Tribunal Judiciaire de Toulon, Referes, 21 octobre 2025, n° 24/01845

TJ Toulon 21 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Exigibilité des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles et que les héritiers étaient redevables des sommes dues au titre des charges de copropriété.
Accepté
Responsabilité des héritiers pour les dettes de la succession
La cour a jugé que les héritiers sont responsables des dettes de la succession et doivent payer les charges impayées.
Rejeté
Préjudice causé par la résistance abusive des héritiers
La cour a estimé que le syndicat ne justifiait pas d'un préjudice distinct de celui réparé par l'octroi d'intérêts moratoires.
Accepté
Frais exposés pour le recouvrement des créances
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par les héritiers.
Accepté
Frais de procédure non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l'intégralité de ses frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, réf., 21 oct. 2025, n° 24/01845
Numéro(s) :	24/01845
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe HERNANDEZFranck BANEREElisabeth RECOTILLETLaetitia CRISCOLA
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SIS

Texte intégral

N° RG 24/01845 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M2DY

Minute n° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND -

du : 21 Octobre 2025

N° RG 24/01845 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M2DY

Président: Noémie HERRY, Vice-Présidente

Assistée de : Agathe CHESNEAU, Greffier lors des débats et Jade DONADEY, Greffier lors du délibéré

Entre

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6] [Localité 13], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. CITYA ESTUBLIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le n° 440 068 757, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 13], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Représenté par Maître Laetitia CRISCOLA, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Monsieur [U], [B], [W] [J], né le 12 juin 1948 à [Localité 10], demeurant au dernier domicile connu sis [Localité 9] au NIGER, où il exerçait la profession de commerçant, présumé absent et représenté par Maître [X] [O], mandataire judiciaire demeurant sis [Adresse 7] – [Localité 1],

Représentée par Maître Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [L], [R] [J], né le 07 Juin 1952 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3] – [Localité 8]

Représenté par Maître Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [D] [J], né le 02 Avril 1954 à [Localité 12] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

Représenté par Maître Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON

Débats:

Après avoir entendu à l’audience du 16 Septembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le : 21 Octobre 2025

à : M^e Franck BANERE – 305

M^e Laetitia CRISCOLA – 1004

M^e Christophe HERNANDEZ – 0315

M^e Elisabeth RECOTILLET – 1005

Copie au dossier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Madame [I] [J] née [Z] était propriétaire du lot n°6 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 13]. Elle est décédée le 27 février 2011 à [Localité 11] laissant pour lui succéder ses trois fils :

— [U] [J] disparu au Niger depuis 1995 et représenté par [X] [O], mandataire judiciaire

— [L] [J]

— [D] [J].

Par actes de commissaires de justice des 21/09/2023, 24/10/2023 et 06/11/2023, la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER a sommé les héritiers d’opter. Aucune renonciation à succession n’ayant été enregistrée, les héritiers sont réputés avoir accepté la succession.

Par courriers recommandés du 23 avril 2024, la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER a mis en demeure les défendeurs de lui payer la somme de 16 045,63€ au titre des charges impayées et autres frais de recouvrement dus depuis le 1er janvier 2019.

Par assignations des 16 juillet, 06 août et 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 13] représenté par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER, a fait citer [U] [J], [D] [J] et [L] [J] en demandant au juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, de :

«  CONSTATER la défaillance de [U] [J], [D] [J] et [L] [J] et l’exigibilité des provisions et charges pour la période du 1er janvier 2019 au 17 avril 2024,

En conséquence,

CONDAMNER solidairement [U] [J], [D] [J] et [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme totale de 16 466,71€ :

—  421,08€ correspondant pour l’exercice en cours aux provisions non encore échues, en application de l’article 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

—  14 512,09 euros correspondant aux sommes restant dues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles,

—  1 533,54€ correspondant aux frais exposés nécessaires au recouvrement des créances,

CONDAMNER solidairement [U] [J], [D] [J] et [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 1 000€ au titre des dommages-intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive,

CONDAMNER solidairement [U] [J], [D] [J] et [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 3 818€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement [U] [J], [D] [J] et [L] [J] à supporter les entiers dépens de l’instance ".

A l’audience du 16/09/2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, répondant en outre aux contestations soulevées par les défendeurs tirées de la prescription et sollicitant subsidiairement que les condamnations soient prononcées individuellement à l’encontre de chaque coindivisaire si la solidarité n’était pas retenue.

[U] [J], [D] [J] et [L] [J], chacun par l’intermédiaire de son propre conseil, concluent à

— la prescription d’une partie de la dette réclamée, le délai de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil trouvant à s’appliquer

— l’absence de qualité à agir du syndic qui ne produit pas de nouvelle désignation en cette qualité depuis l’expiration du contrat produit le 30 juin 2024

— l’absence de solidarité entre les indivisaires, la solidarité ne se présumant pas et n’étant pas inscrite dans le contrat de syndic

— la réduction des sommes demandées au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 700 comme étant manifestement excessives.

— le rejet de la demande formulée à titre des dommages-intérêts, les héritiers se défendant de toute faute et [L] [J] précisant même avoir payé tant qu’il pouvait les charges afférentes à ce bien immobilier dans le cadre d’une succession compliquée.

— [L] [J] sollicite la condamnation du syndic à lui payer la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et [D] [J] sollicite la somme de 1 500€ à ce titre.

L’affaire a été mise en délibéré au 21/10/2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : " A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. "

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des charges réclamées

Après mises en demeure de payer en date du 23/04/2024 et assignations des 16 juillet, 06 août et 30 octobre 2024, la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] sollicite le paiement des charges impayées depuis le 1er janvier 2019. Elle soutient que le décès de la propriétaire [I] [J] et l’absence de règlement de la succession l’a empêché d’agir au sens de l’article 2234 du code civil, suspendant ainsi le délai de prescription de son action. Elle fait valoir en outre qu’elle a sommé les héritiers d’opter par actes de commissaires de justice des 21 septembre 2023, 24 octobre 2023 et 06 novembre 2023, constituant un acte d’interpellation faite à un débiteur au sens de l’article 2245 du code civil et interrompant la prescription.

Les défendeurs font valoir que la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER était informée de l’identité des héritiers de la succession et n’était pas empêchée d’agir ; que la sommation d’opter délivrée à un héritier ne constitue pas une interpellation faite à un débiteur au sens de l’article 2245 du code civil et n’a donc pas interrompu la prescription.

L’article 2234 du code civil dispose que « La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure ».

Aux termes de l’article 2245 du même code, " L’interpellation faite à l’un des débiteurs solidaires par une demande en justice ou par un acte d’exécution forcée ou la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription contre tous les autres, même contre leurs héritiers.

En revanche, l’interpellation faite à l’un des héritiers d’un débiteur solidaire ou la reconnaissance de cet héritier n’interrompt pas le délai de prescription à l’égard des autres cohéritiers, même en cas de créance hypothécaire, si l’obligation est divisible. Cette interpellation ou cette reconnaissance n’interrompt le délai de prescription, à l’égard des autres codébiteurs, que pour la part dont cet héritier est tenu.

Pour interrompre le délai de prescription pour le tout, à l’égard des autres codébiteurs, il faut l’interpellation faite à tous les héritiers du débiteur décédé ou la reconnaissance de tous ces héritiers ".

En l’espèce, il n’est pas démontré que le décès de [I] [J], propriétaire du lot de copropriété ait constitué une force majeure empêchant la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER d’agir. Celui-ci avait connaissance de l’étude notariée chargée de la succession, à laquelle les appels de fonds ont d’ailleurs été transmis et payés durant plusieurs années, le décès datant de 2011 et les impayés de 2019.

Quant aux sommations d’opter délivrées en septembre, octobre et novembre 2023, si elles font effectivement état de la dette de la succession envers le syndicat, elles ne peuvent être considérées comme des interpellations faite au débiteur en vue de payer, la sommation ayant justement pour effet de déterminer si la personne sommée d’opter est effectivement débitrice au nom de la succession qu’elle peut refuser. En outre, il ne s’agit ni d’une demande en justice, ni d’un acte d’exécution forcée ni d’une reconnaissance de la dette par le débiteur. Il en va de même pour les mises en demeure délivrées le 23 avril 2024.

En conséquence, le délai de prescription a été interrompu par la délivrance des assignations, soit le 16 juillet 2024 à l’encontre de [U] [J] représenté par [X] [O] ; le 06 août 2024 à [D] [J] et le 30 octobre 2024 à [L] [J].

Ainsi la prescription est acquise concernant les charges échues avant le :

—  16/07/2019 concernant [U] [J]

—  06/08/2019 concernant [D] [J]

—  30/10/2019 concernant [L] [J].

Sur la fin de non-recevoir tirée de la qualité à agir de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER

[D] et [U] [J] soulèvent l’irrecevabilité de la demande en ce que la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER ne produit pas un contrat signé à jour. Mais le contrat actualisé suite à l’assemblée générale du 17 juin 2025 a été produit par le syndic. En outre, en leur qualité de propriétaires, les défendeurs n’apportent aucun élément quant à la désignation d’un autre syndic. Ainsi, la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] est bien représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER, lequel dispose donc de la qualité à agir pour recouvrer les charges de cette copropriété et la fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 13/10/2020, 06/07/2021, 02/05/2022, 16/05/2023 et 17/04/2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant [U] [J], [D] [J] et [L] [J] pour la période réclamée,

— les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, dont la dernière datée du 23/04/2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le relevé de compte arrêté au 23/04/2024 à la somme totale de 16 466,71€, correspondant à 14 512,09€ dus au titre des charges et travaux et 1 533,54€ dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 421,08€,

— le contrat de syndic.

Eu égard à la prescription, la somme de 1 655,70€ correspondant aux charges et appels de fonds appelés jusqu’au 05/04/2019 ne peuvent être retenus, les sommes retenues dans le décompte étant celle à compter du 20/01/2020 (aucune somme appelée entre le 05/04/2019 et le 20/01/2020 dans le décompte produit).

Au vu de ces pièces, la succession de [I] [J] est redevable de la somme de 12 856,39€ au titre des charges et travaux échus arrêtés à la date du 23/04/2024 et comprenant la provision trimestrielle des deux premiers trimestres de l’année 2024.

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 13 mai 2020, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles. Il convient donc de condamner la succession au paiement de la somme de 421,08€ correspondant à la provision trimestrielle et la cotisation pour fonds de travaux des deux derniers trimestres de l’année 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Les frais réclamés conformes au contrat de syndic, et expurgés de tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée) et des honoraires d’avocats et frais d’huissiers, relevant des dépens et frais irrépétibles, seront retenus et la succession sera condamnée à payer la somme de 684€ correspondant aux frais justifiés par les pièces produites engagés par le syndic pour le recouvrement de la créance du syndicat.

Sur la solidarité

La copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER sollicite la condamnation solidaire des trois héritiers à payer les sommes dues par la succession de [I] [J]. Les défendeurs s’y opposent au motif que la solidarité entre indivisaire ne se présume pas et que le règlement de copropriété ne le stipule pas.

L’article 1310 du code civil dispose que " la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ". En l’espèce, aucun texte ne prévoit la solidarité entre indivisaires d’un même lot de copropriété et le règlement de la copropriété du [Adresse 6] ne la prévoit pas.

En conséquence, chaque indivisaire ne peut être tenu que pour sa part, à proportion de ses droits dans la succession de [I] [J], dont il est rapporté et non discuté qu’ils sont d’un tiers pour chacun des défendeurs.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en rien d’un préjudice distinct de celui réparé par l’octroi d’intérêts moratoires, il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la succession et par suite chaque héritier pour sa part seront condamnés à lui payer la somme de 3 818€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dont le montant, certes élevé, est justifié par la production des factures afférentes aux étapes rendues nécessaires pour la représentation du syndicat dans la présente procédure.

[U] [J], [D] [J] et [L] [J] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la succession de [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 13] représenté par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER, la somme totale de 13 961,47€ décomposée comme suit :

—  12 856,39€ au titre des charges de copropriété exigibles au 23/04/2024 et comprenant la provision des deux premiers trimestres de l’année 2024,

—  421,08€ au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions des deux derniers trimestres de l’année 2024

—  684€ au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE en conséquence chaque héritier au paiement de ladite somme à concurrence de sa part dans la succession et en conséquence :

CONDAMNE [U] [J] à payer à la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER la somme de 4 653,82€ (13 961,47/3) ;

CONDAMNE [D] [J] à payer à la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER la somme de 4 653,82€ (13 961,47/3) ;

CONDAMNE [L] [J] à payer à la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER la somme de 4 653,82€ (13 961,47/3) ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 13] représenté par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE en conséquence chaque héritier au paiement de ladite somme à concurrence de sa part dans la succession et en conséquence :

CONDAMNE [U] [J] à payer à la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER la somme de 1 272,67€ (3 818/3) ;

CONDAMNE [D] [J] à payer à la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER la somme de 1 272,67€ (3 818/3) ;

CONDAMNE [L] [J] à payer à la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 13] représentée par son syndic en exercice la société CITYA ESTUBLIER la somme de 1 272,67€ (3 818/3) ;

CONDAMNE in solidum [U] [J], [D] [J] et [L] [J] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT