MINUTE:

N° RG 24/00095 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZK6F

Etablissement public AQUITANIS

C/

[O] [I]

— Expéditions délivrées à

Le

— Etablissement public AQUITANIS

— [O] [I]

— Préfecturede la gironde

— [M]

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 10]

[Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS OFFICE PUBLIC D’HABITAT DE [Localité 9] METROPOLE , inscrite au RCS de [Localité 9] sous le N°398 731 489

Sis [Adresse 1],

représenté par Mme [G] , munie d’un pouvoir à cet effet

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Assisté de sa curatrice Mme [K]

Présent

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2022, l’établissement public AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [I] un logement situé [Adresse 5] .

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2022, l’établissement public AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a également donné à bail à Monsieur [O] [I] un emplacement de parking n°HAMPS0011 situé [Adresse 3], à [Localité 8] .

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, l’établissement public AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [I] un commandement de payer la somme de 2192,35 € en principal au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux, ainsi que justifier la souscription d’une assurance habitation.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, l’établissement public AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a assigné Monsieur [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal de proximité d’ ARCACHON à l’audience du 1er octobre 2024 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire insérée aux baux pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le dire sans droit ni titre d’occupation conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Le condamner au paiement de la somme de 2200,71€ correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil,

— Le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où les baux se sont trouvés résiliés et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil,

— Le condamner au paiement de la somme de 150,00 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance et de ses suites conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 7 janvier 2025, l’établissement public AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5149,12€, terme de janvier 2025 , et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique ne pas être opposé à l’octroi de délai de paiement sur une période de 35 mois à hauteur de 30 € par mois et le solde à la 36ème échéance.

En défense, Monsieur [O] [I] comparaît en personne assisté de sa curatrice Madame [K] et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 30,00€ en sus du loyer courant sur une période de 35 mois et le solde à la dernière échéance.

Il indique avoir souscrit une assurance habitation pour l’année 2025.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance du juge.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 5 juillet 2024, deux mois avant la date de l’audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 26 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

L’emplacement de parking, accessoire du logement objet du litige, est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

L’établissement public AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait signifier à Monsieur [O] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 2192,35€ au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 avril 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal mais Il a justifié de l’assurance habitation.

Ce défaut de régularisation fonde l’établissement public AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 24 juin 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cet article précise en outre que :

— pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des pièces et explications versées aux débats que le locataire a repris le paiement du loyer courant, qu’il est susceptible de se voir octroyer un soutien FSL.

Un accord est intervenu entre le bailleur et le locataire sur les modalité d’apurement de la dette.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation des baux.

En cas de non-respect de ce moratoire, l’établissement public AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [O] [I].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [O] [I] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (474,49 € par mois à la date de l’audience pour le logement et 25,13 € pour l’emplacement de parking), avec revalorisation de droit, et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, l’établissement public AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5149,12 € à la date du mois de décembre 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [O] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 5149,12 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du mois de décembre 2024, échéance de décembre incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où le locataire ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois juin 2024.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [O] [I].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. L’équité commande de rejeter la demande,

lL convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 24 juin 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de baux du 27 juillet 2024 entre Monsieur [O] [I] et l’établissement public AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 6] , et à un emplacement de parking n°HAMPS0011 situé [Adresse 4] .

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] assisté de sa curatrice, Madame [K], à payer à l’établissement public AQUITANIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 5149,12€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du mois de décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [O] [I] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 30,00 € chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [O] [I] d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (474,49 € par mois à la date de l’audience pour le logement et 25,49 € pour l’emplacement de parking)), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [O] [I], assisté de sa curatrice, à son paiement à compter du mois d’août juin 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président