TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 72A

N° RG 24/03344

N° Portalis DBX4-W-B7I-TEME

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 22 Octobre 2024

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PAHIN CONCERTO, 37 rue Fournaulis 31170 TOURNEFEUILLE, représenté par son syndic, la SAS SQUARE HABITAT

C/

S.C.I. BEYRIA

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Octobre 2024

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 22 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PAHIN CONCERTO, 37 rue Fournaulis 31170 TOURNEFEUILLE, représenté par son syndic, la SAS SQUARE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social 1 rue Matabiau à TOULOUSE,

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.C.I. BEYRIA prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis 37 RUE FOURNAULIS – 31170 TOURNEFEUILLE

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. BEYRIA est propriétaire du lot n°2 (local commercial) dans la RESIDENCE PAHIN CONCERTO, sise 37, Rue Fournaulis, 31170 TOURNEFEUILLE.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PAHIN CONCERTO, sise 37, Rue Fournaulis, 31170 TOURNEFEUILLE, agissant par la société SQUARE HABITAT, a fait délivrer à la S.C.I. BEYRIA une mise en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PAHIN CONCERTO, sise 37, Rue Fournaulis, 31170 TOURNEFEUILLE, agissant par la société SQUARE HABITAT, a fait assigner la S.C.I. BEYRIA en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 02/07/2024.

A l’audience du 09/09/2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PAHIN CONCERTO, sise 37, Rue Fournaulis, 31170 TOURNEFEUILLE, agissant par la S.A.S. SQUARE HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise sa créance au 03/09/2024 pour tenir compte de la régularisation créditrice des charges de l’exercice 2023 pour demander de condamner la S.C.I. BEYRIA à lui régler la somme de 2167,07 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de la condamner à lui verser également les sommes de 500,00 € à titre de dommages-intérêts et de 800,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,en ce compris le coût de la sommation de payer et de la tentative de médiation.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PAHIN CONCERTO, sise 37, Rue Fournaulis, 31170 TOURNEFEUILLE indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 3ème appel provisionnel de l’exercice 2024 (2167,07 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (283,37 €).

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 02/07/2024, la S.C.I. BEYRIA n’est pas présente ni représentée.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera rendu par défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PAHIN CONCERTO, sise 37, Rue Fournaulis, 31170 TOURNEFEUILLE justifie que la S.C.I. BEYRIA est bien propriétaire du lot n°2 (local commercial) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 06/09/2022 et du 21/12/2023, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à la S.C.I. BEYRIA ; et un extrait du compte de copropriété daté du 03/09/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. BEYRIA reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 1883,70 €.

La S.C.I. BEYRIA sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PAHIN CONCERTO, sise 37, Rue Fournaulis, 31170 TOURNEFEUILLE la somme totale de 1883,70 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 02/07/2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

La mise en demeure du 15/09/2022 et la sommation du 16/08/2023 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PAHIN CONCERTO, sise 37, Rue Fournaulis, 31170 TOURNEFEUILLE a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (120,00€).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de la SCI BEYRIA à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

La S.C.I. BEYRIA sera au final condamnée uniquement au paiement de la somme de 163,37 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 02/07/2024.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de la SCI BEYRIA. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La S.C.I. BEYRIA, partie perdante, supportera la charge des dépens, qui n’incluront pas le coût de la sommation de payer du 16/08/2023 qui est déjà inclue dans la créance principale ou le coût de la tentative de médiation dès lors que le syndicat pouvait engager une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, qui est sans frais, et que le débiteur n’a pas à supporter le coût du choix de son créancier.

Elle sera enfin condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PAHIN CONCERTO, sise 37, Rue Fournaulis, 31170 TOURNEFEUILLE une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. BEYRIA à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PAHIN CONCERTO, sise 37, Rue Fournaulis, 31170 TOURNEFEUILLE, agissant par la S.A.S. SQUARE HABITAT, les sommes de :

—  1883,70 € au titre des charges et provisions impayés au 03/09/2024 (3ème appel provisiionnel exercice 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 02/07/2024,

—  163,37 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 02/07/2024 ;

CONDAMNE la S.C.I. BEYRIA à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PAHIN CONCERTO, sise 37, Rue Fournaulis, 31170 TOURNEFEUILLE, agissant par la S.A.S. SQUARE HABITAT, une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE PAHIN CONCERTO, sise 37, Rue Fournaulis, 31170 TOURNEFEUILLE, agissant par la S.A.S. SQUARE HABITAT de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. BEYRIA aux dépens, qui n’incluront ni le coût de la sommation de payer du 16/08/2023 ni le coût de la tentative de médiation.

La greffière, Le juge