TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/16015

N° Portalis 352J-W-B7F-CVWDD

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

16 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 29 Avril 2025

DEMANDERESSE

Société KLE 1

(SAS)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0107

DÉFENDERESSE

Société AVENIR AUTO SERVICE

(SARL)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC19

Décision du 29 Avril 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/16015 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVWDD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 27 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 28 juin 2019, la SAS KLE 1 a donné à bail commercial à la SARL AVENIR AUTO SERVICE un local (no 1 EXT) dépendant du centre commercial [Localité 6] AVENIR, sis [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de dix années, à compter du 1er janvier 2019, moyennant un loyer initial minimum garanti de 80.000 euros par an en principal, outre un loyer variable de 2,5 % sur le chiffre d’affaires HT du preneur.

La destination est la suivante : activité de centre automobile consistant en la vente et pose de pièces accessoires pour les automobilistes, l’entretien des véhicules, la location de véhicules de remplacement, le vitrage automobile et toutes activités connexes et complémentaires, sous l’enseigne FEU VERT.

La surface totale GLA des locaux est de 1.230,70 m2 dont :

— pour la surface de vente des locaux : 469,50 m2;

— pour la mezzanine à usage de réserve : 104,70 m2 ;

— pour la réserve en sous-sol : 36,70 m2 .

Par courrier du 28 septembre 2021, la SAS KLE 1 a mis en demeure la SARL AVENIR AUTO SERVICE d’avoir à lui régler la somme de 303.500,49 euros au titre d’une dette locative arrêtée au 19 juillet 2021.

Par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2021, la SAS KLE 1 a fait réaliser une saisie-conservatoire sur les comptes bancaires de la SARL AVENIR AUTO SERVICE ouvert dans les comptes de l’établissement de crédit BRED BANQUE POPULAIRE. Cette saisie s’est avérée fructueuse, le solde présentant un crédit de 292.916,32 euros.

La saisie a été dénoncée à la SARL AVENIR AUTO SERVICE le 23 novembre 2021.

Décision du 29 Avril 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/16015 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVWDD

Par courrier recommandé notifié le 8 décembre 2021, la SARL AVENIR AUTO SERVICE a dénoncé à la société KLE différents manquements à l’obligation de lui assurer la jouissance paisible du bien pris à bail, et a sollicité la mise en place d’un accord s’agissant de la dette locative au regard de la crise sanitaire relative au Covid 19.

Par exploit d’huissier du 16 décembre 2021, la SAS KLE 1 a fait assigner la SARL AVENIR AUTO SERVICE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de la voir condamnée à lui régler la somme de 340.193,35euros TTC arrêtée au 31 décembre 2021 inclus.

Par conclusions notifiées le 5 octobre 2023, la SAS KLE 1 demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« -Débouter la société AVENIR AUTO SERVICE de l’ensemble de ses demandes,

— La condamner au paiement de la somme de 643.522,20 euros TTC, due suivant comptes arrêtés au 30 juin 2023 inclus ;

— Ordonner [sic] l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— La condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation et les frais de la saisie conservatoire, conformément à l’article L. 512-2 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC. »

Au soutien de ses prétentions, la SAS KLE 1 énonce:

— qu’elle respecte son obligation de délivrance, mais que le preneur n’entretient pas les lieux, encombre le parking de déchets (huile usagée) et de pneus liés à son activité;

— que le bail a été renouvelé, ce qui démontre que le preneur se satisfait des lieux pris à bail ;

— que lors de l’assemblée générale de l’AFUL de la [Adresse 9] du 13 décembre 2021, elle a voté en faveur des travaux de réfection du sol du parking, pour le remplacement des mâts d’éclairage du parking, ainsi que pour un budget exceptionnel complémentaire pour les travaux d’entretien des enrobés sur le parking ; qu’elle ne peut engager seule des travaux sur un bien ne lui appartenant pas ;

— que les troubles d’insécurité évoqués par le preneur proviennent de tiers et ne peuvent donc lui être imputés ; qu’elle fait appel à cet égard à un prestataire de sécurité visant à assurer un minimum de dissuasion ;

— qu’elle a fait preuve de bonne foi, en ayant abandonné plus de 188.000 euros de créances locatives, lors du renouvellement du bail en 2019 et a proposé en outre d’autres aménagements (notamment, mensualisations) ;

— que les parties ont entendu exclure conventionnellement au titre du bail l’application de l’article 1195 du code civil (y compris en cas de changement affectant son activité); qu’en tout état de cause, le preneur n’a pas été soumis à l’interdiction d’accueillir sa clientèle au cours de la crise sanitaire de sorte que l’article 1195 ne trouve pas à s’appliquer, faute de changement de circonstance ; qu’enfin, pour bénéficier dudit régime, le preneur doit « continuer à exécuter ses obligations durant la renégociation » prévu sur ce fondement, ce dont il s’est abstenu.

Par conclusions notifiées le 16 juin 2023, la SARL AVENIR AUTO SERVICE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

« – Condamner la société KLE 1 à payer à la société AVENIR AUTO SERVICE la somme de 454.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice par elle subi du fait de ses manquements ;

— Ordonner la compensation entre ces dommages et intérêts et les sommes dues au titre des loyers et charges tels que réclamés par la société KLE 1 ;

— Dire et juger que les loyers correspondant à la période comprise entre le mois de mars 2020 et le mois de décembre 2021, feront l’objet d’une réduction de 50 %, hors charges, par application du principe d’exécution de bonne foi des obligations contractuelles ;

À titre subsidiaire, et pour le cas où il subsisterait une dette de loyers et charges, après compensation avec les dommages et intérêts alloués et la réduction du loyer pour la période ci-avant rappelée,

— Accorder à la société AVENIR AUTO SERVICE un délai de vingt-quatre mois pour le règlement dudit arriéré ;

— Débouter la société KLE 1 de toutes autres prétentions contraires ;

— Condamner la société KLE 1 à payer à la société AVENIR AUTO SERVICE la somme de 5.000 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la société KLE 1 aux entiers dépens ;

— Rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. »

Au soutien de ses prétentions, la SARL AVENIR AUTO SERVICE énonce :

— que le bailleur est obligé de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ; qu’il est admis que le défaut d’entretien des parties communes d’un centre commercial pouvait avoir pour effet de priver les preneurs des avantages qu’ils tenaient du bail, permettant à ces derniers de solliciter des dommages et intérêts venant en compensation des loyers et charges réclamés (Cass civ. 3ème du 31 octobre 2006, pourvoi n°05-18.377) ; qu’en l’espèce, les manquements du bailleur, et l’absence de gestion des problématiques du parking sont en grande partie à l’origine du dépérissement du centre, de sa désertification ;

— qu’un constat d’huissier du 11 avril 2022 relève un état de délabrement du parking (notamment, traces de dépôts sauvages d’huile et de bidons abandonnés au pied du local, sol se trouvant partiellement recouvert d’une sciure de bois destinée à absorber les éléments d’huile reposant sur le sol sur l’ensemble du parking, présence d’un bitume fortement dégradé et pourvu de nombreuses formations de nids de poule et d’une surface granuleuse faïencée, occupation du parking par des personnes étrangères à la clientèle, et tâches noirâtres sur les différents espaces verts) ;

— que si le bail a écarté l’application de l’article 1195 du code civil, qui n’est pas d’ordre public, les deux parties restent tenues par l’obligation d’exécution de bonne foi du contrat, au visa de l’article 1104 du code civil qui s’impose à elles deux ; que la mensualisation du loyer, est une mesure d’adaptation largement insuffisante ;

— que s’agissant du délai de paiement, ses moyens financiers limités lui ouvrent droit à un tel délai, le bailleur disposant pour sa part de moyens substantiels ; que sa situation a été rendue d’autant plus difficile en raison de la saisie conservatoire opérée par le bailleur.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 7 mars 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 27 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur les manquements du bailleur

Il résulte de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que l’absence de délivrance du bien loué en état de servir à l’exploitation prévue entraîne la responsabilité intégrale du bailleur sur le fondement des dispositions du code civil, résolution, résiliation ou dommages et intérêts.

En l’espèce, le preneur produit un procès-verbal de constat du 11 avril 2022 dont il ressort en substance ce qui suit :

— clôture du cheminement piéton en partie cassée et manquante sur 90%, permettant le passage de caddies de clients du centre commercial sur le parking dédié à l’activité considérée ;

— absence de portique et de clôture empêchant ou régulant l’accès des véhicules ;

— présence de traces de dépôt sauvage d’huile et de bidons abandonnées au pied du local;

— espace vert présentant des tâches noirâtres.

En outre, il produit un procès-verbal de constat du 9 juin 2022 dont il ressort en substance ce qui suit :

— présence de véhicules hors d’état ;

— présence de bidons individuels d’huile.

Ces éléments qui concernent exclusivement les abords du local pris à bail sont insuffisants à caractériser un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, en ce qu’il ne sont pas de nature à empêcher matériellement ou juridiquement l’exploitation de l’activité prévue au bail, étant relevé en outre qu’il s’agit d’un défaut d’entretien et de salubrité, alors que le preneur s’est engagé à l’article 14.2.6 du bail à « maintenir les locaux et leurs abords immédiats en bon état d’entretien, de propreté et de fonctionnement ».

Surabondamment, l’imputabilité au bailleur de traces de dépôt sauvage d’huile, de bidons abandonnés au pied du local, de tâches noirâtres sur les espaces verts et de la présence de véhicules hors d’état n’est pas établie.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SARL AVENIR AUTO SERVICE de sa demande de dommages-intérêts au titre des manquements contractuels du bailleur.

Sur les aménagements des loyers correspondant à la période comprise entre le mois de mars 2020 et le mois de décembre 2021

L’article 1195 du code civil dispose que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son co-contractant.

Il résulte de cette disposition introduite par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l’adaptation du contrat doit s’opérer en plusieurs étapes : (i) la demande de renégociation faite par une des parties, sans suspension d’exécution du contrat ; à défaut d’accord dans un délai raisonnable, (ii) la demande de révision ou de résiliation portée devant le juge par l’une des parties ou les parties ensemble.

En l’espèce, la pandémie de covid-19 et les mesures administratives prises pour endiguer ses effets, consistant notamment en des mesures de confinement de la population, de fermeture des commerces non essentiels et de fermeture des frontières, présentaient un caractère inédit lors de leur survenance et, partant, un caractère imprévisible lors du renouvellement du bail par acte sous seing privé du 28 juin 2019.

Cependant, les parties ont entendu écarter dans leur bail l’application de ces dispositions par une clause dite d’intangibilité stipulée comme suit : « Le bailleur et le preneur acceptent d’assumer tous les risques liés à un éventuel changement de circonstances imprévisible tel que prévu à l’article 1195 du code civil (y compris en cas de changement affectant leur activité, le centre en particulier ou les centres commerciaux en général). Ils ne pourront donc en aucune manière se prévaloir d’un changement pour demander la renégociation du bail, son adaptation, sa révision ou sa résolution. »

Surabondamment, la SARL AVENIR AUTO SERVICE ne justifie pas avoir continué à exécuter ses obligations durant la phase de négociation, étant précisé qu’une révision ne peut en tout état de cause concerner que l’avenir.

La SARL AVENIR AUTO SERVICE ne peut donc utilement invoquer ce moyen pour obtenir une réduction de la dette locative.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il résulte de l’article 2274 du code civil que la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, il est relevé que dans le cadre d’un protocole du 28 juin 2019 prenant effet rétroactivement à compter du 1er avril 2019, le bailleur a renoncé au recouvrement d’une dette locative de 188.623,65 euros TTC.

Il ressort en outre du courrier du 18 mars 2020 que le bailleur a proposé des aménagements de paiement : mensualisation pour le 2ème trimestre 2020, report de la date d’exigibilité du loyer d’avril 2020 au 1er septembre 2020, et suspension des prélèvements automatiques pour le 2ème trimestre 2020 pour autoriser des paiements par virements bancaires.

Ce même effort au titre de la bonne foi est relevé dans le courrier du 3 septembre 2020 qui prévoit la mensualisation des paiements dus au titre du 4ème trimestre 2020.

Dès lors, au regard de l’abandon de créances et des aménagements de paiement proposés par le bailleur, dans un contexte où le preneur ne justifie pas avoir été soumis à une période de fermeture administrative et où il est relevé que son compte bancaire était créditeur au 17 novembre 2021, la SARL AVENIR AUTO SERVICE ne rapporte pas la preuve d’une atteinte à l’obligation de bonne foi par le bailleur pour la période considérée.

En conséquence, doit être rejetée la demande formée par la SARL AVENIR AUTO SERVICE tendant à l’aménagement des loyers pour la période comprise entre le mois de mars 2020 et le mois de décembre 2021.

Sur les demandes en paiement

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, la SAS KLE 1 produit un décompte émis le 3 avril 2023 faisant apparaître un solde locatif en sa faveur d’un montant de 643.522 euros arrêté au 3 avril 2023.

La SARL AVENIR AUTO SERVICE ne justifie pas avoir effectué des règlements pour désintéresser totalement le bailleur à ce titre.

Il convient dès lors de condamner la SARL AVENIR AUTO SERVICE à payer à la SAS KLE 1 la somme de 643.522 euros au titre de loyers et charges impayés, dette locative arrêtée au 3 avril 2023. Cette condamnation sera toutefois prononcée en deniers ou quittances au regard de la saisie intervenue le 17 novembre 2021 à hauteur de 292.916,32 euros sur le compte bancaire de la SARL AVENIR AUTO SERVICE en faveur de la SAS KLE 1.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-85 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, la SARL AVENIR AUTO SERVICE se borne à alléguer qu’elle est une société faisant partie de la catégorie des « PME » et qu’elle dispose de moyens financiers limités, sans produire d’éléments comptables et financiers justifiant sa demande de délais de paiement.

S’il est rapporté qu’une saisie à hauteur de 292.916,32 euros est intervenue sur son compte bancaire le 17 novembre 2021, cette mesure d’exécution est ancienne et ne donne aucun élément actualisé sur sa trésorerie au moment où il est statué.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL AVENIR AUTO SERVICE ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût de les frais de la saisie conservatoire et sa dénonciation par sommation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SARL AVENIR AUTO SERVICE sera condamnée à payer à la SAS KLE 1 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

— Déboute la SARL AVENIR AUTO SERVICE de sa demande de dommages-intérêts au titre des manquements contractuels allégués ;

— Rejette la demande formée par la SARL AVENIR AUTO SERVICE tendant à l’aménagement des loyers dus au titre du bail du 28 juin 2019 conclu avec la SAS KLE portant sur le local (no 1 EXT) dépendant du centre commercial [Localité 6] AVENIR pour la période comprise entre le mois de mars 2020 et le mois de décembre 2021 ;

— Condamne la SARL AVENIR AUTO SERVICE à payer en deniers ou quittances à la SAS KLE 1 la somme de 643.522 euros au titre de loyers et charges impayés arrêtés au 3 avril 2023 ;

— Rejette la demande formée par la SARL AVENIR AUTO SERVICE tendant à l’octroi de délais de paiement ;

— Condamne la SARL AVENIR AUTO SERVICE aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la saisie conservatoire et de sa dénonciation par sommation;

— Condamne la SARL AVENIR AUTO SERVICE à payer à la SAS KLE 1 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 29 Avril 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON