TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02690

N° Portalis DBX4-W-B7I-TEPL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 04 Décembre 2024

[V] [U]

C/

[C] [S] [J]

[O] [E] [H] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Décembre 2024

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 04 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [U]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDEURS

Madame [C] [S] [J]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [E] [H] [M]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [U] a donné à bail à Madame [C] [S] [J] un appartement à usage d’habitation (N°217) situé [Adresse 2] à [Localité 8] par contrat en date du 28 août 2018, moyennant un loyer initial de 341,00 euros et une provision pour charges de 30 euros.

Monsieur [O] [E] [H] [M] s’est porté caution solidaire au profit de Madame [C] [S] [J] au titre notamment des loyers, charges locatives, taxes, impôts, réparations locatives, frais de procédure, indemnités d’occupation et dommages et intérêts par acte séparé en date du 31 août 2018 et pour un montant maximum de trois ans de loyers, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [U] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [C] [S] [J] le 14 mars 2024 pour un montant en principal de 999,22 euros, dénoncé à la caution le 21 mars 2024.

Monsieur [V] [U] a ensuite fait assigner respectivement Monsieur [O] [E] [H] [M] et Madame [C] [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé le 24 juin 2024 et le 25 juin 2024.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 15 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [C] [S] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur [O] [E] [H] [M] et Madame [C] [S] [J] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 058,04 euros, mensualité de mai 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire suivant décompte fourni lors des débats,

— condamner solidairement Monsieur [O] [E] [H] [M] et Madame [C] [S] [J] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du “jugement” à intervenir et avec intérêts,

— condamner solidairement Monsieur [O] [E] [H] [M] et Madame [C] [S] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 15 mai 2024 jusqu’au départ effectif des lieux de Madame [C] [S] [J], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— condamner solidairement Monsieur [O] [E] [H] [M] et Madame [C] [S] [J] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 4 octobre 2024, Monsieur [V] [U], représenté par son conseil, a maintenu les demandes reprises sur l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 1543,43 euros au 2 octobre 2024.

Assignés par actes de commissaire de justice signifiés à étude respectivement le 24 juin 2024 et le 25 juin 2024, Monsieur [O] [E] [H] [M] et Madame [C] [S] [J] n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 25 mars 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024 pour un montant en principal de 999,22 euros et dénoncé à la caution par acte signifié le 21 mars 2024.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2024.

L’expulsion de Madame [C] [S] [J] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [V] [U] produit un décompte en date du 2 octobre 2024 faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 1 543,43 euros, mensualité d’octobre 2024 incluse, dont il convient de déduire les frais de poursuite d’un montant total de 663,57 euros, de sorte qu’il reste dû par Madame [C] [S] [J] et Monsieur [O] [E] [H] [M] la somme de 879,86 euros.

Madame [C] [S] [J] et Monsieur [O] [E] [H] [M], qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 879,86 euros.

Madame [C] [S] [J] et Monsieur [O] [E] [H] [M] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [S] [J] et Monsieur [O] [E] [H] [M], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [U], Madame [C] [S] [J] et Monsieur [O] [E] [H] [M] devront lui verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés à payer.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 28 août 2018 conclu entre Monsieur [V] [U] d’une part et Madame [C] [S] [J] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (N°217) situé [Adresse 2] à [Localité 8], sont réunies à la date du 15 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [S] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [U] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [S] [J] et Monsieur [O] [E] [H] [M] à verser à Monsieur [V] [U] à titre provisionnel la somme de 879,86 euros ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [S] [J] et Monsieur [O] [E] [H] [M] à payer à Monsieur [V] [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 mai 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [S] [J] et Monsieur [O] [E] [H] [M] à verser à Monsieur [V] [U] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [S] [J] et Monsieur [O] [E] [H] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [V] [U] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente