TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/13716 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4LHB

Minute : 26/00239

PMM

Madame, [A], [I] épouse, [K]

Représentant : M^e Nadia SMAIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame, [E], [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Nadia SMAIL

Copie délivrée à :

Mme, [E], [H]

Préfecture de la Seine, [Localité 2]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX-NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Janvier 2026

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame, [A], [I] épouse, [K], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Nadia SMAIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame, [E], [H], demeurant, [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 07 juin 2021, Mme, [A], [I] épouse, [K], représentée, par son conseil, a donné à bail à Mme, [E], [H] un pavillon sis, [Adresse 4].

Le montant du loyer était de 1. 200 €.

Le 16 novembre 2023, Mme, [A], [I] épouse, [K] a fait délivrer un congé pour vente à la défenderesse, pour le 30 juin 2024, moyennant un prix de 300.000 € net vendeur, hors frais de notaire.

Par assignation en date du 15 décembre 2025, délivrée à étude, Mme, [A], [I] épouse, [K] a saisi la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS aux fins de validation du congé délivré pour le 30 juin 2024 et d’expulsion de la défenderesse.

A l’audience du 8 janvier 2026, représentée par son conseil, Mme, [A], [I] épouse, [K] maintient les demandes exprimées dans son assignation et demande à la juge de :

De juger que le congé du 16 novembre 2023 à effet du 30 juin 2024 à 24h00 est valable et que le bail meublé consenti à Mme, [E], [H] a régulièrement pris fin à cette date ;De juger que Mme, [E], [H] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024 à 00h00 ;D’ordonner l’expulsion de Mme, [E], [H] et de tous les occupants de son chef du pavillon qu’elle occupe sans droit ni titre sis, [Adresse 4] sous astreinte de deux fois le loyer journalier en cours, 80 euros par jour de retard à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; De débouter Mme, [E], [H] de toute demande de délai, alors qu’elle aura déjà bénéficié de fait de délais significatifs au jour où il sera statué sur les présentes demandes ; De fixer la somme de 100 euros de provision sur charges et au total la somme de 1 300 euros, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation exigible depuis le 1er juillet 2024, par référence aux conditions financières du contrat de location résilié, cette indemnité d’occupation étant exigible en principal et intérêts jusqu’à la parfaite restitution des lieux, soit la somme de 1 300 au titre du mois de novembre 2025 ; De condamner Mme, [E], [H] à la somme de 2 000 euros au titre de 700 du Code de procédure civile ; De condamner Mme, [E], [H] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la présente assignation, les droits de plaidoirie de l’avocat de la demanderesse et les frais de la procédure d’expulsion.

A l’audience, la défenderesse sollicite un renvoi par mail dans lequel elle explique ne pas pouvoir se rendre sur place. Elle écrit également avoir quitté le logement le 27 novembre 2025.

La demande de renvoi n’est pas accueillie.

La demanderesse maintient ses demandes et indique ne pas être au courant du départ de la locataire évoqué dans le mail de cette dernière.

L’affaire est mise en délibéré au 19 février 2026.

Par note en délibéré autorisée reçue le 6 février 2026, Mme, [A], [I] épouse, [K] a confirmé le départ de Mme, [E], [H] du logement sis, [Adresse 4], constaté par le service d’hygiène. Elle précise que Mme, [E], [H] reste débitrice d’un mois d’indemnité d’occupation, le mois de novembre 2025. Elle a indiqué maintenir ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme, [E], [H], assignée à étude ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

SUR LA VALIDITE DU CONGE POUR VENTE

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du carat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du carat de location en cours ;

[…]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […]

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le carat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation ».

En l’espèce, un congé pour la vente de l’appartement a été délivré le 16 novembre 2023 à Mme, [E], [H]. Il a pris effet au 1er juillet 2024.

Il n’est pas contesté que la locataire n’a pas accepté l’offre de vente et s’est maintenue dans les lieux après le 1er juillet 2024, jusqu’au mois de novembre 2025.

Le motif de la délivrance du congé n’est pas non plus contesté.

En conséquence, il y a lieu de considérer que le congé pour vente délivré le 16 novembre 2023 à Mme, [E], [H], concernant l’appartement sis, [Adresse 4] est valide.

La locataire sera déchue de plein droit de tout titre d’occupation de l’appartement.

Mme, [E], [H] ayant quitté les lieux, les demandes relatives à son expulsion deviennent sans objet.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er juillet 2024, la locataire étant occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, Mme, [A], [I] épouse, [K] précise que la défenderesse « reste toutefois débitrice d’un mois d’indemnité d’occupation, à savoir le mois de novembre 2025 ».

Elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation uniquement du 1er au 31 novembre 2025, la date de son départ des lieux ne pouvant être fixée avec certitude.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit la somme de 1. 200 euros.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme, [E], [H], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente procédure, qui ne comprendront pas le coût du congé délivré le 16 novembre 2023, cet acte étant diligenté à l’initiative du bailleur, mais comprendront notamment le coût de l’assignation du 15 décembre 2025.

Mme, [E], [H] sera condamnée à verser la somme de 1. 000 € à Mme, [A], [I] épouse, [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition des parties par le greffe, rendue en premier ressort et réputée contradictoire,

CONSTATE la validité du congé pour vente donné par Mme, [A], [I] épouse, [K] le 16 novembre 2023, à Mme, [E], [H], concernant un appartement sis, [Adresse 4], à effet au 1er juillet 2024 ;

CONSTATE la qualité d’occupant sans droit ni titre de Mme, [E], [H] du 1er juillet 2024 au 31 novembre 2025 ;

DIT sans objet la demande d’expulsion sous astreinte de Mme, [E], [H] formée par Mme, [A], [I] épouse, [K] ;

CONDAMNE Mme, [E], [H] à verser à Mme, [A], [I] épouse, [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, uniquement du 1er au 31 novembre 2025 ;

CONDAMNE Mme, [E], [H] à verser à Mme, [A], [I] épouse, [K] la somme de 1. 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [E], [H] aux dépens, qui ne comprendra pas le coût du congé pour vente du 16 novembre 2023 mais notamment le coût de l’assignation du 15 décembre 2025 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine,-[Localité 3] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé le 19 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière La juge des contentieux de la protection