N°Minute:25/00969

DOSSIER : N° RG 25/00899 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PZDR

Copie exécutoire à

S.A. UN TOIT POUR TOUS

expédition à

Mme [H] [L] épouse [G]

M. [E] [G]

le 01 Août 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 01 Août 2025

PAR Claire GUILLEMIN, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. UN TOIT POUR TOUS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [K] [U] (Chargée de Contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DEFENDEURS

Madame [H] [L] épouse [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M. [E] [G] (son époux) muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 24 Juin 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 01 Août 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 26 mai 2021, la SA UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 393,74 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 127,31 euros.

Par bail séparé en date du 26 mai 2021, la SA UN TOIT POUR TOUS a donné à bail à Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] un box situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 31,19 euros et une provision mensuelle sur charges de 4,06 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UN TOIT POUR TOUS a fait signifier à Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G], par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 2243,69 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 23 décembre 2024, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 11 mars 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la SA UN TOIT POUR TOUS a fait assigner Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] pour l’audience du 24 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la suppression du bénéfice de la trêve hivernale,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] à payer la somme de 3757,57 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] au paiement du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier (23 euros) ainsi que de la pénalité mensuelle (7,62 euros) applicable en cas de non réponse ou de réponse incomplète à l’enquête sociale,

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G], daté du 19 mai 2025. La conclusion est que Monsieur a eu un accident du travail il y a 2 ans, qu’une rupture conventionnelle a été actée, qu’un accompagnement lié au logement PEL a été signé le 10 juin 2025 et que la famille souhaite trouver des solutions pour faire face à la situation.

***

À l’audience du 24 juin 2025, la SA UN TOIT POUR TOUS était représentée par sa chargée de contentieux. Monsieur [E] [G] a comparu et représentait Madame [H] [G].

La SA UN TOIT POUR TOUS a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme totale de 5627,88 euros.

Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] ont reconnu le montant de la dette fixée par la bailleresse à la somme de 5343,33 euros hors frais de procédure. Ils ont exposé leur situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle et ont indiqué ne pas être en mesure de faire une proposition de délais car le mois prochain Monsieur ne touchera plus le chômage et que le ménage n’a pas repris le paiement des loyers.

La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la SA UN TOIT POUR TOUS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SA UN TOIT POUR TOUS justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le commandement de payer du 26 décembre 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 27 février 2025, date de résiliation desdits baux.

À compter de la résiliation des baux, Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] se trouvent redevables de la somme totale de 5318,33 euros pour le logement et le box en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 24 juin 2025, mensualités du mois de mai comprises, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables dont les frais de dossier .

Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] seront donc solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle totale de 5318,33 euros à la SA UN TOIT POUR TOUS.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs n’ayant pas repris le paiement intégral de leurs loyers et charges, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement des loyers courants augmentés d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’expulsion immédiate et sans délai

L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu que deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du locataire, réduire ou supprimer ce délai. L’article L 412-6, relatif à la trêve hivernale, exclut également le bénéfice de ce sursis lorsque l’introduction dans les lieux s’est faite par voie de fait.

La procédure de relogement susvisée concerne les habitations à loyer modérée et le non-respect par le locataire de son obligation de jouissance paisible.

En l’espèce, cette disposition n’est donc pas applicable et la bailleresse sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de déduction des SLS

Concernant les surloyers appliqués par la SA UN TOIT POUR TOUS, l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. […] Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, en l’absence de justification du respect de cette procédure par la SA UN TOIT POUR TOUS, la locataire ne saurait être condamnée au paiement des surloyers.

La SA UN TOIT POUR TOUS sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des frais de dossier et de non-réponse à enquête sociale

L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

En l’espèce, la SA UN TOIT POUR TOUS sollicite la condamnation provisionnelle de Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] à ce titre.

Cependant, Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] s’étant présentés à l’enquête sociale, il n’y a donc pas lieu d’appliquer ces dispositions.

La SA UN TOIT POUR TOUS sera donc déboutée de sa demande à ce titre ainsi que de la demande au titre des frais de dossier à hauteur de 23 euros.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SA UN TOIT POUR TOUS sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 26 mai 2021 et 26 mai 2021 entre la SA UN TOIT POUR TOUS et Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage box situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 février 2025,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 27 février 2025,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS aux montants des loyers et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, les indemnités mensuelles d’occupation que Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] devront payer à compter de la date de résiliation de plein droit des baux le 27 février 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles, et les condamnons au paiement de ces sommes,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] à payer à la SA UN TOIT POUR TOUS la somme provisionnelle totale de 5318,33 euros, s’agissant du logement et du box, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 24 juin 2025, mensualités du mois de mai comprises,

DÉBOUTONS la SA UN TOIT POUR TOUS de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la SA UN TOIT POUR TOUS de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS