TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02957 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TF5P

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Décembre 2024

[G] [K]

C/

[Y] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Décembre 2024

à SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 06 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [G] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Y] [U], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 avril 2023, [G] [K] a loué à [Y] [U] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4]) à [Localité 8] assorti d’une place double de stationnement (n°3-4), d’une surface habitable de 64.53 m² et moyennant un loyer initial de 664 euros, outre une provision sur charges de 85 euros.

Invoquant un arriéré locatif, [G] [K] a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 avril 2024.

Par exploit du 27 juin 2024, [G] [K] a finalement fait assigner [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion sans délai, de corps et de biens, d'[Y] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation d'[Y] [U] aux dépens ainsi qu’au paiement de :

* la somme provisionnelle de 2 436.97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 07 juin 2024, mensualité du mois de juin incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

* une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives tels que prévus par le contrat résilié et indexée dans les conditions du contrat,

* la somme de 765 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

les intérêts sur les loyers et accessoires étant calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, au taux légal à compter de l’assignation.

A l’audience du 11 octobre 2024 lors de laquelle il était représenté par son conseil, [G] [K] a indiqué se désister de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile dans la mesure où [Y] [U] avait apuré sa dette en août 2024 en réglant plus de 2 400 euros. Il a cependant maintenu l’intégralité de ses autres demandes dans les termes de l’assignation.

Comparant, [Y] [U] a sollicité son maintien dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’action est recevable, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la préfecture de HAUTE GARONNE par voie électronique le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

— Sur l’absence d’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige (cf. Civ. 3ème, avis du 13/06/2024, n°24-70.002) dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 28 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant ladite clause a été signifié le 25 avril 2024 pour la somme en principal de 1 498 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois, soit au plus tard le 25 juin 2024.

Or, il résulte de l’analyse des décomptes versés aux débats que le défendeur a procédé à deux versements successifs de 749 euros les 14 mai puis 10 juin 2024.

En application de l’article 1342-10 du Code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

En l’espèce, le décompte locatif ne précise pas d’indication particulière concernant les paiements susvisés. En outre, les sommes portées au crédit du défendeur proviennent de virements d'[Y] [U] et non pas de prélèvements des termes courants par le mandataire de gestion, de sorte qu’il n’est pas certain qu'[Y] [U] ait entendu imputer lesdits versements par priorité sur les sommes dues au titre des mois en cours.

Partant, à défaut d’indication expresse ou décelable de la part d'[Y] [U], il convient d’imputer prioritairement les paiements, d’un montant total de 1 498 euros, sur la dette qu’il avait le plus intérêt à payer, à savoir les causes du commandement de payer à hauteur de 1 498 euros.

Par conséquent, les paiement susvisés ayant apuré les causes du commandement de payer du 25 avril 2024 avant l’expiration du délai de deux mois dont [Y] [U] disposait pour ce faire, la clause résolutoire n’est pas acquise.

[G] [K] doit donc être débouté de son action en constatation de la résiliation du bail de plein droit par acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion :

A défaut de résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, la demande de [G] [K] tendant à l’expulsion d'[Y] [U] devient sans objet, de même que celle tendant à la séquestration des meubles.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Selon décompte actualisé au 02 octobre 2024, l’arriéré locatif a été apuré par virement du 12 août 2024, soit avant l’audience.

Dès lors, l’assignation mentionnant que le montant de l’arriéré locatif serait à parfaire au jour de l’audience, la demande de [G] [K] tendant à la condamnation d'[Y] [U] au remboursement avec intérêts de l’arriéré locatif devient sans objet.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

A défaut de résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, la demande de [G] [K] tendant à la condamnation d'[Y] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation devient sans objet.

Sur les demandes accessoires :

Compte-tenu de l’existence d’un arriéré locatif ancien ayant forcé [G] [K] à recourir à un commissaire de justice, [Y] [U] supportera les entiers dépens de l’instance, étant cependant relevé que le coût du commandement de payer a d’ores et déjà été réglé.

Il convient en outre de constater le désistement de [G] [K] s’agissant de la demande initialement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2023 entre [G] [K] d’une part et [Y] [U] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4]) à [Localité 8] assorti d’une place double de stationnement (n°3-4) n’étaient pas réunies le 25 juin 2024 ;

DEBOUTONS par conséquent [G] [K] de sa demande tendant à la constatation de la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS dès lors que la demande de [G] [K] tendant à l’expulsion sans délai d'[Y] [U] est devenue sans objet ;

DISONS aussi que la demande de [G] [K] relative à la séquestration des meubles est devenue sans objet ;

CONSTATONS que l’arriéré locatif à l’origine de la présente procédure a été intégralement apuré le 12 août 2024 ;

DISONS dès lors que la demande de [G] [K] tendant à la condamnation d'[Y] [U] au paiement avec intérêts de l’arriéré locatif est devenue sans objet ;

DISONS que la demande de [G] [K] tendant à la condamnation d'[Y] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation est devenue sans objet ;

CONDAMNONS [Y] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

CONSTATONS toutefois que le commandement de payer a d’ores et déjà été réglé ;

CONSTATONS le désistement de [G] [K] quant à sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge