TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 23/01023 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RXL4

JUGEMENT

N° B

DU : 09 Décembre 2024

[U] [B]

C/

[G] [T]

[D] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Décembre 2024

à M^e Pauline BASTIT

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 09 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé de la protection statuant en matière civile, assisté de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [U] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pauline BASTIT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [G] [T], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne assisté de M^e Moussa DIAKITE, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [D] [T], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Moussa DIAKITE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [U] a donné à bail à Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5] par contrat en date du 11/01/2020 avec effet au 8/01/2020, moyennant un loyer mensuel de 650€ et 70€ de provision mensuelle sur charges soit un loyer total de 720€.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [U] a adressé à ses locataires trois mises en demeure successives les 12/10/2022, 7/11/2022, et 21/11/2022.

En l’absence de règlements, il leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25/11/2022 pour un montant en principal de 2 790€ et notifié à la CCAPEX le 30/11/2022.

Monsieur [B] [U] a ensuite fait assigner Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] le 14/02/2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

Constater que Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifiée dans le délai de deux mois imparti par l’article 24 de la loi du 6/07/1989 ,

Constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, et prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail ,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] à leur obligation de locataires et notamment à leur obligation de payer les loyers,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamner solidairement Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] au paiement de la somme de 4 950€ au titre de l’arriéré de loyers et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire selon détail ci-dessous :* Montant réclamé sur le commandement de payer les loyers 2790€

* Loyers et charges Décembre 2022, Janvier et Février 2023 (720€X3) 2160€

SOIT UN TOTAL DE 4 950€

Condamner solidairement Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] au paiement de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience,

Condamner solidairement Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer un préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil,

Condamner solidairement Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] au paiement d’une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter,

Condamner solidairement Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le dénoncé à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire appelée à l’audience du 18/04/2023, après renvois successifs, a été retenue à l’audience du 7/10/2024, à laquelle Monsieur [B] [U], représenté par son Conseil, demande dans ses conclusions n°2 de :

JUGER recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions du requérant et y faire

droit,

CONSTATER que Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] n’ont pas

régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été

signifié dans le délai de deux mois imparti par l’article 24 de la loi du 6/07/1989,

A titre principal, CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et

PRONONCER la résiliation de plein droit,

A titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail pour manquement par

Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] à leur obligation de locataires et

notamment à leur obligation de payer les loyers,

En conséquence, ORDONNER l’expulsion de Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] au

paiement de la somme de 9.450€ au titre de l’arriéré de loyers et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] au

paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus

postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience,

CONDAMNER solidairement encore Monsieur [G] [T] et Monsieur [D]

[T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des

charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de

l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil,

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] au

paiement d’une somme de 600€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter,

CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] en

tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la

CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure Civile,

DEBOUTER Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] de l’ensemble de leurs demandes.

Monsieur [B] [U], représenté par son Conseil, précise verbalement à cette audience que la dette locative réactualisée est de 8 890€.

A la même audience, Monsieur [T] [G] présent et assisté par son Conseil ainsi que Monsieur [T] [D] représenté par le même Conseil demandent dans leurs conclusions n°2 de :

*A titre principal :

JUGER le commandement de payer du 25 novembre 2022 irrégulier et nul de tout effet ;DEBOUTER Monsieur [B] [U] de toutes ses demandes ;

*A titre subsidiaire :

JUGER que le montant dû par eux au titre des impayés de loyer s’établit à la somme de 8 240 € au 26 février 2024 ;ORDONNER que Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] s’acquitteront de la dette en 36 mensualités de 228€, la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision à intervenir, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois ;

*A titre reconventionnel

JUGER que le logement délivré à Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] ne répond pas aux conditions de décence attendues d’un logement d’habitation ;JUGER que la non-délivrance d’un logement décent aux locataires, les a considérablement troublés dans la jouissance du bien ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [U] [B] à procéder aux travaux et réparations nécessaires pour mettre un terme auxdits désordres y compris les travaux d’embellissement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;CONDAMNER Monsieur [U] [B] à payer à Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] la somme de 13 320 € au titre d’indemnité de jouissance ;JUGER que le montant du loyer sera réduit à la somme 360 € à compter de la l’assignation et ce, jusqu’ à la réalisation des travaux de réparation y compris ceux d’embellissement ;ORDONNER avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :-Se rendre sur place ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa

mission ;

— Procéder à l’examen du logement

— Constater par tout moyen, la nature et l’importance des désordres ;

— Décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ;

— Donner tout élément au Tribunal pour lui permettre de déterminer l’origine de ces vices,

— Donner plus généralement toute information utile à la solution du litige et à la fixation

des préjudices des consorts [T]

*En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [U] [B] à payer à Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T], la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [U] [B] aux entiers dépens,

A cette audience, les défendeurs représenté ou assisté par leur avocat exposent :

Que depuis le mois d’octobre 2023 le loyer est payé.

Que le montant de la dette est contesté.

Qu’ils demandent des délais de paiement, à se maintenir dans les lieux, et que la clause résolutoire ne produise pas d’effets.

Monsieur [T] [G] présent précise qu’il est chef de chantier et que son colocataire travaille chez la société Airbus.

Le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par les conseils des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 9/12/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 15/02/2023, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (accusé de réception électronique joint).

Par ailleurs, un commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 30/11/2022 soit plus de deux mois avant l’assignation du 14/02/2023 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate a modifié ces dispositions et prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines à compter de la date de délivrance du commandement de payer pour s’acquitter de sa dette.

Or ce délai de six semaines n’est pas celui indiqué sur le commandement de payer délivré le 25/11/2022 aux locataires qui mentionne un délai de deux mois.

Le commandement litigieux ne saurait cependant encourir la nullité, ce délai de deux mois étant plus favorable aux locataires.

Par ailleurs, le bail litigieux contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 25/11/2022 pour la somme en principal de 2 790€.

Les défendeurs soutiennent que le commandement de payer est nul la somme globale réclamée n’étant pas exacte, des versements ayant eu lieu en août 2022.

Le décompte arrêté au 2/11/2022 a servi de base au commandement de payer du 25/11/2022 réclamant la somme de 2 790€ en principal.

La somme réclamée par ce commandement comporte une erreur (360€ versés par Monsieur [G] [T] sur le mois d’août 2022 à titre de demi loyer et non retenus) qui ne semble pas commise de mauvaise foi et qui ne saurait remettre en cause sa validité.

Une erreur dans le décompte d’un commandement de payer n’entraîne pas la nullité de l’acte.

Un commandement de payer délivré pour une somme inexacte n’est pas nul mais valable à concurrence du montant effectivement dû par le débiteur.

Le décompte du commandement de payer sera donc rectifié à la somme de 2 430€ ( 2 790€ – 360€ ) pour les loyers dus d’août à novembre 2022.

Ce décompte recalculé à la somme de 2 430€ n’aurait pas fait obstacle à une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, aucune somme n’étant versée dans les deux mois de la signification du commandement.

Ainsi, cette erreur ne fait pas grief aux défendeurs.

Le tribunal constate que Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié dans le délai de deux mois et donc que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26/01/2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [B] [U] produit un décompte avec situation arrêtée au 27/09/2024 indiquant que l’arriéré locatif total représente la somme de 8 890€, loyer de septembre 2024 inclus.

Le principe des impayés de loyer n’est pas contesté seule la quantification de la dette est remise en cause.

Cette dette est contestée par les locataires précisant avoir versé 600€ et 720€ en août 2022 non pris en compte dans la dette totale réclamée.

L’article 1353 du code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il revient donc aux locataires de prouver le versement auprès du bailleur des sommes alléguées.

Monsieur [T] [G] indique, dans les conclusions défendeurs, avoir versé au mois d’août 2022 la somme de 600€.

Selon la pièce2 défendeurs, le témoin Monsieur [S] [L] (qui se déclare comme ami) assiste à la remise du loyer de 650€, le 6/08/2022, par Monsieur [T] [G] (attestation du 22/02/2024).

Ce témoin est très précis sur la somme remise de 650€ (qui correspond à un mois de loyer hors charges) alors que les conclusions évoquent une somme de 600€ remise dont il est demandé la déduction de la dette globale.

Cependant, le versement de cette somme n’est pas justifié par d’autres moyens, la trace de mouvements comptables ou bancaires de cette somme n’est pas apportée du côté de Monsieur [T] [G] à qui il appartient de prouver qu’il s’est acquitté de cette somme.

Monsieur [D] [T] a réalisé le 11/08/2022 un virement instantané de 360€ à Monsieur [U] [B] pour le paiement du loyer ( sa quote-part).

Il sera difficile d’admettre que outre les 360€ virés le 11/08/2022 par un des colocataires (pièce1 défendeurs) le second ait versé de son côté un peu avant et à la date du 6/08/2022 selon témoin la somme de 650€ en espèces, de la sorte 1 010€ auraient été versés pour le mois d’août 2022 pour 720€ dus.

Le témoignage produit par attestation ne sera pas retenu.

Ainsi, Monsieur [T] [G] échoue à prouver le paiement de 600€ entre les mains de Monsieur [B] [U] comme il le prétend.

La somme de 980€ a bien été prise en compte pour le mois d’octobre 2023 dans le relevé actualisé fourni.

Un paiement total de 980€ pour octobre 2023 ( pièce 4 défendeurs) a bien été effectué par

virement du 2/10/2023 de 480€ ( récépissé de demande de virement joint) et virement instantané à Monsieur [U] [B] de 500€, porté en débit le 3/10/2023 sur le compte CCP de Monsieur [D] [T].

Le bailleur indique ne pas avoir remis de quittances celles-ci n’ayant pas été demandées sauf dernièrement un peu après l’assignation par lettre recommandée du 22/02/2024 qui réclame cinq quittances depuis octobre 2023 jusqu’à février 2024 des versements ayant repris à partir du mois d’octobre 2023.

Monsieur [D] [T] a effectué le 10/08/2022 un virement de son compte d’épargne – Livret A de 360€ en sa faveur sur son propre compte CCP.

Il a réalisé ensuite le 11/08/2022 un virement instantané de 360€ à Monsieur [U] [B] ( relevé de compte CCP n°9 du 8/09/2022 )– pièce 1 défendeurs.

Ainsi, en cohérence avec la cotitularité du bail exercée avec Monsieur [T] [G], un demi loyer a été versé ( 720€/2 = 360€ ) par Monsieur [D] [T].

Le loyer d’août 2022 n’a donc pas été payé dans son intégralité.

Cette somme de 360€ a été prise en compte dans le décompte actualisé (situation arrêtée au 27/09/2024), qui révèle donc a posteriori que celle-ci avait été omise dans le calcul des sommes réclamées par le commandement de payer du 25/11/2022 pour un montant en principal de 2 790€ réclamant les loyers de août à novembre 2022.

En effet, le décompte de situation arrêtée au 2/11/2022 mentionne : 1/08/22022 – dû : 720€ – règlements locataires 90€ – impayé locataires : 630€ – somme due d’août à novembre 2022 : 2 790€

Ce décompte comporte donc une erreur de 360€ qui sera rectifiée sur le décompte actualisé au 27/09/2024.

La dette locative sera donc fixée et validée pour la somme de 8 890€ selon le décompte arrêté au 27/09/2024, loyer de septembre 2024 inclus qui a intégré les 360€ versés au mois d’août 2022, lesquels avaient été oubliés.

Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 8 890€, au titre de l’arriéré de loyers ou indemnités d’occupation.

Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré des indemnités d’occupation est compris dans la somme indiquée dans la condamnation.

Les indemnités d’occupation courront pour l’avenir à compter du 1/10/2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Le demandeur s’oppose à tout délai de paiement.

Pendant un an (août/septembre 2022 à septembre 2023 ) les locataires n’ont pas payé de loyers.

Ils indiquent avoir consigné les loyers sans dire à quelle hauteur, auprès de quel organisme et sans en avoir avisé leur bailleur.

Une reprise des loyers n’a eu lieu qu’en octobre 2023 avec l’encaissement de la somme de 980€.

En l’espèce, Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] ne justifient pas être en situation de régler leur dette locative, ne fournissant ni contrat de travail ni fiches de paie mais déclarant seulement à l’audience exercer un emploi pour l’un auprès de la société Airbus et pour l’autre en qualité de chef de chantier.

En outre, Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] ne justifient pas que le loyer courant (octobre 2024) est intégralement payé au jour de l’audience ne fournissant au dossier qu’une copie écran portant mention de : Virements exécutés le 7/10/2024 – compte bancaire – [XXXXXXXXXX02] (compte CCP de Monsieur [T] [D]) LOYER – [Adresse 5] pour la somme de 500€ vers le compte semblant être celui de Monsieur [U] [B]. Aucun élément ne confirme la bonne réception de cette somme par le destinataire.

Ainsi, les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (500€ éventuellement virés sur 720€).

En conséquence, Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] seront déboutés de leur demande de délais de paiement et subséquemment de celle portant sur la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Le bail étant résilié, Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] devenant occupants sans droit ni titre, leur expulsion sera ordonnée.

La demande à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations des locataires et notamment à leur obligation de payer les loyers, ne sera donc pas examinée.

IV. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES :

1- sur l’indécence du logement et l’indemnité de jouissance :

L’état des lieux d’entrée contradictoire du 11/01/2022 ne fournit aucun élément allant dans le sens d’une indécence du logement même si la mention « état moyen » portée sur toutes les rubriques est généralisée. Aucune trace de fuite ou d’humidité, de moisissures, de carrelage défectueux, de branchements électriques défectueux, fils électriques dénudés, prises électriques non protégées, d’appareils de chauffage absents ou déplacés, de chauffage défectueux, d’absence d’eau chaude … n’est mentionnée, aucun état relatif à l’extérieur avec présence de gravats non plus.

Les locataires ont utilisé les équipements et occupé les lieux depuis janvier 2022 soit deux ans et demi avant la date du constat d’état des lieux par commissaire de justice en date du 5/06/2023 et on ne retrouve aucune de situations décrites par ce constat dans l’état des lieux d’entrée.

Aucun avis écrit des locataires au bailleur demandant une remise en état du logement ou des travaux, pas plus que de lettres recommandées avec avis de réception le mettant en demeure de les réaliser n’est fourni au dossier.

Ainsi, Monsieur [U] [B] peut se prévaloir de ne pas être au courant de la situation de son bien et ne pas avoir réagi pour le remettre en état lorsque des réparations devaient lui incomber.

Certains désordres ou dégradations ne peuvent être que le fait des locataires n’étant pas mentionnés sur l’état des lieux d’entrée (porte d’entrée dégradée avec carreau cassé, infiltration et humidité sous évier, trous dans les parois d’une pièce, fils électriques dénudés ou sans protection …)

La non jouissance d’une seconde chambre « murée » n’est pas établie, le bail ne faisant état que d’une seule chambre donnée en location. De même pour le garage, consolidé par les locataires au niveau de la toiture, rien n’indique qu’ils ne s’en servent plus et qu’il est effondré comme il est allégué dans les conclusions des défendeurs.

Il n’est pas prouvé que le bailleur avait été alerté sur la situation de son bien ni mis en demeure d’effectuer des réparations, et de plus le constat établi par commissaire de justice le 5/06/2023 porte une date postérieure à la date de constatation des effets de la clause résolutoire (26/01/2023) résiliant le bail et révélant Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] comme occupants sans droit ni titre, ainsi aucune indemnité ne sera due.

En conséquence, Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] seront déboutés de leur demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [U] [B] à leur payer une indemnité au titre du préjudice de jouissance.

2- sur la demande de travaux et d’expertise judiciaire avant dire droit

Un certain nombre de défauts ou désordres décrits ont pour origine le comportement ou manque d’entretien des occupants.

Le bail étant résilié à compter du 26/01/2023, Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] sont donc considérés comme occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de condamner Monsieur [U] [B] à procéder aux travaux et réparations nécessaires pour mettre un terme auxdits désordres et il n’y aura pas lieu d’ accorder une expertise judiciaire avant dire droit.

Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] seront déboutés de leur demande reconventionnelle de voir condamner Monsieur [U] [B] à procéder aux travaux et réparations sollicités.

Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] seront déboutés de leur demande reconventionnelle de voir ordonner avant dire droit une mesure judiciaire d’expertise.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation, et de la notification à la préfecture.

Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [J] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 600€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] n’ont pas

régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11/01/2020 avec effet au 8/01/2020 entre Monsieur [B] [U] d’une part et Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] d’autre part concernant des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5] , sont réunies à la date du 26/01/2023 ;

DEBOUTE Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] de leur demande à titre subsidiaire de délais de paiement relative à leur dette locative et subséquemment de celle portant sur la suspension des effets de la clause résolutoire du bail ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] à payer à Monsieur [B] [U] la somme de 8 890€, au titre de l’arriéré de loyers ou indemnités d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [G] et Monsieur [T] [D] à payer à Monsieur [B] [U] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26/01/2023 dont l’arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l’indemnité courra du 1/10/2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] de leur demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [U] [B] à leur payer une indemnité au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] de leur demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [U] [B] à travaux et réparations sous astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] de leur demande reconventionnelle de voir ordonner avant dire droit une mesure judiciaire d’expertise ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] au

paiement de la somme de 600€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, le dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation, et de la notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT