des prétentions de Madame [R] [E], de constater que par l’effet du commandement en date du 19 octobre 2022 resté infructueux, la clause résolutoire stipulée au bail signé le 1er mai 2022 est acquise depuis le 20 décembre 2022 et que Madame [R] [E] occupe sans droit ni titre depuis cette date les locaux situés [Adresse 8] de sorte qu’il conviendra de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du 20 décembre 2022 et d’ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que toute personne occupante de son chef, de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au loyer et aux charges soit la somme de 629,80 € qui sera due par Madame [R] [E] à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complet délaissement des lieux et laquelle indemnité sera indexée tout comme les loyers avec intérêts de droit.

Il est sollicité également sa condamnation au paiement de la somme de 12 159,03 euros au titre des loyers impayés déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité ou augmentée des termes postérieurs restés également impayés jusqu’à la date du jugement à intervenir majorés des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022 date du commandement de payer ainsi que la somme de 508,64 € au titre du préjudice financier consécutif à la dégradation des serrures et enfin d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343 –2 du code civil.

Il est formulé en outre la condamnation de Madame [R] [E] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire en date du 19 octobre 2022 ainsi que celui valant commandement de payer en date du 23 septembre 2025.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [P] fait valoir que Madame [R] [E] ne paie plus ou insuffisamment les loyers dus au bailleur en application du contrat de bail et ce depuis le mois de mai 2022 alors qu’un commandement de payer en date du 19 octobre 2022 a été valablement délivré visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Il est également établi selon la demanderesse que les impayés sur les années 2022,2023, 2024 et 2025 représentent une somme totale de 12 159,03 euros et que la caisse d’allocations familiales a bloqué le versement des allocations au profit du bailleur de sorte que Madame [R] [E] devra être condamnée au paiement de cette somme déduction faite éventuellement des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer ou augmentée des termes postérieurs au jour de la décision à intervenir.

Madame [R] [E] demande au juge des référés de constater la péremption de l’instance ainsi que le dessaisissement du juge des référés et à titre principal la nullité du commandement de payer du 19 octobre 2022 et de juger irrecevables les demandes de Monsieur [O] [P] pour défaut d’intérêt à agir et à titre subsidiaire de constater l’existence d’une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés pour apprécier le fond du litige.

Il est demandé à titre infiniment subsidiaire à être autorisée à se libérer du montant de sa dette dans un délai de 36 mois et en tout état de cause de déduire des sommes dues les paiements et déductions effectuées entre le mois de mai 2022 et le mois de septembre 2025 ce qui représente une somme de 1902,20 €.

Il est sollicité enfin la condamnation de Monsieur [O] [P] au paiement à titre provisionnel de la somme de 10 500 € en réparation de son préjudice de jouissance laquelle somme compensera la créance alléguée par Monsieur [O] [P] qui devra être condamné enfin au paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle estime qu’aucune diligence interruptive du délai de péremption n’a été effectuée postérieurement à la remise au greffe de l’assignation originelle et que le commandement de payer est nul en ce qu’il porte sur une somme et un décompte erroné.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’exception tirée du défaut d’intérêt à agir :

Madame [R] [E] n’explicite pas son exception tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [O] [P] dont la qualité de bailleur agissant dans le cadre de l’exécution du bail et en résiliation de celui-ci n’est pas contestable.

Sur la péremption d’instance :

Aux termes des dispositions de l’article 386 du code de procédure civile l’instance est périmée lorsque aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans.

Force est de constater en l’espèce que suivant assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 21 avril 2023 à la requête de Monsieur [O] [P] aux fins de résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et d’expulsion à l’encontre de Madame [R] [E], l’audience s’est tenue le 30 juin 2023 et plusieurs renvois du dossier sont intervenus dans l’attente de la décision du bureau du bureau de l’aide juridictionnelle saisie par Madame [R] [E] et laquelle devait être rendue le 31 octobre 2025 puis rectifiée par une nouvelle décision du 26 novembre 2025 en raison notamment d’un changement d’avocat, de la constitution de l’avocat du demandeur et d’éléments sur la situation de l’intéressée.

Une ordonnance de radiation a été rendue le 27 octobre 2023 après avoir constaté le défaut de diligences des parties et en particulier du demandeur non comparant ni représenté à cette audience.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la diligence interruptive du délai de péremption s’entend de l’initiative d’une partie manifestant sa volonté de parvenir à la résolution du litige prise utilement dans le cours de l’instance. Ces conditions qui dépendent de la nature de l’affaire et de circonstances de fait sont appréciées souverainement par le juge du fond.

Or il convient de rappeler que par courriel adressé au greffe du pôle protection et proximité le 17avril 2025, le conseil de Monsieur [O] [P] a manifesté auprès du tribunal sa volonté de reprendre l’instance en des termes qui ne laissent aucun doute quant à son intention, ce courriel a été suivi d’une lettre de demande de réinscription au rôle de l’affaire radiée déposée le 6 juin 2025 reprenant les termes de l’assignation initiale et en précisant que cette action avait pour objet l’expulsion de Madame [R] [E] et sa condamnation au règlement de sa dette locative.

Il s’ensuit que même en considérant que le départ du délai de la péremption serait la date de l’assignation initiale du 21 avril 2023 et non celle du 27 octobre 2023 date du dernier acte de procédure et de l’ordonnance de radiation, le courriel du 17 avril 2025 sollicitant de manière expresse la réinscription de l’affaire au rôle et la lettre de demande de réinscription au rôle déposée le 6 juin 2025 doivent être analysées comme des diligences interruptives du délai de péremption de sorte que la fin de non-recevoir tirée de la péremption d’instance doit être rejetée.

Il sera observé surabondamment que selon les termes de l’article 383 du CPC le rétablissement de l’affaire après la radiation n’a été possible que sur la justification de l’accomplissement des diligences dont le défaut avait entrainé celle-ci.

Sur la nullité du commandement de payer :

Il est soutenu par la défenderesse que le commandement de payer serait irrégulier et nul notamment en comportant des informations incomplètes et un décompte inexact.

Il est de jurisprudence constante qu’une erreur dans le décompte ne constitue pas une cause de nullité du commandement de payer quel qu’il soit.

L’argumentation de Madame [R] [E] porte sur des indications erronées que comporterait le décompte des sommes dues, ces griefs de la défense ne résistent pas à l’examen et n’entachent pas de nullité le commandement de payer du 19 octobre 2022 qui demeure valable pour le montant des sommes réellement dues.

Sur la régularité de la procédure en résiliation du bail :

Il est justifié par Monsieur [O] [P] de la notification à la date du 15 février 2024 au représentant de l’État du département de l’assignation saisissant le tribunal de même qu’il est justifié de la transmission par la voie électronique d’une signification du commandement de payer par voie électronique à la CCAPEX le 19 octobre 2022 de sorte que l’action en résiliation du bail est régulière.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort des pièces produites aux débats par Monsieur [O] [P] que la dette locative de Madame [R] [E] n’a fait que croître par suite de l’absence ou l’insuffisance des règlements des loyers et charges par Madame [R] [E] sur les années 2022, 2023, 2024 et 2025 soit 889,03€ en 2022, 4660,60 € en 2023, 2740,20 € en 2024 et 3869,20 € en 2025 ce qui représente au total une somme de 12 159,03 euros sauf à parfaire ou à diminuer.

C’est donc dans le cadre de son pouvoir que le juge des référés fixe la créance du bailleur dans la mesure où celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

Il sera relevé que la charge de la preuve du règlement des loyers et charges appartient au locataire et non pas au bailleur dès lors que le décompte produit correspond aux clauses du bail d’habitation et ne peut être contesté.

Il convient en conséquence dès lors qu’il n’est pas établi que le bailleur aurait perçu directement des allocations afférentes au logement de la caisse d’allocations familiales de la Gironde , de condamner Madame [R] [E] au paiement de la somme de 12 159,09 euros en deniers ou quittance valable sauf à parfaire ou à diminuer notamment pour tenir compte des règlements qui auraient été effectués postérieurement par la locataire et dont il n’aurait pas été tenu compte.

Il sera fait application des termes du commandement de payer du 19 octobre 2022 dont la régularité n’a pas été sérieusement contestée par la défenderesse lequel commandement portait également sur la nécessité de justifier d’une assurance pour les risques locatifs dans le délai d’un mois dont il n’est pas établi que cette exigence ait été satisfaite dans ce délai ce qui a pour conséquence d’entraîner également la résiliation du bail.

Il y a lieu de considérer que la défaillance de Madame [R] [E] et ses manquements aux obligation du bail doivent entraîner la résiliation du bail d’habitation à la date du 20 décembre 2022 de sorte que Madame [R] [E] occupe sans droit ni titre depuis cette date les locaux situés [Adresse 8].

En conséquence l’expulsion de Madame [R] [E] et de tous occupants de son chef sera ordonnée avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions de l’article L 411 – 1et R 411 –1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges soit la somme de 629,80 € et laquelle sera révisable selon les modalités de la révision du loyer contenues dans le bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343 –2 du code civil.

Sur les autres demandes :

Monsieur [O] [P] sera débouté de sa demande tendant au paiement de la somme de 508,64 € en réparation du préjudice financier consécutif à la dégradation de la serrure et de la porte d’entrée de l’immeuble qu’il considère comme étant un acte de vandalisme alors qu’il n’est pas avéré par les pièces produites aux débats que Madame [R] [E] serait responsable d’une telle dégradation dont la réparation devrait être mise à sa charge.

L’importance de la dette locative qui s’est accumulée depuis plusieurs années ne permet pas d’envisager l’octroi de délais de paiement en faveur de Madame [R] [E] qui n’apporte aucune garantie sérieuse de règlement dans un délai raisonnable.

La demande de dommages-intérêts formulée par chacune des parties sera également rejetée faute d’éléments suffisamment caractérisés établissant un lien de causalité entre une faute et un préjudice réel et certain dans le cadre de la procédure de référé.

Il en va pareillement de la demande relative aux factures d’électricité qui devaient être supportées par le titulaire de l’abonnement du compteur électrique à savoir Madame [R] [E] à charge pour elle de procéder à une répartition entre les différents colocataires.

En effet Monsieur [P] doit être considéré comme un tiers au contrat d’électricité et non tributaire de la répartition des coûts qui correspondent à la consommation électrique de chacun des colocataires.

L’équité commande de condamner Madame [R] [E] qui sera déboutée de ce chef de demande, à payer à Monsieur [O] [P] une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [R] [E] sera condamnée aux dépens de l’instance lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle et comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire en date 19 octobre 2022 ainsi que celui valant commandement de payer en date du 23 septembre 2025.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Rejette les exceptions tirées du défaut d’intérêt ou de qualité à agir de Monsieur [O] [P] et de la péremption de l’instance.

Rejette l’exception de nullité du commandement de payer du 19 octobre 2022.

Déclare les demandes de Monsieur [O] [P] régulières, recevables et partiellement fondées en tout leurs chefs.

Constate à la date du 20 décembre 2022 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement situé au [Adresse 5].

Condamne Madame [R] [E] à payer à Monsieur [O] [P] en deniers ou quittance valable la somme de 12 159,03 euros sauf à parfaire ou à diminuer avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit qu’à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [R] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ordonne en tant que de besoin l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame [R] [E].

Dit que dans ce cas il sera dû par Madame [R] [E] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

La condamne en tant que de besoin au paiment de ces sommes avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation.

Ordonne la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Rejette le surplus des demandes.

Condamne Madame [R] [E] à payer à Monsieur [O] [P] une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne également à payer les dépens de l’instance comprenant le coût des commandements de payer du 19 octobre 2022 et du 23 septembre 2025.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

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