TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03117 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THDU

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Novembre 2024

S.A. PROMOLOGIS

C/

[J] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Novembre 2024

à SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Président(e), Juge, Magistrat(e) à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé de la protection statuant en matière civile, assisté(e) de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Mme [M] munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [J] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 22 octobre 2015, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Mme [J] [U] un pavillon n°16 situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 511,45€ outre 15,08 € pour le parking et le jardin, ainsi que 52,51€ à titre de provisions sur charges. L’état des lieux de remise de l’appartement a été réalisé le 16 novembre 2015 et a été signé par Mme [J] [U].

Le 23 décembre 2021, Mme [J] [U] a remis un courrier daté du 01 août 2021 à la SA PROMOLOGIS l’informant avoir quitté les lieux depuis cette date.

L’état des lieux de sortie du logement a été réalisé par constat de commissaire de justice le 19 janvier 2022, sans la présence de Mme [J] [U], convoquée par courrier recommandé du 04 janvier 2022 à l’adresse du bail.

Le 14 novembre 2023, la SA PROMOLOGIS a adressé une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception à Mme [J] [U] de payer le somme de 2743,60 euros et en lui proposant un échéancier de règlement de la somme.

En l’absence de réponse, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Mme [J] [U] par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de la voir condamner au paiement des sommes de :

—  2476,54 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2023,

—  500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens.

A l’audience du 24 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, s’en remet à son assignation et maintient ses demandes.

Elle soutient que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie démontre un mauvais entretien et des dégradations imputables au locataire pour un montant de 565,66 euros duquel il convient de déduire le montant du dépôt de garantie, soit un solde créditeur de 0.34 euros qui a été déduit de l’arriéré de loyers et charges qui s’élève ainsi à la somme de 2476,54 euros.

Citée pour l’audience selon acte de commissaire de justice signifié selon procès verbal de recherches infructueuses, à son ancienne adresse, Mme [J] [U] n’était ni présente, ni représentée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES ARRIÉRÉS DE LOYERS ET DES CHARGES:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire "

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS réclame la somme de 2476,54€ au titre des loyers et charges impayés, prenant en compte les régularisations de charges pour les années 2020 à 2022, lesquelles sont au bénéfice de la locataire, et déduction faite du solde du dépôt de garantie de 0,34€ après déduction des réparations locatives imputables à Mme [J] [U].

Cette demande inclus nécessairement de vérifier préalablement le montant desdites réparations locatives imputées à la locataire

S’agissant des dégradations locatives

En vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 " Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ".

En vertu de l’article 1732 du Code civil, les locataires sont tenus de prendre à leur charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que les locataires sont tenus des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Les locataires sont ainsi dispensés de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si les locataires répondent des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée (succinct) laisse apparaître un logement loué en état normal (EN) avec un certain nombre d’équipement et mobilier. L’état des lieux de sortie réalisé par constat de commissaire de justice, plus complet et étayé de photographies, permet notamment de constater que le logement n’a pas été nettoyé et a été rendu très sale, que le jardin est encombré de détritus de même que le séjour ; que les lieux dans leur ensemble sont particulièrement dégradés et endommagés tant concernant les sols que les murs, plafonds et portes ; qu’il manque le radiateur du séjour, que la structure du garage a été transformée pour réaliser une pièce complémentaire laquelle n’a plus de revêtement au sol.

Selon le décompte locatif, la SA PROMOLOGIS a retenu la somme de 565,66 euros à la charge de la locataire ce qui correspond uniquement au nettoyage complet, selon facture de la société CALI TOP CLEAN.

Il n’y a donc pas lieu de procéder à une comparaison plus approfondie des états des lieux concernant des réparations qui seraient imputables à la locataire.

Au regard des photographies produites dans l’état des lieux, de la comparaison des inventaires et des factures produites, le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer les réparations locatives à la somme de 565,66€ dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 566€ soit un solde créditeur de 0,34 euros au bénéfice de Mme [J] [U].

S’agissant des loyers et charges impayés

Il n’est pas justifié que Mme [J] [U] a adressé un courrier daté du 1er août 2021 par lettre recommandée à la SA PROMOLOGIS l’informant de son intention de résilier le bail. La SA PROMOLOGIS affirme que la locataire a déposé ce courrier, postérieurement, le 23 décembre 2021.

Par ailleurs, les lieux ont été restitués à la bailleresse le 19 janvier 2022. C’est donc à cette date que s’arrêtent les obligations de la locataire s’agissant du paiement des loyers et charges.

Le décompte produit par la SA PROMOLOGIS laisse bien apparaître un calcul au prorata s’agissant du mois de janvier 2022 et les frais de procédure ont été déduits de la demande en paiement formée par la SA PROMOLOGIS, en ce qu’ils relèvent des dépens.

Mme [J] [U] reste devoir au titre des loyers et charges arrêtés au 04 septembre 2024, la somme de 2476,88 euros, dont il convient de déduire de solde du montant du dépôt de garantie de 0,34€.

En conséquence, Mme [J] [U] sera condamnée à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 2476,34 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [J] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Mme [J] [U] supporte les dépens et des diligences que la SA PROMOLOGIS a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, Mme [J] [U] sera condamnée à verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [J] [U] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 2476,54€ au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtée au 04 septembre 2024, déduction faite du solde du dépôt de garantie après imputation des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [J] [U] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [U] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente